萬科郁亮：不積極漲價(jià)不積極降價(jià) 只積極定價(jià)

    央行 “9·30”房貸新政文件一出,樓市漲價(jià)之聲漸起。

    據(jù)記者了解,面對政策利好,10月10日下午,萬科總裁郁亮以 “萬科三十而立”為契機(jī),在川渝媒體峰會上首次回應(yīng)了“房價(jià)上漲”一說。在他看來,萬科既不會積極漲價(jià)也不會積極降價(jià),而是堅(jiān)持積極定價(jià),建議行業(yè)“中性”看待這個(gè)消息。當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)雖然已進(jìn)入“白銀時(shí)代”,但仍是一個(gè)有機(jī)會的時(shí)代,未來10~15年前景依然明朗。

    近日,有媒體報(bào)道稱,受“松貸”政策刺激,部分大型房企后悔拿地太少。郁亮亦坦言,萬科前期拿地偏少,但這并不是后市拿地的理由,而要看投資人的花錢意愿。

    面對樓市新變化,郁亮再次強(qiáng)調(diào)了萬科業(yè)務(wù)新圖景,即住宅地產(chǎn)是重中之重,同時(shí)發(fā)力消費(fèi)體驗(yàn)地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。與萬科1.0版本的王石時(shí)代倡導(dǎo)的“住宅工業(yè)化”有所不同,在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代,萬科開始全面擁抱互聯(lián)網(wǎng),更注重與消費(fèi)個(gè)性鮮明的 “90后”潛在客戶互動(dòng),共同參與產(chǎn)品創(chuàng)新。

    拿地取決于投資人意愿

    樓市寒意逼近9月底,央行一紙文件影響國慶長假樓市。9月30日,央行、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布通知,對擁有首套房且已結(jié)清房貸的家庭,若繼續(xù)購房可執(zhí)行首套房貸政策,首付比例為30%,房貸利率最高打7折。此消息一出,網(wǎng)上頻傳多家一線房企國慶節(jié)后醞釀漲價(jià)的通知。

    記者調(diào)查后得知,上述做法均系房企自我炒作,為了刺激成交。不過,近日有媒體曝出一線城市部分房企售樓部已現(xiàn)排隊(duì)購房潮,這無形加劇了持幣待購者對房價(jià)上漲的預(yù)期。

    行業(yè)龍頭萬科一向嗅覺靈敏。在2012年樓市最嚴(yán)厲調(diào)控中,郁亮曾率先拋出了房企“過冬論”,跑量成為當(dāng)時(shí)引導(dǎo)房企的主流輿論。面對當(dāng)前樓市新政,房價(jià)預(yù)期躁動(dòng)難安。對此,郁亮表示,“我們從來沒有積極漲價(jià),也沒有積極降價(jià),我們都是積極定價(jià)。”

    “我們把房子修建出來就是要賣掉,不是用來收藏的,這個(gè)時(shí)代早已結(jié)束了。 黃金時(shí)代如此,更何況在白銀時(shí)代 ,我們不會用收藏的做法賣房子。所以,萬科永遠(yuǎn)是積極做自己的定價(jià)策略,而不是去想漲價(jià)的問題。”郁亮說,“只要符合積極定價(jià)原則,我們就會支持。”

    萬科10月8日公告稱,公司前9個(gè)月累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售金額1490.6億元,同比增長16%。按照市場預(yù)計(jì)其今年可實(shí)現(xiàn)2000億元目標(biāo),萬科已完成74.5%。不過,另據(jù)媒體報(bào)道稱,部分千億房企今年要完成全年目標(biāo)仍將承壓。

    限貸松綁是否意味著房子好賣了?郁亮表示,從央行“9·30”文件之后的樓市表現(xiàn)來看,目前成交還可以,但能不能持續(xù)還需要觀察。對于萬科來說,最關(guān)鍵的還是要把樓賣好。大家要“中性”看待這個(gè)問題,要做好應(yīng)對。

    近日,有媒體報(bào)道稱,因?yàn)闃鞘写碳ば抡某雠_,二線樓市有回暖跡象,部分大型房企后悔拿地少了。

    中國指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)顯示,今年前9個(gè)月,20大標(biāo)桿房企合計(jì)拿地僅2028億元,相比2013年同期的3698億元,減少了1670億元,降幅達(dá)45%。其中,萬科前9個(gè)月拿地總額近200億元,相比去年同期的近630億元,減少了近430億元。

    對此,郁亮坦言,今年前期拿地確實(shí)偏少,但因此就迅猛拿地,這個(gè)理由并不成立。“我們從來不需要花多大的錢去拿地,他(投資人)愿意掏錢的土地,我就愿意去拿;他不愿意掏錢的土地,我就不愿意去拿。”

    在拿地資金問題上,郁亮似乎并不擔(dān)憂。他表示,“大家都能賺錢的時(shí)候,有很多投資人愿意拿錢給你,因?yàn)樗麄兿嘈拍阌匈u房賺錢的能力。”

    實(shí)際上,當(dāng)前包括萬科、保利等眾多品牌房企在內(nèi),合作拿地已成為一種趨勢,合作方除了其他房企之外,還有私募基金、信托和險(xiǎn)資等資本。與此一脈相承的是,萬科正在嘗試“小股操盤”輕資產(chǎn)運(yùn)作模式。

    房子的創(chuàng)新應(yīng)由客戶參與

    去年底,萬科高層奔走小米、海爾等企業(yè)學(xué)習(xí)互聯(lián)網(wǎng),一時(shí)間備受業(yè)內(nèi)熱議。郁亮深有感悟地說,學(xué)習(xí)互聯(lián)網(wǎng)之后,一個(gè)很重要的思考是房地產(chǎn)是一個(gè)生態(tài)系統(tǒng),在這個(gè)系統(tǒng)中,“小草”也會發(fā)揮很大的作用。

    基于這個(gè)思考,郁亮將萬科業(yè)務(wù)藍(lán)圖劃成了三大塊,首先是住宅地產(chǎn)仍占50%以上,當(dāng)屬重中之重;其次是消費(fèi)體驗(yàn)地產(chǎn),包括養(yǎng)老社區(qū)、兒童教育中心等;最后是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn),包括寫字樓、酒店和正在準(zhǔn)備做的物流地產(chǎn)。

    對于房企頻繁跨界,業(yè)內(nèi)除了將之解讀為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)之外,對此也頗有微詞。在郁亮看來,萬科現(xiàn)在的業(yè)務(wù)圖景好比一幅畫,參天大樹是住宅,還有一些草地, 他們希望營造一片樹林,一個(gè)生態(tài)系統(tǒng),樹林的好處在于,一種樹種不活,換成其他適宜的樹種,光有樹不長草,這個(gè)生態(tài)系統(tǒng)是不完整的。

    除此之外,萬科已將互聯(lián)網(wǎng)思維運(yùn)用到了產(chǎn)品創(chuàng)新上。今年以來,萬科與淘寶、百度等互聯(lián)網(wǎng)公司頻繁合作賣房。據(jù)郁亮透露,萬科和淘寶推出的合作賣房,僅30天就賣了13億元,也讓萬科知道了過去一年一個(gè)小白領(lǐng)在淘寶上要花4.2萬元左右。同時(shí),他強(qiáng)調(diào)說,這些創(chuàng)新都來自于一線和基層,這是互聯(lián)網(wǎng)思維最重要的東西,基于草根和底層的創(chuàng)意是最重要的。

    值得一提的是,“90后”普遍被認(rèn)為是未來十年新消費(fèi)時(shí)代的生力軍。今年5月份,“90后”代表馬佳佳曾被請到萬科演講并拋出了“ 90后不買房”的驚人之論。

    對此,郁亮首次回應(yīng)稱,“我們請她來談90后需求的問題是一件好事。未來90后是這種參與感最強(qiáng)的一代人。他們將成為我們的設(shè)計(jì)師,成為我們的消費(fèi)者,也將成為我們的合作伙伴。我們應(yīng)根據(jù)他們的選擇來做產(chǎn)品,房子的創(chuàng)新應(yīng)由客戶共同參與。”