三部門推公積金繳存異地互認(rèn) 二套房可用公積金

    日前，住建部、財政部、人民銀行聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于發(fā)展住房公積金個人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》，要求實現(xiàn)住房公積金繳存異地互認(rèn)、轉(zhuǎn)移接續(xù)，并推進(jìn)異地貸款業(yè)務(wù)；職工連繳6個月可向戶籍地申請公積金房貸。在房價仍在高位、商業(yè)銀行惜貸的背景下，住房公積金個人貸款一系列新政策出臺，將利好繳存職工。

    政策變化

　　1 連繳6個月就能貸款

　　《通知》規(guī)定，連續(xù)足額繳存住房公積金6個月(含)以上，可申請住房公積金個人住房貸款。對曾經(jīng)在異地繳存住房公積金、在現(xiàn)繳存地繳存不滿6個月的，繳存時間可根據(jù)原繳存地住房公積金管理中心出具的繳存證明合并計算。

　　>>解讀 繳存時間縮短一半

　　鏈家地產(chǎn)市場研究部首席分析師張旭認(rèn)為，自嚴(yán)格調(diào)控以來，公積金作為配套政策也有多次收緊，公積金貸款申請“認(rèn)房認(rèn)貸”、申請二套貸款需滿足人均居住面積條件、必須連續(xù)繳存12個月才能申請公積金貸款等，這讓一定數(shù)量的購房人群，比如因工作變動而斷繳等原因無法正常使用公積金貸款。如果繳存時間縮短一半，申請公積金貸款的門檻會有較大幅度的降低。

　　2 二套房也可用公積金

　　《通知》強調(diào)，住房公積金貸款對象為購買首套自住住房或第二套改善型普通自住住房的繳存職工，不得向購買第三套及以上住房的繳存職工家庭發(fā)放住房公積金個人住房貸款。

　　>>解讀 支持基本住房消費

　　根據(jù)新政策，住房公積金貸款對象為購買首套自住住房或第二套改善型普通自住住房的繳存職工。而2010年，有關(guān)部門出臺的文件要求，實行支持首套、限制二套、嚴(yán)禁三套的住房公積金貸款政策。清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉表示，這體現(xiàn)了住房公積金對繳存職工改善住房的支持，符合其支持基本住房消費的原則。

　　3 首套貸款額有望提高

　　《通知》要求，住房公積金個人住房貸款發(fā)放率低于85%的設(shè)區(qū)城市，要根據(jù)當(dāng)?shù)厣唐纷》績r格和人均住房面積等情況，適當(dāng)提高首套自住住房貸款額度，加大對購房繳存職工的支持力度。

　　>>解讀提高公積金使用率

　　張旭認(rèn)為，如果貸款額度調(diào)高，將提高公積金貸款的使用率。自2008年起，北京公積金貸款的最高額度調(diào)整為80萬元。當(dāng)年北京市商品房均價約為1.2萬元/平方米，購90平方米住房約為108萬元。按首付款20%計算，貸80萬元基本能滿足市民的購房需求。但到2013年，北京二手房成交均價已達(dá)2.9萬元/平方米，80萬元已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部住房公積金監(jiān)管司司長張其光表示，住房公積金貸款額度是影響制度互助作用發(fā)揮的重要因素。適當(dāng)提高首套自住住房貸款額度體現(xiàn)了住房公積金制度支持基本住房消費、資金充分運用等原則。

　　4 將實現(xiàn)異地互認(rèn)轉(zhuǎn)移

　　《通知》要求，各地要實現(xiàn)住房公積金繳存異地互認(rèn)和轉(zhuǎn)移接續(xù)，并推進(jìn)異地貸款業(yè)務(wù)，即職工可持就業(yè)地住房公積金管理中心出具的繳存證明，向戶籍所在地住房公積金管理中心申請住房公積金個人住房貸款。

　　>>解讀需城市間加強配合

　　當(dāng)前，職工跨地區(qū)流動日益增強，在就業(yè)地繳存、回原籍購房需求增多。張旭分析，公積金異地貸款的政策若實施，屆時職工可持就業(yè)地住房公積金管理中心出具的繳存證明，向戶籍所在地住房公積金管理中心申請貸款。異地公積金貸款業(yè)務(wù)相對更為復(fù)雜，需要城市間相關(guān)管理部門的配合。

　　這一政策如果能夠落實，由于京津冀一體化進(jìn)程逐步推進(jìn)，越來越多在北京工作的購房者選擇在外地購房，這一政策的落實也能讓購房者得到一些優(yōu)惠。

　　5 將取消多個收費項目

　　《通知》規(guī)定：住房公積金個人住房貸款擔(dān)保以所購住房抵押為主。取消住房公積金個人住房貸款保險、公證、新房評估和強制性機構(gòu)擔(dān)保等收費項目。

　　>>解讀減輕職工貸款負(fù)擔(dān)

　　目前個人購房者在辦理公積金貸款時，通常都要找代辦公司代辦相關(guān)手續(xù)，并繳納一定金額的代辦費用。張旭稱，目前純公積金貸款費用收取標(biāo)準(zhǔn)主要是擔(dān)保費、評估費、代辦費以及對于一些貸款人的保險及公證費用。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，這些中間費用一般占公積金貸款總額的千分之三至千分之四，最高可達(dá)千分之八。取消中間收費項目將在一定程度上減輕貸款職工的負(fù)擔(dān)。

　　公積金檔案

　　住房公積金就是通常所說的“三險一金”中的“一金”，是單位及其在職職工繳存的長期住房儲金。由于統(tǒng)籌層次較低、資金碎片化嚴(yán)重，長期以來一直存在資金利用率低，面臨較大的保值增值壓力問題。

　　住房城鄉(xiāng)建設(shè)部公布的最新數(shù)據(jù)顯示，截至2014年8月末，全國繳存住房公積金職工為1.07億人，繳存總額7.03萬億元，職工提取總額3.49萬億元，繳存余額3.54萬億元。根據(jù)以上數(shù)據(jù)，個人住房公積金的提取使用率約為50%左右。不過，有一部分公積金還用于保障性住房建設(shè)試點項目貸款和購買國債，這使得全國住房公積金整體使用率有所提高。

　　北京落點

　　收通知后將盡快出新政

　　據(jù)北京住房公積金管理中心相關(guān)人士透露，目前還沒有獲得正式通知要求執(zhí)行新政，一旦收到通知將盡快啟動研究相關(guān)政策，并盡快發(fā)布。該人士稱，因為各地的具體情況不同，可能不會完全按照住建部印發(fā)的通知落實相關(guān)政策。“具體會如何落實，現(xiàn)在還不知情。”

　　另據(jù)了解，目前北京公積金貸款的放款速度約在3個月左右。公積金額度上限為80萬元，信用等級為3A級的申請人，首套可上浮至104萬元；2A級的申請人，首套可上浮至92萬元；公積金總貸款年限不能超過30年；貸款人年齡加貸款年限不超過70年；貸款年限加房齡，磚混結(jié)構(gòu)的不超過47年，鋼混結(jié)構(gòu)的不超過57年。

　　兩成購房者使用公積金

　　據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，在貸款購房交易中，北京購房者使用公積金貸款的比例僅占兩成左右。分析師張旭表示，大部分購房人群無法享用這種低息的貸款產(chǎn)品，除了資格問題，最重要的其實是貸款額度限制。目前，北京公積金最高貸款額度只有104萬元，因此，全額使用公積金貸款的購房者，基本都是首套、小戶型的剛需。即便政策上可首付三成，但由于貸款額度有限，以總價200萬元的住宅為例，實際首付也接近購房款一半。

　　此外，與商業(yè)貸款相比，公積金貸款還有放款時間長、手續(xù)煩瑣等問題。張旭指出，若貸款額度適當(dāng)調(diào)高，可提高公積金貸款的使用率，但這種調(diào)整更多還要看公積金管理中心的貸款余額，以及對剛需購房人群的補貼力度。

　　專家觀點

　　房地產(chǎn)調(diào)控“組合拳”

　　專家認(rèn)為，這是配合之前出臺的首套房貸款優(yōu)惠政策推出的房地產(chǎn)調(diào)控的“組合拳”。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析，“整體看，公積金政策的松綁出臺是與央行松綁限貸一樣的，政策組合拳，樓市已經(jīng)醞釀第三波救市政策。”他說，第一波樓市刺激政策特征，是41個城市松綁限購。第二波則是各地要求銀行松綁限貸，以央行的全面口徑放松為特征。第三波是各地增加購房補貼，調(diào)整稅費收費政策，要求公積金降低首付等。

　　張大偉分析，后續(xù)各地各種相關(guān)房地產(chǎn)的收費減免有望陸續(xù)出臺，托底市場，增加市場活力的政策將愈加頻繁出現(xiàn)，這對購房心理影響較大。

　　新政對樓市影響或不大

　　“政策更注重‘精準(zhǔn)刺激’，目的是保障剛性需求，同時堅持抑制投資、投機性需求的基調(diào)不變。”中國房地產(chǎn)研究會副會長胡志剛說，“房地產(chǎn)市場目前依然在去庫存調(diào)整期，因此政策并不會刺激投資性需求，造成樓市價格的波動”。

　　據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析，推進(jìn)公積金異地貸款業(yè)務(wù)的政策或影響不大。因為早在2009年北京與秦皇島等城市也曾經(jīng)試行過異地公積金貸款，但基本沒有購房者選擇。異地公積金貸款的手續(xù)等難度較大，而且額度并不高，這使得異地貸款并不劃算。

　　同時，此次降低公積金貸款門檻，連繳6個月的職工即可申請公積金貸款，這類政策對市場的影響也不算明顯，很多城市實行的是按照公積金繳存額的倍數(shù)限定貸款額，繳存太少的購房者實際貸款額度非常低。此外，在取消公積金多個收費項目上，幾千元的手續(xù)費，在幾百萬的房價面前基本忽略不計。