華潤(rùn)啟動(dòng)"新加法"戰(zhàn)略 中國(guó)房企發(fā)展模式謀變

    核心提示：

    萬(wàn)科做"減"，華潤(rùn)做"加"？俠之大者，倘非極于一道，則必兼收并蓄，方可成一代大家！

    若僅限于兼收并蓄，顯然不敵極于一道，"南慕容"就明顯敵不過(guò)"北喬峰"。而在房地產(chǎn)界，萬(wàn)科也正是憑借其極于一道的"萬(wàn)科減法"，才取得今日的江湖地位。那兼收并蓄者出路何在？無(wú)非八個(gè)字：融匯貫通、另辟蹊徑。

    中國(guó)房地產(chǎn)界，兼收并蓄者多亦，跟風(fēng)者多亦，能融會(huì)貫通、另辟蹊徑者卻寥寥無(wú)幾。而華潤(rùn)置地，絕對(duì)稱(chēng)得上房企多產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式謀變的破冰者。

    9月10日，華潤(rùn)置地在北京水立方正式推出華潤(rùn)"新加法"的發(fā)展模式，并將把這一全新的品牌戰(zhàn)略，全面運(yùn)用于產(chǎn)品設(shè)計(jì)、工程施工、物業(yè)服務(wù)以及核心生意模式等各個(gè)方面。華潤(rùn)置地主席王印認(rèn)為："以獨(dú)特的生意模式，持續(xù)關(guān)注并提升產(chǎn)品與服務(wù)的品質(zhì)，在設(shè)計(jì)、工程、物業(yè)服務(wù)等重點(diǎn)方面不斷實(shí)踐'高品質(zhì)'，將為華潤(rùn)置地帶來(lái)持續(xù)上升的客戶(hù)滿(mǎn)意度，積極推動(dòng)城市發(fā)展歷程，同時(shí)也能賦予華潤(rùn)置地更強(qiáng)大的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。"

    華潤(rùn)"加法"

    早在深圳萬(wàn)象城成為國(guó)內(nèi)地產(chǎn)業(yè)奇葩之后，華潤(rùn)置地的發(fā)展重點(diǎn)就引起業(yè)內(nèi)關(guān)注，向住宅亦或是商業(yè)地產(chǎn)傾斜成為爭(zhēng)論的焦點(diǎn)。而在本次發(fā)布會(huì)上，這一爭(zhēng)論得以終結(jié)。華潤(rùn)置地正式提出獨(dú)創(chuàng)性的"住宅開(kāi)發(fā)+持有物業(yè)+增值服務(wù)"生意模式和戰(zhàn)略，使華潤(rùn)置地在業(yè)務(wù)能力上與其他主營(yíng)住宅的地產(chǎn)企業(yè)拉開(kāi)顯著的距離，一條嶄新的多產(chǎn)業(yè)發(fā)展道路遞次呈現(xiàn)。

    "這樣的生意模式使得華潤(rùn)置地成為了具有綜合開(kāi)發(fā)能力的地產(chǎn)發(fā)展商，利潤(rùn)的來(lái)源多元化，同時(shí)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的抵御能力層次化，企業(yè)可以通過(guò)住宅的開(kāi)發(fā)帶來(lái)近期增長(zhǎng)動(dòng)力，同時(shí)也可以通過(guò)收租物業(yè)的資本增值帶來(lái)長(zhǎng)期回報(bào)。"一熟知此事的業(yè)界資深人士如此評(píng)價(jià)華潤(rùn)置地的生意模式。

    據(jù)出席發(fā)布會(huì)的業(yè)內(nèi)專(zhuān)家分析，差異化的生意模式利潤(rùn)點(diǎn)由房屋銷(xiāo)售、租金收入和長(zhǎng)期資本增值組成，將使長(zhǎng)短期回報(bào)平衡、盈利增長(zhǎng)持續(xù)性和業(yè)務(wù)穩(wěn)定性等方面得到優(yōu)化，受地產(chǎn)政策及市場(chǎng)影響的盈利波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)降低，同時(shí)也給客戶(hù)資產(chǎn)的保值增值提供更多保障。

    華潤(rùn)置地將全面展開(kāi)"情感悉心服務(wù)"，并獨(dú)創(chuàng)性地與香港知名服裝設(shè)計(jì)師鄧達(dá)智合作，推出了頗具設(shè)計(jì)感的物業(yè)服裝。在設(shè)計(jì)、工程、物業(yè)服務(wù)三大方面齊出招，為華潤(rùn)置地的"高品質(zhì)"戰(zhàn)略作出了詳細(xì)的注解。而華潤(rùn)置地創(chuàng)新的生意模式中的提供精裝、家私等增值服務(wù)，也將滿(mǎn)足客戶(hù)日益增長(zhǎng)的一站式服務(wù)需求。

    這一切，并非只是像其他房企一樣簡(jiǎn)單的說(shuō)說(shuō)而已，流于形式的獨(dú)白。在華潤(rùn)，圍繞著"新加法"的思路，高品質(zhì)的秉承正逐一落實(shí)。就在本次發(fā)布會(huì)上，華潤(rùn)置地與中國(guó)建筑、土木學(xué)科綜合實(shí)力最強(qiáng)的同濟(jì)大學(xué)一設(shè)計(jì)研究院正式簽約掛牌，雙方將在設(shè)計(jì)方面展開(kāi)密切合作，意味著華潤(rùn)置地成為國(guó)內(nèi)首個(gè)有自主設(shè)計(jì)能力的地產(chǎn)品牌。同時(shí)與上海同濟(jì)工程咨詢(xún)有限公司續(xù)簽，繼續(xù)嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)。而目前正值華潤(rùn)集團(tuán)委托蓋洛普咨詢(xún)公司進(jìn)行的第五次客戶(hù)滿(mǎn)意度調(diào)查，華潤(rùn)置地方面的調(diào)查業(yè)已展開(kāi)。

    商業(yè)模式謀變

    事易時(shí)移，唯一不變的就是一直在變。隨著市場(chǎng)化程度的迅速提高和環(huán)境的不斷變化，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)正在面臨一些新的情況、新的變化和新的趨勢(shì)，要求房地產(chǎn)商的經(jīng)營(yíng)管理必須實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型，包括市場(chǎng)的轉(zhuǎn)型、業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)型、人才的轉(zhuǎn)型。所有這些轉(zhuǎn)型最終都?xì)w結(jié)為一個(gè)簡(jiǎn)單的問(wèn)題--轉(zhuǎn)變生意模式。而對(duì)于商業(yè)模式的研究和探討一直房地產(chǎn)業(yè)的熱門(mén)話(huà)題，萬(wàn)科的加法模式更讓這種探討變成一種爭(zhēng)議。

    業(yè)界評(píng)價(jià)萬(wàn)科的時(shí)候一般有兩種態(tài)度，一是承認(rèn)萬(wàn)科在中國(guó)地產(chǎn)界的領(lǐng)跑地位，尤其是在2006年萬(wàn)科的營(yíng)業(yè)規(guī)模突破200億以后。但同時(shí)也會(huì)不無(wú)惋惜地提到，萬(wàn)科只做住宅開(kāi)發(fā)，不做商業(yè)地產(chǎn)，也不做持有型物業(yè)，不符合國(guó)際潮流，未來(lái)發(fā)展堪虞，持此論者，不在少數(shù)。對(duì)此，萬(wàn)科管理層態(tài)度很明確："我們經(jīng)過(guò)詳細(xì)測(cè)算，目前持有物業(yè)出租的收益率，無(wú)法達(dá)到萬(wàn)科股東的期望值。"

    然而，持有商業(yè)地產(chǎn)還有防止經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)大幅波動(dòng)、增強(qiáng)企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力的功能。在商品房?jī)r(jià)走勢(shì)不明的當(dāng)前，持有商業(yè)地產(chǎn)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力和未來(lái)發(fā)展前景對(duì)穩(wěn)定企業(yè)發(fā)展有著比以往更大的作用。

    "持有物業(yè)"在時(shí)下京城房地產(chǎn)業(yè)屬研究和試水階段。在住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)白熱化的同時(shí)，政府正在漸漸建立住房保障市場(chǎng)，這意味著中低收入者的住房問(wèn)題將退出商品房市場(chǎng)。那么，即將大批量面世的保障性住房供應(yīng)無(wú)疑將在未來(lái)擠占商品房市場(chǎng)，使得后者所占份額變小，大幅壓縮開(kāi)發(fā)商在住宅市場(chǎng)的盈利空間。同時(shí)，地價(jià)越來(lái)越高，各項(xiàng)成本迅速提高，利潤(rùn)也確實(shí)在逐年降低，住宅市場(chǎng)的蛋糕將會(huì)趨小。不同于住宅開(kāi)發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)的獲利方式是以長(zhǎng)期出租物業(yè)獲取穩(wěn)定性收益，而并非銷(xiāo)售的一次性獲利，可以有效彌補(bǔ)住宅物業(yè)開(kāi)發(fā)對(duì)宏觀政策的高度敏感所造成的風(fēng)險(xiǎn)。但是，在獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定回報(bào)之前，開(kāi)發(fā)商需要付出的，是在一段也不算短的時(shí)期內(nèi)資金的積壓，在一定程度上阻緩了發(fā)展進(jìn)程，而華潤(rùn)置業(yè)卻在這方面有著巨大優(yōu)勢(shì)。

    根據(jù)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)研究中心分析認(rèn)為：華潤(rùn)置地的"集團(tuán)資金孵化"、"持有型物業(yè)比例"和"資本運(yùn)作、財(cái)務(wù)控制能力"等優(yōu)勢(shì)，使其在發(fā)展前景上更為明朗。同時(shí)，也提升了華潤(rùn)置地母公司在國(guó)際資本市場(chǎng)的融資能力，為其發(fā)展提供了競(jìng)爭(zhēng)力。華潤(rùn)置地的母公司華潤(rùn)集團(tuán)作為大型央企，具有極其強(qiáng)勁的資源背景。同時(shí)，華潤(rùn)置地母公司支持的"集團(tuán)孵化模式"，對(duì)造就華潤(rùn)置地發(fā)揮了極其現(xiàn)實(shí)的推動(dòng)力。華潤(rùn)集團(tuán)的支持使華潤(rùn)置地突破了發(fā)展的資本限制，同時(shí)也使華潤(rùn)集團(tuán)在資本投入上獲得了高回報(bào)和集團(tuán)沉淀的資金有效使用，實(shí)現(xiàn)雙贏。

    住宅開(kāi)發(fā)+持有物業(yè)+增值服務(wù)=終生客戶(hù)

    市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈源于對(duì)客戶(hù)爭(zhēng)奪，而為客戶(hù)提供服務(wù)的時(shí)間、客戶(hù)群落的大小是競(jìng)爭(zhēng)的根本，所以現(xiàn)今的企業(yè)都把對(duì)客戶(hù)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)再實(shí)現(xiàn)、滿(mǎn)足再滿(mǎn)足當(dāng)作始終追求的主觀目標(biāo)。企業(yè)能否持續(xù)贏利，是與其生意模式能否使客戶(hù)價(jià)值最大化有必然關(guān)系的，而持續(xù)贏利是對(duì)一個(gè)企業(yè)是否具有可持續(xù)發(fā)展能力的最有效的考量標(biāo)準(zhǔn)。

    房地產(chǎn)是大眾最基本的消費(fèi)品，也是大多數(shù)人的一次性消費(fèi)品，同時(shí)由于其價(jià)值的相對(duì)穩(wěn)定性和在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展期的增值潛力，往往成為家庭投資、保值增值的重要工具。

    住宅開(kāi)發(fā)尤其是中高檔住宅開(kāi)發(fā)的同質(zhì)化愈加嚴(yán)重，加上政府對(duì)精裝修的提倡，使房地產(chǎn)增值服務(wù)中的菜單式裝修屢見(jiàn)不鮮，然而華潤(rùn)置地的"增值服務(wù)"卻在此基礎(chǔ)上又有創(chuàng)新。

    華潤(rùn)置地依托華潤(rùn)集團(tuán)在集團(tuán)內(nèi)進(jìn)行資源整合，通過(guò)組織協(xié)調(diào)，把企業(yè)內(nèi)部彼此相關(guān)但卻此分離的職能，把企業(yè)外部既參與共同的使命又擁有獨(dú)立經(jīng)濟(jì)利益的合作伙伴整合形成一個(gè)完整的、高效率的、具有獨(dú)特核心競(jìng)爭(zhēng)力的運(yùn)行系統(tǒng)，并通過(guò)提供產(chǎn)品和服務(wù)使系統(tǒng)持續(xù)達(dá)成贏利目標(biāo)的整體解決方案。美國(guó)著名投資商羅伯森曾說(shuō)，商業(yè)模式就是一塊錢(qián)在你的公司里轉(zhuǎn)了一圈，最后變成了一塊一，這增加的部分就是商業(yè)模式所帶來(lái)的增值部分。從住宅到物業(yè)服務(wù)，從裝修用油漆、涂料等建材、五金到家紡、家私等卻無(wú)一不是提供終生服務(wù)，無(wú)一不是出自"華潤(rùn)"品牌之下，華潤(rùn)置地也由此取得1+1>2 的效果。而這也是華潤(rùn)置地2009年高品質(zhì)品牌戰(zhàn)略的具體體現(xiàn)。值得一提的是，萬(wàn)科也是"華潤(rùn)"品牌油漆的長(zhǎng)期客戶(hù)之一。

    王石曾發(fā)表了一篇題為《專(zhuān)業(yè)化PK多元化》的文章，文中提到2005年初他與郭廣昌曾有一場(chǎng)"多元化和專(zhuān)業(yè)化"之辯，而萬(wàn)科做專(zhuān)業(yè)化的理由是"資源集中，只做一個(gè)房地產(chǎn)，就是房地產(chǎn)范圍也只做住宅。唯此，才能形成資源優(yōu)勢(shì)，形成競(jìng)爭(zhēng)力、做強(qiáng)、做大。"

    王石曾在深圳萬(wàn)科發(fā)展策略發(fā)布會(huì)上宣稱(chēng)"萬(wàn)科會(huì)逐漸把住宅以外的大量業(yè)務(wù)外包"。這其中就包括為萬(wàn)科立下汗馬功勞的萬(wàn)科物業(yè)，減法法則可謂施展至極致。用王石的話(huà)說(shuō)，按照萬(wàn)科的擴(kuò)張速度，總有一天萬(wàn)科物業(yè)的員工會(huì)超過(guò)百萬(wàn)人。而這將是萬(wàn)科不能承受之重。

    萬(wàn)科的減法說(shuō)明，開(kāi)發(fā)商需不需要持有商業(yè)地產(chǎn)不僅與所處地外部環(huán)境有關(guān)，也與自己的資源和能力有關(guān)。萬(wàn)科面對(duì)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)這個(gè)課題，雖然沒(méi)有自我組建隊(duì)伍，卻又通過(guò)專(zhuān)業(yè)外包和整合來(lái)達(dá)到這一目的。個(gè)中內(nèi)蘊(yùn)，也頗值得玩味。

    中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的環(huán)境還在急劇和頻繁地發(fā)生變化，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的生態(tài)平衡也遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有形成，管理學(xué)大師彼得·德魯克說(shuō)："當(dāng)今企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)，不是產(chǎn)品之間的競(jìng)爭(zhēng)，而是商業(yè)模式之間的競(jìng)爭(zhēng)。"物競(jìng)天擇，優(yōu)勝劣汰始終伴隨著每一個(gè)企業(yè)的生存與發(fā)展，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨殘酷的大背景下，華潤(rùn)置地的加法成效將日漸顯現(xiàn)。