上市房企融資新路徑：中房地產(chǎn)借道租賃籌錢5億

    近來(lái),銀行間發(fā)債開閘曾讓房企大佬拍手高呼,但其較高的準(zhǔn)入門檻仍讓多數(shù)房企被拒之門外。當(dāng)下,房企資金鏈依然普遍繃緊。

    10月10日,中房地產(chǎn)(000736,SZ)對(duì)外公告稱,公司以旗下深圳子公司的固定資產(chǎn)為標(biāo)的物,與中國(guó)富康國(guó)際租賃有限公司(以下簡(jiǎn)稱富康國(guó)際)達(dá)成租賃協(xié)議,先向后者出售標(biāo)的物,融資5億元,再約定5年后予以回購(gòu),年租息率大約8.7%。

    昨日(10月13日),中房地產(chǎn)證券事務(wù)部相關(guān)人士在接受 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示,租賃融資是當(dāng)前公司融資渠道的一種方式,之前也包括開發(fā)貸、大股東關(guān)聯(lián)借款等。該人士還提到,目前中房地產(chǎn)也正在密切關(guān)注房貸新政,以順應(yīng)市場(chǎng)變化。

    在重慶一位房地產(chǎn)金融專家看來(lái),中房地產(chǎn)此舉相當(dāng)于變相融資,租賃公司相當(dāng)于采取了“買入返售”,屬于資產(chǎn)置換,未來(lái)關(guān)鍵要看中房的回購(gòu)能力,也是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。

    借道租賃融資“解渴”

    今年半年報(bào)顯示,報(bào)告期內(nèi),中房地產(chǎn)在建新項(xiàng)目新開工面積31.59萬(wàn)平方米,簽約銷售金額9375.28萬(wàn)元。去年年報(bào)顯示,中房地產(chǎn)新開工面積21.9萬(wàn)平方米,簽約銷售金額8.8億元。

    記者通過(guò)比較發(fā)現(xiàn),中房地產(chǎn)今年上半年新開工量遠(yuǎn)超去年全年新開工量,但與去年全年銷售業(yè)績(jī)相比,今年上半年銷售回款難言“亮色”。

     近期,雖然銀行間市場(chǎng)放開了上市房企中票融資,但在相關(guān)行業(yè)人士看來(lái),只有個(gè)別資信評(píng)級(jí)較高的上市房企才有資格在銀行間市場(chǎng)發(fā)債。

     資金壓力下,中房地產(chǎn)選擇了租賃融資。公告顯示,中房地產(chǎn)以旗下深圳市中住匯智實(shí)業(yè)有限公司所擁有的百門前工業(yè)區(qū)地下管網(wǎng)及道路作為租賃物,出售給富康國(guó)際,并簽訂《融資租賃合同》,獲取5年期的租賃融資5億元。到期后,中房地產(chǎn)予以回購(gòu)并支付年租息率約8.7%。

     中房地產(chǎn)方面表示,本次融資資金到位后,一部分?jǐn)M用于中住匯智公司歸還銀行借款,其余部分用于支持公司地產(chǎn)開發(fā)等。

     對(duì)此,亞信控股集團(tuán)董事會(huì)秘書榮騰洪向記者表示。“這種融資估計(jì)是變相收購(gòu)。項(xiàng)目?jī)r(jià)值是關(guān)鍵,如果不能償還,就是風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。”

     房企借道租賃融資的例子此前已有。去年4月初,大名城(600094,SH)控股子公司福建名城地產(chǎn)與上海國(guó)金租賃有限公司簽訂《轉(zhuǎn)讓合同》及《融資租賃合同》,將采取售后回租方式,由出租人上海國(guó)金租賃有限公司為承租方福建名城地產(chǎn)提供融資租賃1.4億元,期限3年。

     同樣在去年,金科股份(000656,SZ)全資子公司重慶慶科商貿(mào)有限公司與金科股份持股5.5%的重慶銀海融資租賃有限公司簽訂了《融資租賃合同》,慶科商貿(mào)與銀海租賃進(jìn)行融資租賃交易,融資金額為2億元,期限2年。租賃期結(jié)束后,慶科商貿(mào)清償對(duì)方租金及費(fèi)用,以一元錢名義代價(jià)回購(gòu)租賃物及其所有權(quán)。

     地產(chǎn)租賃融資“潛力大”

     全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)理事、交大房地產(chǎn)金融總裁俱樂(lè)部副會(huì)長(zhǎng)李驍向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,融資租賃在中國(guó)市場(chǎng)才剛剛興起,當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)又普遍存在資金壓力,未來(lái)這個(gè)渠道業(yè)務(wù)有很大的發(fā)展空間。以一線城市為例,人均GDP已邁過(guò)1.5萬(wàn)美元大關(guān),且商業(yè)物業(yè)也占據(jù)中國(guó)樓市龐大的份額,消費(fèi)助力租金收益上升。

    “開發(fā)商將自有的成熟商業(yè)物業(yè)通過(guò)融資租賃公司進(jìn)行融資,門檻更低,融資量更大,可依據(jù)融資租賃期內(nèi),開發(fā)商出租房產(chǎn)的租金收入扣除經(jīng)營(yíng)費(fèi)稅后的余額進(jìn)行拆現(xiàn),讓開發(fā)商在當(dāng)期獲得更多的現(xiàn)金用于新項(xiàng)目的開發(fā)。”恒信泰富機(jī)構(gòu)一位資深人士透露。

    記者發(fā)現(xiàn),上述上市房企融資租賃方式主要有兩種,大名城和中房地產(chǎn)采用的是售后回購(gòu)模式,而金科股份采用的是直接融資租賃模式。按照寶力融資租賃有限公司給出的融資租賃業(yè)務(wù)模式,除了上述兩種模式外,還有委托融資租賃、杠桿融資租賃和聯(lián)合租賃。但在行業(yè)人士看來(lái),對(duì)于地產(chǎn)企業(yè)而言,比較常見(jiàn)的是售后回購(gòu)和直接融資租賃。

    李驍認(rèn)為,融資租賃與一般租賃的不同點(diǎn)在于,融資租賃期間承租人不能退租。因?yàn)檎怯辛嗣鞔_的承租人,才有了金融租賃公司提供的定向租賃融資服務(wù),如果租賃物產(chǎn)權(quán)過(guò)戶,交易成本較高,如果租賃物僅是抵押不過(guò)戶,承租人有處置權(quán),但交易成本較低。

    榮騰洪表示,“融資租賃是否辦抵押也是一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn),如果不辦抵押,項(xiàng)目本身還可以向金融機(jī)構(gòu)融資。”

    “融資租賃的主要風(fēng)險(xiǎn)在于租金收益風(fēng)險(xiǎn),以及融資租賃期間市場(chǎng)波動(dòng)對(duì)金融租賃公司造成較大損失。”李驍補(bǔ)充說(shuō),但這些風(fēng)險(xiǎn)在當(dāng)事方簽訂協(xié)議時(shí)會(huì)有具體、成熟的約定條款,比如約定保底收益等。