專家：房企見機漲價不可取 以價換量才是正道

    房貸7折利率“可以有”，但目前還“真沒有”。9月底央行和銀監(jiān)會出臺的房貸新政，目前正逐漸進入細則落地操作階段。“7折利率”或難實現(xiàn)，但房貸的松動卻是不爭的事實。與此同時，樓市升溫的預(yù)期增強，個別樓盤漲價的消息也時有傳出。

　　專家認為，“去庫存”仍是樓市面臨的首要任務(wù)，期望供求關(guān)系短期內(nèi)形成逆轉(zhuǎn)并不現(xiàn)實。抓住政策帶來的實質(zhì)利好和市場預(yù)期的有利變化，加快“以價換量”，滿足合理購房需求，才是房企的正道。

　　銀行表態(tài)將認真執(zhí)行房貸新政，“7折利率”或難成真

　　根據(jù)兩部門此次下發(fā)的《關(guān)于進一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，首套房貸“貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍”，但“具體由銀行業(yè)金融機構(gòu)根據(jù)風險情況自主確定”。

　　“超出預(yù)期！”對于兩部門出臺的房貸新政，有房企人士告訴記者。針對此次房貸新政，各銀行均表示認真執(zhí)行。比如，工商銀行表示，根據(jù)新的房貸政策要求，對于貸款購買首套自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍。

　　建設(shè)銀行表示，對無個人住房貸款記錄或者已結(jié)清購房貸款，名下無住房的家庭，申請貸款購買住房，執(zhí)行首套房貸款政策；對擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買住房，可參照執(zhí)行首套房貸款政策，“具體操作由各地分行掌握”。

　　對于購房者而言，“7折利率”是否可得？按5年以上期限商業(yè)銀行貸款基準利率6.55%計算，7折就是4.59%，與同期限公積金貸款利率基本相當，低于5年期政策性金融債收益率4.63%(銀行的資金成本肯定顯著高于這個水平)。業(yè)內(nèi)人士認為，目前在實際操作中對首套房執(zhí)行基準利率的0.7倍事實上難以做到。

　　記者走訪上海的銀行發(fā)現(xiàn)，各大銀行已經(jīng)開始執(zhí)行“認貸不認房”政策，但“傳說中”的“首套利率7折”則不見蹤影。部分銀行仍執(zhí)行基準利率，浦發(fā)銀行等可以打95折，建設(shè)銀行則表示可以根據(jù)借款人資質(zhì)、信用狀況等打9-9.5折。

　　漲價尚屬個案，短期內(nèi)房價不具備全面反彈條件

　　上海浦東周康地區(qū)一樓盤銷售人員告訴記者：“10月8日以后，我們就按照總部要求，對價格進行上調(diào)，每平方米漲500-800元。”部分開發(fā)商在國慶節(jié)前宣稱“節(jié)前你對我愛理不理，節(jié)后讓你高攀不起”，甚至表示額外折扣在節(jié)后將會取消。

　　上海永慶房屋徐匯區(qū)一門店的店長告訴記者，房貸新政出來后，業(yè)務(wù)員選擇了100多個掛牌的房東進行了電話詢價，超過10%的房東表示要上調(diào)掛牌價。

　　不過，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉等多位業(yè)內(nèi)人士分析認為，從營銷的角度看，制造漲價的預(yù)期和市場氛圍，有利于刺激銷售；但從現(xiàn)實條件看，樓市短期內(nèi)不具備全面反彈條件。

　　大部分城市樓市仍面臨繁重的“去庫存”任務(wù)。從9月份36個大中城市存銷比指標來看，庫存壓力較大、市場去庫存化周期在15個月以上、市場基本面表現(xiàn)欠佳的城市仍然占到大多數(shù)，比如杭州、寧波、大連、青島等。

　　房貸新政待執(zhí)行到位，“以價換量”迎來窗口期

　　成交低迷是今年許多城市房地產(chǎn)市場面臨的最大問題。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-8月份全國商品房銷售面積64987萬平方米，同比下降8.3%，降幅比1至7月份擴大0.7個百分點。其中住宅銷售面積分別下降10%。

　　“信貸新政讓房企看到了希望，但短期內(nèi)銷售量的提升仍取決于他們的降價幅度。”上海中原地產(chǎn)研究咨詢部經(jīng)理盧文曦說。而對于大量銷售進度不佳的上市房企來說，借助政策利好，在四季度“以價換量”，是必需的選擇。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，房地產(chǎn)調(diào)控要在調(diào)整中實現(xiàn)“房價不過快上漲，交易量保持平穩(wěn)，投資不過快下滑”的目標。

　　記者了解到，近期上海普通商品住房土地出讓中，開發(fā)企業(yè)積極參與，溢價率較高。對此，一些業(yè)內(nèi)人士建議，適度增加中低價位、中小套型普通商品住房的土地供應(yīng)，以保持房地產(chǎn)開發(fā)投資的穩(wěn)定，防止市場大起大落。