多銀行人士稱開發(fā)貸無松動 目前余額占比遠(yuǎn)低10%

    接近央行人士昨日表示,開發(fā)貸并沒有進(jìn)一步松動的消息,坊間房地產(chǎn)開發(fā)貸規(guī)模將突破貸款余額10%限制的傳聞并不屬實(shí)。

    近日,坊間傳聞:央行已經(jīng)把開發(fā)貸授信總量的權(quán)限下放至商業(yè)銀行總行,商業(yè)銀行可以重新啟動新增開發(fā)貸款審批制度;央行對商業(yè)銀行的開發(fā)貸限額管理制度已有松動,以往央行要求各大商業(yè)銀行的開發(fā)貸不能超過貸款余額的10%,而現(xiàn)在,各大銀行能夠自由地調(diào)節(jié)開發(fā)貸總量。

    對此,上述接近央行人士予以否認(rèn)。該人士稱,自9月30日央行、銀監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》(下稱《通知》)以來,央行一直保持并延續(xù)該政策;除此之外,對于開發(fā)貸,央行無更多指導(dǎo)性意見。

    多名銀行人士也向《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》表示,自9月30日發(fā)布《通知》以來,并未接到更多關(guān)于開發(fā)貸的新政。另外,此前并不存在10%的紅線,銀行開發(fā)貸的余額占比亦遠(yuǎn)低于10%。

    開發(fā)貸規(guī)模不會超10%

    對于各大商業(yè)銀行的開發(fā)貸規(guī)模,多名銀行人士向《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》表示,目前開發(fā)貸平均規(guī)模僅占貸款余額的5%至6%,不可能達(dá)到10%。

    中國銀行國際金融研究所副所長宗良向本報(bào)表示:“如果是貸款余額的10%應(yīng)該是7.8萬億,從沒達(dá)到過這個(gè)數(shù),現(xiàn)在和將來也達(dá)不到。目前大約4萬億,占比約為5%。松動之后也不會超過10%。”

    “沒有開發(fā)貸規(guī)?？刂圃?0%這個(gè)說法,其實(shí)各家銀行開發(fā)貸規(guī)模都不一樣,交行6%都不到。高一點(diǎn)的可能是8%左右。”交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平也表示。

    但連平認(rèn)為,從當(dāng)前情況來看,開發(fā)貸適當(dāng)增加些是合理的。“今年事實(shí)上商業(yè)性住宅開發(fā)貸是比去年減少了很多,總量增加了1000多億,但40%投向了保障房,今年上半年投向商業(yè)地產(chǎn)就比去年少了。”

    民生銀行金融市場部首席分析師李志強(qiáng)也認(rèn)為,監(jiān)管層不會就貸款規(guī)模做硬性規(guī)定。他對《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》稱:“給開發(fā)商貸款操作起來有阻力,風(fēng)險(xiǎn)都是銀行在承擔(dān),監(jiān)管層不太可能就貸款投向、占比作硬性規(guī)定,甚至不太可能有指導(dǎo)性意見。這和購房利率有很大區(qū)別的。各家銀行具體執(zhí)行還要有自己的方案,包括風(fēng)控方面。”

    近幾年,商業(yè)銀行在開發(fā)貸方面嚴(yán)格加以控制,銀行推行了開發(fā)貸名單制。

    連平表示,大小開發(fā)商成千上萬,但能夠獲得貸款、可考慮投放名單里,只有300至400家開發(fā)商,能夠獲得貸款的還是比較少。名單由各家銀行自行制定,根據(jù)開發(fā)商財(cái)務(wù)和經(jīng)營狀況進(jìn)行評比篩選得出。“可獲得貸款情況方面,名單上的開發(fā)貸是考慮的,名單之外的則希望較小,根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目逐一審批。”

    實(shí)際上,在9月30日的《通知》里,也并未具體涉及開發(fā)貸規(guī)模的政策。央行只是稱繼續(xù)支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合理融資需求:銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)在防范風(fēng)險(xiǎn)的前提下,合理配置信貸資源,支持資質(zhì)良好、誠信經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)普通商品住房,積極支持有市場前景的在建、續(xù)建項(xiàng)目的合理融資需求。擴(kuò)大市場化融資渠道,支持符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)在銀行間債券市場發(fā)行債務(wù)融資工具。

    對于商業(yè)銀行是否可以重新啟動新增開發(fā)貸款審批制度,宗良向《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》表示,放松開發(fā)貸未來有可能發(fā)生,不過即使未來放松開發(fā)貸,也是《通知》的延續(xù),開發(fā)貸也要保持相對流動性管理。“政策的初衷并不是讓房地產(chǎn)又把資金迅速吸走,還是希望房地產(chǎn)保持一個(gè)平穩(wěn)發(fā)展,不過度下跌,但也不是全面火起來。中國房地產(chǎn)價(jià)格太高了。”

    宗良認(rèn)為,總體來講,放松以后,額度利率如何協(xié)調(diào)是問題關(guān)鍵。“政策穩(wěn)定了市場預(yù)期,大跌可能性小,真正的需求可以行動了。政策本身還是有良性預(yù)期,開發(fā)貸包括個(gè)貸都會比原來要好。”

    連平稱,《通知》政策總基調(diào)是要保持房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展,不至于過度調(diào)整,滿足首套房需求或改善性需求,是保障民生的工程。連平表示:“商業(yè)銀行會根據(jù)形勢變化、本行政策做一些調(diào)整。在開發(fā)貸方面,明年還是會保持一定規(guī)模的投放,開發(fā)商這方面投資增速明顯下降,明年某個(gè)時(shí)候差不多就是底部了。規(guī)模不一定有明顯縮小,現(xiàn)在的開發(fā)貸對不多的開發(fā)商投放,投資增速的回落并不意味著開發(fā)貸同步減少。”

    風(fēng)險(xiǎn)過去了嗎?

    某大行人士表示,此前9月30日出的按揭貸款資產(chǎn)證券化的文件已在傳達(dá)和執(zhí)行。因?yàn)槟壳暗那闆r已經(jīng)和去年完全不同,目前根本不缺少按揭貸款的額度,缺少的是業(yè)務(wù),沒人來借房貸。

    大戰(zhàn)略(中國)投資管理中心首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家陸俊龍對此向《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》表示,地產(chǎn)現(xiàn)在是趨勢性下行拐點(diǎn),從總量來說,城鎮(zhèn)化和改善性住房將催生大量的剛需,根據(jù)統(tǒng)計(jì)局公開數(shù)據(jù)測算,全國商品房需求量大約800萬至900萬套,但這一數(shù)據(jù)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于目前的住房竣工量。

    陸俊龍稱,具體看來,2013年全國住宅竣工量1100萬套,截至2013年末在建住宅5700萬套,兩者合計(jì)6800萬套。按照2013年銷售1300萬套估算,需要5年時(shí)間。這還沒有考慮二、三線城市已經(jīng)創(chuàng)了歷史新高的現(xiàn)房庫存。按照2013年得峰值去化速度,現(xiàn)在哪怕不再新建房屋,則消化起來也還需要5年。

    但也有銀行人士持不同看法,李志強(qiáng)認(rèn)為,談房地產(chǎn)拐點(diǎn)是從人口角度,住房需求旺盛會有所下降,但市場改善部分的需求還是存在的。從央行監(jiān)管層態(tài)度來看,放開限購實(shí)際上也是為了控制風(fēng)險(xiǎn),可能還不是為了回歸市場化。目前最大風(fēng)險(xiǎn)是否過去還很難判斷。

    連平表示,地產(chǎn)下行拐點(diǎn)的說法有問題,不一定要全消化掉存量才有投資。根據(jù)前幾年情況,在庫存較高的時(shí)候,房價(jià)依然上漲。每一次調(diào)控實(shí)際都是釋放需求,當(dāng)然庫存較高對于市場來說是有壓力的,影響到預(yù)期,但是也不要認(rèn)為所有的庫存都是有效庫存,三、四線城市很多庫存是無效的,將來可能出現(xiàn)類似爛尾樓的情況?？偭靠此坪艽?但并不一定等總量消化完了市場才能走向平衡,一定程度的消化還要看需求的狀況,市場自然會平衡,關(guān)鍵看運(yùn)行的周期。

    連平表示,在這個(gè)政策框架下,給予靈活性,多元化資金來源,包括資產(chǎn)證劵化。將來貸款不再來源于一個(gè)渠道,可以通過資產(chǎn)證券化,還可以有新的資金進(jìn)來。

    央行在《通知》里也提到多元化資金來源,增強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房貸款投放能力。央行稱,鼓勵銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)通過發(fā)行住房抵押貸款支持證券(MBS)、發(fā)行期限較長的專項(xiàng)金融債券等多種措施籌集資金,專門用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。

    宗良向本報(bào)表示:“MBS未來這一塊會成為重要的產(chǎn)品在市場里發(fā)展起來。美國資產(chǎn)證券化發(fā)展到后期,個(gè)人收入條件較弱,后期的資產(chǎn)證券化發(fā)展孕育一定的風(fēng)險(xiǎn)。中國早期MBS產(chǎn)品質(zhì)量是比較高的。”

    李志強(qiáng)表示,MBS是盤活存量的一個(gè)方式。資產(chǎn)證券化產(chǎn)品對銀行來講,截至目前還是比較謹(jǐn)慎,量也不會特別大。