自住房合同藏花招業(yè)主無奈

    房產(chǎn)證辦不下來，業(yè)主不能追究責(zé)任；房屋面積誤差太大業(yè)主要退房，得在30天內(nèi)提出，過期就無效……位于順義區(qū)花梨坎的滿庭芳自住房，中秋節(jié)前進(jìn)行了搖號(hào)。但是，當(dāng)時(shí)主動(dòng)申購這處自住房的購房人，最近都為合同中的一些條款而有點(diǎn)兒鬧心，開發(fā)商提供的雖然是格式合同，卻加了不少“花活”。律師建議，購房人遇到這種明顯有失公平的格式合同時(shí)，應(yīng)采用簽署補(bǔ)充協(xié)議的方法，維護(hù)自身權(quán)益。

　　設(shè)備裝修 附件全是“X”

　　“這房子買的，除了戶型，什么都不知道了。”昨日，購房人王女士向本報(bào)記者發(fā)送了他們?cè)谫彿楷F(xiàn)場(chǎng)拍攝的合同樣本。在這份附件中，原本應(yīng)該寫明采暖品牌、電梯品牌等明細(xì)的地方，卻是很多個(gè)“X”。

對(duì)購房人來說，想知道自己房屋的細(xì)節(jié)，除了在售樓處咨詢之外，就要靠合同附件了。一般來說，期房購房合同的附件六，通常是“裝飾和設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的約定”，告知購房人供暖方式、外墻材料等明細(xì)。

　　此外，按照規(guī)范合同文本，第十六條為“交接手續(xù)”，其中一般第二款第三項(xiàng)都為空白。其他開發(fā)商一般會(huì)在此約定“按補(bǔ)充協(xié)議相關(guān)約定執(zhí)行”，并在附件中進(jìn)行具體約定；而順義滿庭芳的合同樣本中卻寫著“質(zhì)量問題或裝修問題不能作為買受人拒絕接收商品房并要求出賣人承擔(dān)逾期交房責(zé)任的理由。”

　　“即使因?yàn)殚_發(fā)商問題退房，我們還被設(shè)了很多條規(guī)定。”王女士翻開翻拍的合同樣本的復(fù)印件，其中顯示，如果要退房，得在開發(fā)商公布的多個(gè)節(jié)點(diǎn)30日內(nèi)，否則相當(dāng)于默認(rèn)不退房。

　　辦房產(chǎn)證 逾期不違約？

　　更讓購房人擔(dān)憂的是，這份合同中說，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在2017年12月31日前取得該商品房所在樓棟的權(quán)屬證明。但如果因?yàn)殚_發(fā)商責(zé)任未能在約定期限內(nèi)取得該商品房所在樓棟的權(quán)屬證明的，“雙方同意”按照“本合同繼續(xù)履行，出賣人不承擔(dān)違約責(zé)任”方式處理。

　　根據(jù)購房人反饋，這一條對(duì)他們的打擊尤其大。自住房和產(chǎn)權(quán)型保障房目前都執(zhí)行著“5年不得上市”的政策，而且其起始時(shí)間并不是從購房、收房開始計(jì)算，而是從自住房房產(chǎn)證辦理時(shí)間或者繳稅時(shí)間計(jì)算；這兩者通常是同一天。如果開發(fā)商沒有在2017年12月31日以前辦理好房產(chǎn)證，那么意味著購房人的5年持有計(jì)算時(shí)間還要往后拖，如果將這個(gè)時(shí)間無底線地推遲下去，而且開發(fā)商還不用承擔(dān)任何責(zé)任，這樣的風(fēng)險(xiǎn)未免太大。

　　因?yàn)殚_發(fā)商的原因逾期辦理了房產(chǎn)證，開發(fā)商還可以免責(zé)，這樣的情況在本市多見嗎？記者對(duì)本市2013年至今簽署的自住房合同和普通商品房合同進(jìn)行了隨機(jī)抽樣。10份樣本的結(jié)果顯示，開發(fā)商一般在此約定的是“買受人有權(quán)退房”，這種情況下開發(fā)商要支付買房人已付款的1%作為違約金；而如果買房人不退房，開發(fā)商也要按日計(jì)算向買受人支付全部已付房款萬分之一到萬分之三的違約金。

　　顯失公平 可簽補(bǔ)充協(xié)議

　　昨日，記者撥打了這一自住房項(xiàng)目的客服電話，對(duì)方稱，確實(shí)在現(xiàn)場(chǎng)公示了這樣的合同樣本，但他們“不能解釋合同條款”。

　　只要購買新房或者二手房，市民通常都會(huì)簽署購房合同。市住建委、市工商局曾經(jīng)多次推出過適用于不同購房性質(zhì)的合同范本，以規(guī)范合同約定。但即使在范本中，也有一些可以“填空”的位置，用于開發(fā)商和購房人協(xié)商。但由于主動(dòng)權(quán)掌握在開發(fā)商手中，當(dāng)購房人第一次拿到合同時(shí)，這些空白位置通常已經(jīng)被填滿或者劃掉了。

　　“在交易過程中，格式合同的條款一般由賣方先設(shè)置，對(duì)賣方有利；但買受人如果不認(rèn)可這些條款，也可再約定。”秦兵房產(chǎn)律師團(tuán)律師賀利芳建議，因?yàn)橹骱贤呀?jīng)為固定格式，買房人不便更改，但可以就顯失公平的條款在補(bǔ)充協(xié)議中約定。補(bǔ)充協(xié)議雖然不是格式合同，但一樣具有法律效力。