房地產(chǎn)商投近300億爭(zhēng)奪土地 07年地王多數(shù)閑置

     進(jìn)入9月，土地市場(chǎng)愈加紅火，在短短10多天時(shí)間內(nèi)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已投入了近300億元用于土地爭(zhēng)奪。其中，第二周(9月7日至9月13日)更是上演“地王”爭(zhēng)霸，“地王”屢屢刷新。專(zhuān)家提醒，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)常受政策、經(jīng)濟(jì)等不可控因素的影響，一旦房?jī)r(jià)出現(xiàn)調(diào)整，“地王”很可能深套其中。

    成交紅火“地王”頻現(xiàn)

    9月第二周(9月7日至9月13日)上演了多場(chǎng)“地王”爭(zhēng)霸。天價(jià)地塊相繼誕生，土地成交價(jià)格屢創(chuàng)新高。

    其中，9月7日寧波建材以21.92億元取得一地塊，該地塊成為寧波今年以來(lái)的總價(jià)“地王”；同日下午，經(jīng)過(guò)100多輪的競(jìng)拍，萬(wàn)科與中糧地產(chǎn)聯(lián)手以總價(jià)22億元摘得北京房山區(qū)地塊，溢價(jià)率高達(dá)263%。

    9月8日，保利地產(chǎn)經(jīng)過(guò)150多輪的競(jìng)價(jià)取得南京河西金沙江地塊，總價(jià)15.92億元，樓面地價(jià)7553元/平方米，摘南京單價(jià)新“地王”。

    9月9日、10日土地爭(zhēng)霸賽進(jìn)入白熱化。三塊“地王”分別在合肥、北京和上海誕生。其中，綠地集團(tuán)以10.80億元的總價(jià)，取得合肥211畝居住用地，樓面地價(jià)為5120元/平方米，刷新了合肥今年的單價(jià)“地王”紀(jì)錄；深圳招商、華僑城聯(lián)手取得寶安區(qū)地塊，創(chuàng)深圳單價(jià)“地王”新紀(jì)錄。

    而最為轟動(dòng)的是，中海地產(chǎn)在上海以70.06億摘得今年全國(guó)的總價(jià)“地王”桂冠。中海地產(chǎn)此次拍下上海普陀區(qū)長(zhǎng)風(fēng)6B、7C地塊，溢價(jià)129%，刷新了今年以來(lái)國(guó)內(nèi)土地交易市場(chǎng)的紀(jì)錄。

    資金充沛是主因

    從各地土地成交來(lái)看，各地“地王”的締造者仍以國(guó)字頭企業(yè)為主，中海、保利、招商、綠地等企業(yè)的表現(xiàn)尤其活躍。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，央企的主業(yè)產(chǎn)能過(guò)剩，在通脹預(yù)期的背景下，提價(jià)能力弱，自然要加速進(jìn)入會(huì)隨通脹而提價(jià)的房地產(chǎn)行業(yè)。因此，動(dòng)輒數(shù)十億的天價(jià)“地王”，由國(guó)資背景企業(yè)制造，也就不足為奇了。

    中原地產(chǎn)認(rèn)為，充沛的資金是其背后的主因，這與資本市場(chǎng)近期的活躍，房企IPO又現(xiàn)高潮的效應(yīng)密不可分。

    中國(guó)建筑成功登陸A股市場(chǎng)，融資逾400億元。萬(wàn)科近期獲得建設(shè)銀行500億元銀行授信，同時(shí)高票通過(guò)了百億元增發(fā)方案；金地集團(tuán)繼不久前與平安信托百億信托業(yè)務(wù)合作后，又于近期獲得工商銀行300億元融資授信，同時(shí)完成數(shù)十億元增發(fā)計(jì)劃；綠地集團(tuán)獲國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行300億元授信。此外，還有一大批公司債和短期融資券計(jì)劃紛紛獲批。

    亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫指出，政府寬松的信貸政策和今年以來(lái)樓市的持續(xù)熱銷(xiāo)也讓資金鏈緊繃的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商大為緩解，而預(yù)期未來(lái)的房?jī)r(jià)上漲也刺激了這種熱情。

    這可以從一組數(shù)據(jù)中得到佐證：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)顯示，1至8月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積49416萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)42.9%。其中，商品住宅銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)44.5%；辦公樓銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)18.5%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)29.4%。1至8月，商品房銷(xiāo)售額23464億元，同比增長(zhǎng)69.9%。其中，商品住宅銷(xiāo)售額增長(zhǎng)74.6%，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售額分別增長(zhǎng)35.6%和43.5%。價(jià)格方面，8月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲2.0%，漲幅比7月份擴(kuò)大1.0個(gè)百分點(diǎn)。

    風(fēng)險(xiǎn)不容忽視

    一面是房企拿地動(dòng)作頻頻，“地王”時(shí)時(shí)顯現(xiàn)，一面是監(jiān)管部門(mén)的政策“冷風(fēng)”頻吹。自8月以來(lái)，稅務(wù)總局明確要求各地稅務(wù)機(jī)關(guān)加強(qiáng)股權(quán)交易、反避稅，發(fā)改委也表示要著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期，而國(guó)土資源部更是多次下發(fā)清查閑置土地的相關(guān)通知。

    北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)說(shuō)，目前地價(jià)的溢價(jià)幅度很高，這無(wú)疑蘊(yùn)含較高的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)，部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)于未來(lái)的走勢(shì)過(guò)于盲目樂(lè)觀，按照目前的銷(xiāo)售速度來(lái)推算未來(lái)的市場(chǎng)狀況，于是對(duì)土地患上了饑渴癥，不惜血本拿地，這其中的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)引起高度警惕。因?yàn)橐坏┦袌?chǎng)和房?jī)r(jià)出現(xiàn)調(diào)整，“地王”很可能深套其中難以自拔。

    這種說(shuō)法絕非危言聳聽(tīng)，根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)顯示，2007年18幅地王中除去四幅退地“地王”，14幅地王中七幅處于閑置待開(kāi)發(fā)狀態(tài)，七幅地塊的樓面地價(jià)占周邊樓價(jià)比重接近90%，其中兩幅地塊樓面地價(jià)甚至超過(guò)周邊樓盤(pán)價(jià)格。巨大的土地成本迫使2007年“地王”多數(shù)處于閑置狀態(tài)。

    陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，政府監(jiān)管不到位、土地供應(yīng)量不足和土地供應(yīng)市場(chǎng)的不透明，都促成地價(jià)、房?jī)r(jià)居高不下。如果政府在出讓土地的計(jì)劃性、公開(kāi)性方面透明一些，比如2009年度將會(huì)出讓哪些土地，多少量的土地，什么時(shí)間會(huì)推出什么樣的地塊，那么企業(yè)便不會(huì)處于盲目緊張、焦慮的狀態(tài)，而這對(duì)于土地價(jià)格的上漲也會(huì)起到一個(gè)很好的緩沖。

    對(duì)于未來(lái)的市場(chǎng)走勢(shì)，陳國(guó)強(qiáng)說(shuō)，自7月下旬以來(lái)，市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了一些變化，“價(jià)漲量跌”已經(jīng)成為一些城市樓市的典型特征，從“價(jià)漲量跌”到“價(jià)量齊跌”可能僅一步之遙。未來(lái)走勢(shì)無(wú)疑存在著諸多變數(shù)，能否朝著高價(jià)拿地的房企預(yù)期方向發(fā)展尚不能確定，一旦出現(xiàn)較大調(diào)整變化，類(lèi)似2007年“地王”盲目看好后市的慘淡情形可能再現(xiàn)樓市。