政策明禁與“灰色現(xiàn)實(shí)”之悖 小產(chǎn)權(quán)房屢建不止

    政策明禁與“灰色現(xiàn)實(shí)”之悖

    9月1日，國(guó)土資源部一紙《關(guān)于嚴(yán)格建設(shè)用地管理促進(jìn)批而未用土地利用的通知》，再次叫停各類(lèi)小產(chǎn)權(quán)房。雖然政府幾次三番重申小產(chǎn)權(quán)房違規(guī)，但是小產(chǎn)權(quán)房仍然屢建不止；小產(chǎn)權(quán)房存在的“灰色現(xiàn)實(shí)”，也成為地方利益和中央政策的博弈的集中表現(xiàn)。

    城市擴(kuò)展造就規(guī)模化運(yùn)轉(zhuǎn)

    小產(chǎn)權(quán)房，是指在農(nóng)村集體用地、宅基地或農(nóng)地上建設(shè)起來(lái)的房屋。由于中國(guó)農(nóng)地不能流轉(zhuǎn)，小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)一直被視為非法。目前，中國(guó)城市居民擁有的小產(chǎn)權(quán)房已占到村鎮(zhèn)房屋建筑總面積330億平方米的20%以上。

    小產(chǎn)權(quán)房的形成有歷史原因。分析人士指出，導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的根本原因之一是近20年來(lái)中國(guó)城市化、工業(yè)化的高速進(jìn)程。大規(guī)模的城市擴(kuò)展造就了中國(guó)歷史上的村鎮(zhèn)規(guī)模以最快的速度急劇減少，也直接促進(jìn)和造就了小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題以規(guī)?；姆绞讲粩嗾Q生和運(yùn)轉(zhuǎn)。

    近20年來(lái)，有關(guān)農(nóng)村集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的國(guó)家法律非常不完善。在1998年8月修訂《土地管理法》和1999年5月國(guó)務(wù)院發(fā)布《嚴(yán)禁炒賣(mài)土地的通知》之前，相關(guān)法律并沒(méi)有明確禁止城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)民住宅。

    但自2007年起，有關(guān)解決小產(chǎn)權(quán)房的法律法規(guī)逐漸出臺(tái)。2007年6月原建設(shè)部發(fā)出購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)提示，提醒購(gòu)房者，以城鎮(zhèn)居民身份到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村住房，不符合現(xiàn)有土地管理制度的規(guī)定，城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有法律保護(hù)。

    2007年12月，國(guó)務(wù)院總理溫家寶召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)辦公會(huì)研究促進(jìn)節(jié)約集約用地和依法嚴(yán)格管理農(nóng)村集體建設(shè)用地問(wèn)題，明確要求城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房。

    2008年1月，國(guó)務(wù)院下發(fā)《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》。通知指出，任何涉及土地管理制度的試驗(yàn)和探索，都不能違反國(guó)家的土地用途管制制度。

    叫停小產(chǎn)權(quán)房“合法化”

    2008年起，成都、重慶、北京等地都相繼下發(fā)文件，以不同方式試探小產(chǎn)權(quán)房合法化的工作。2008年1月，獲得“城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合改革試驗(yàn)區(qū)”身份的成都、重慶相繼下發(fā)文件，以不同方式試探小產(chǎn)權(quán)房合法化的工作。2008年6月，北京市政府批轉(zhuǎn)北京市發(fā)改委相關(guān)文件，提出對(duì)于處在北京第一道綠化隔離帶區(qū)域內(nèi)的農(nóng)民就地上樓后，剩余的房屋，可以并入市流轉(zhuǎn)。

    實(shí)際上，地方政府試圖合法化小產(chǎn)權(quán)房的做法與2007年10月頒布的《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》有關(guān)?！冻青l(xiāng)規(guī)劃法》徹底改變了城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的規(guī)劃制度，進(jìn)入城鄉(xiāng)一體化的規(guī)劃管理時(shí)代。中國(guó)600多個(gè)城市、1600多個(gè)縣獲得了中國(guó)32萬(wàn)個(gè)村鎮(zhèn)規(guī)劃的主導(dǎo)權(quán)。分析人士指出，這是中國(guó)規(guī)劃史上最大一次放權(quán)，也是地方政府主導(dǎo)土地利益調(diào)整的最大歷史機(jī)會(huì)。

    2008年7月9日，國(guó)土資源部將有關(guān)小產(chǎn)權(quán)房的調(diào)查情況上報(bào)國(guó)務(wù)院，并提出相應(yīng)解決與處置建議。7月15日，國(guó)土資源部下發(fā)通知，要求盡快落實(shí)農(nóng)村宅基地確權(quán)發(fā)證工作，但同時(shí)明確指出，不得為小產(chǎn)權(quán)房辦理任何形式的產(chǎn)權(quán)證明。

    2009年6月，隨著深圳小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”消息的傳出，小產(chǎn)權(quán)房合法化的議題再次出現(xiàn)在輿論中心。2009年6月2日，對(duì)于深圳市農(nóng)村城市化進(jìn)程中出現(xiàn)的違法建筑，將采取分類(lèi)處理辦法，符合確認(rèn)產(chǎn)權(quán)條件的部分違法建筑可依法核發(fā)房地產(chǎn)證。

    對(duì)此，國(guó)土資源部表示，深圳人大處理的是國(guó)有土地上的違法建筑，與“小產(chǎn)權(quán)房”有本質(zhì)區(qū)別。9月1日國(guó)土資源部下發(fā)《關(guān)于嚴(yán)格建設(shè)用地管理促進(jìn)批而未用土地利用的通知》，再次向地方政府重申，堅(jiān)決叫停各類(lèi)小產(chǎn)權(quán)房。