大落后大起 深圳樓市在新一輪博弈中何去何從

     廖老師在深圳寶安一所學(xué)校任教，最近，一連看了寶安中心區(qū)的3個(gè)樓盤(pán)之后，他心里暗自做了一個(gè)決定：繼續(xù)等。“事到如今，吃后悔藥也沒(méi)用了”，說(shuō)起這變化莫測(cè)的樓市，廖老師為自己當(dāng)初的判斷失誤懊悔不已。

    2008年底，廖老師開(kāi)始加入看房大軍，當(dāng)時(shí)他相中了寶安中心區(qū)一套每平方米9000元的商品房當(dāng)時(shí)，深圳樓市和全國(guó)樓市一樣在谷底苦苦徘徊，很少有人意識(shí)到復(fù)蘇即將來(lái)臨，認(rèn)為房?jī)r(jià)還會(huì)再跌的廖先生也不例外，他決定再等等。令他萬(wàn)萬(wàn)想不到的是，春節(jié)過(guò)后，深圳樓市開(kāi)始急速反彈，半年時(shí)間里，他看中的那套房子就已飆升到了每平方米1．3萬(wàn)元左右。

    于是，“繼續(xù)等”成了廖老師眼下無(wú)奈的選擇。在深圳，越來(lái)越多購(gòu)房者開(kāi)始像廖老師一樣等待，即使在傳統(tǒng)上“金九銀十”的銷售旺季，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)依然冷清。數(shù)據(jù)顯示，9月6日單日成交低至50套，9月7日至12日全市僅成交新房746套。進(jìn)入9月以來(lái)，中心城區(qū)福田區(qū)的新房甚至出現(xiàn)了四天“零成交”的記錄。與此形成鮮明對(duì)比的是，深圳樓市價(jià)格卻仍然“堅(jiān)挺”在每平方米1．7萬(wàn)元的歷史高位。

    量跌而價(jià)升，在新一輪的市場(chǎng)博弈中，深圳樓市將何去何從？

    樓市二度“瘋狂”

    在全國(guó)的各大城市中，深圳大概是為數(shù)不多完整經(jīng)歷了上一輪調(diào)整全過(guò)程的城市。2005年，深圳商品房均價(jià)為每平方米7040.10元。之后，深圳房?jī)r(jià)一年一個(gè)臺(tái)階，至2007年達(dá)到歷史最高位每平方米 17350元。

    2007年9月，深圳最先感受到了泡沫的寒意。這一年的國(guó)慶黃金周，全市新建商品住宅成交量?jī)H87套。至2008年，深圳房?jī)r(jià)更一路領(lǐng)跌全國(guó)，年底下挫至每平方米10979元，與一年前的歷史最高位相比，縮水近四成。

    2009年初始，深圳樓市歷經(jīng)深度調(diào)整后在全國(guó)率先反彈，隨著被壓抑一年的購(gòu)房欲望齊齊爆發(fā)，特別是國(guó)務(wù)院推出的4萬(wàn)億經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃以及連續(xù)降息等政策的刺激下，深圳僅2月份的銷售量就超過(guò)了2008年全年份額，直逼市場(chǎng)頂峰2007年的水平，一些樓盤(pán)甚至出現(xiàn)了一夜售罄的事件。而深圳市國(guó)土局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，至8月26日,深圳樓市均價(jià)已經(jīng)飆升到每平方米18019元，輕松刷新了2007年的歷史記錄。

    這一輪反彈，讓深圳社會(huì)科學(xué)院城市營(yíng)運(yùn)研究中心的高海燕仿佛又看到了2007年“瘋狂樓市”的身影，他認(rèn)為深圳樓市有可能重蹈覆轍，走回調(diào)整前的老路。

    高海燕對(duì)記者表示，對(duì)深圳房地產(chǎn)而言，隨著房?jī)r(jià)降到每平方米1萬(wàn)元左右的理性水平，2008年其實(shí)是難得的對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行理性調(diào)整的最好時(shí)機(jī)，如果走好了，深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)很有可能步入理性的軌跡。但是，隨著利好政策出乎意料提早到來(lái)，深圳地產(chǎn)遺憾的錯(cuò)過(guò)了“改邪歸正”的機(jī)遇，很快的又瘋狂起來(lái)。

    高海燕分析到，今年3月份以前深圳樓市趨向理性的過(guò)程中，小戶型置業(yè)者功不可沒(méi)，不斷上升的銷售量中70％是小戶型。但是，到了4月份小戶型置業(yè)退到份額的50％。不斷高企的樓價(jià)使置業(yè)者的信心再次受到打擊。

    普通置業(yè)者讓樓市回暖，但是各類投資者又讓樓市失控。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，在一手房市場(chǎng)，投資性需求從3月就開(kāi)始顯著增加，從年初的5％左右逐漸增加到四五成，樓市轉(zhuǎn)暖的同時(shí)，投資客也跟進(jìn)入市，至6月，明確表示用于投資的客戶已經(jīng)超過(guò)了兩成。

    好戲還在后頭，7月17日，隨著中國(guó)銀監(jiān)會(huì)發(fā)出了收緊第二套房貸的政策信號(hào)，深圳一手房成交量應(yīng)聲而落，7月20日至26日,成交量只有870套,環(huán)比暴跌四成；7月26日當(dāng)日僅成交88套，遠(yuǎn)遠(yuǎn)異常于200套的日均正常成交量。一時(shí)間，深圳各大媒體爭(zhēng)相報(bào)道，關(guān)于深圳樓市泡沫的討論風(fēng)生水起。

    下半年是“牛”還是“熊”

    深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)在短短的半年時(shí)間大起大落，在業(yè)界蕩起層層漣漪，而下一步走向如何，不同的人有不同的判斷。

    “不用質(zhì)疑，樓價(jià)絕對(duì)會(huì)降”，在深圳某園林設(shè)計(jì)公司工作的小靜已經(jīng)在深圳打拼了4年，也已有了一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。但她是個(gè)堅(jiān)定的不買(mǎi)房者。“寧愿跟別人合租，也不買(mǎi)房”。由于工作關(guān)系對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)保持關(guān)注的小靜認(rèn)為，深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)目前存在太多不合理因素：投機(jī)、捂盤(pán)、囤積土地、炮制“地荒”等等，她堅(jiān)信，這些不合理的因素就像一支支蓄勢(shì)待發(fā)的箭，遲早會(huì)刺破房地產(chǎn)市場(chǎng)上大大小小的泡沫。“到那個(gè)時(shí)候買(mǎi)房也不遲。”小靜預(yù)言，2008年的低迷只是給荒唐的樓市披上了一層霜，真正的寒冬還在后面。

    對(duì)于小靜的悲觀，在一家地產(chǎn)中介工作的陳友朋卻不以為然，“相對(duì)北京、上海等城市，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)反應(yīng)總是最快的，發(fā)展前景也是最好的。”陳友朋表示他對(duì)深圳的市場(chǎng)充滿信心。

    陳友朋的信心也是有依據(jù)的。據(jù)了解，作為在全國(guó)最早建立起健全的三級(jí)市場(chǎng)的深圳，地產(chǎn)市場(chǎng)化運(yùn)作較為成熟。此外，深圳是個(gè)市民平均年齡只有26歲的移民城市，住房基礎(chǔ)全國(guó)最弱，需求人群卻不斷增加，由此帶來(lái)的剛性需求旺盛。深圳的城市特點(diǎn)，也注定了其在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊地位。

    實(shí)際上，深圳市場(chǎng)從8月就已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)量跌價(jià)漲的態(tài)勢(shì)，據(jù)聯(lián)合證券的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，深圳8月份新房成交量呈現(xiàn)回落，新建商品房成交套數(shù)和面積環(huán)比分別減少25％和30％，而房?jī)r(jià)則繼續(xù)上漲，新建商品房成交均價(jià)環(huán)比漲幅為19％。

    和不少業(yè)內(nèi)人士一樣，高海燕不看好今年下半年的樓市走勢(shì)，他認(rèn)為，7月18日開(kāi)始，房貸收緊政策的出臺(tái)已經(jīng)改變了置業(yè)者的預(yù)期，市場(chǎng)的供求關(guān)系發(fā)生了明顯變化，大多數(shù)人開(kāi)始觀望，而供需的不對(duì)接導(dǎo)致成交量下降。

    面對(duì)2009年深圳新一輪房?jī)r(jià)的波動(dòng)，高海燕的分析耐人尋味：“客觀的講，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有錯(cuò)。我們不能用道德來(lái)約束開(kāi)發(fā)商不漲價(jià)，如果能用道德約束商人，那商人就不是商人了。市場(chǎng)定律其實(shí)很簡(jiǎn)單，就是供求關(guān)系的平衡，而操控這個(gè)供求關(guān)系變化的因素卻是復(fù)雜的，政府決策則是改變供求關(guān)系的關(guān)鍵。

    不過(guò)，與其他省市地方政府踴躍救市相比，深圳市政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)直接介入的興趣不大，即使是在2008年樓市深度調(diào)整期，以深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒為代表的一些專家曾向政府提出過(guò)通過(guò)減免稅收等方式救市，但沒(méi)有被采納，當(dāng)時(shí)的深圳市領(lǐng)導(dǎo)也多次在公開(kāi)場(chǎng)合表示，深圳不需要救市。今年8月，深圳市有關(guān)部門(mén)向媒體通報(bào)上半年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況時(shí)，市發(fā)改局局長(zhǎng)陳彪一再?gòu)?qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)發(fā)展是市場(chǎng)行為，應(yīng)該交由市場(chǎng)來(lái)調(diào)節(jié)。