豪宅放量帶動(dòng)整體房?jī)r(jià)上漲 住宅高端化后的隱憂

     在城區(qū)地價(jià)上升、優(yōu)質(zhì)土地獲取日益困難的背景下，全國(guó)各大城市，尤其是一線城市，“普通”住宅開(kāi)發(fā)呈現(xiàn)出“高端化”趨勢(shì)。在“深入挖掘土地價(jià)值”的旗號(hào)下，主流地產(chǎn)商紛紛增加高端物業(yè)開(kāi)發(fā)的比重。在住房保障體系尚不健全的現(xiàn)在，高端化所隱含的“主要為富人蓋房”的理念和趨勢(shì)，無(wú)疑將提高房地產(chǎn)的投資屬性；而普通住宅不再“普通”，必然有損于民生。

    從開(kāi)發(fā)模式和銷售策略上看，地產(chǎn)商定位高端市場(chǎng)無(wú)可厚非；但是，當(dāng)越來(lái)越多的地產(chǎn)商開(kāi)始這么做時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)便蘊(yùn)藏著問(wèn)題。不久前，一直推崇高周轉(zhuǎn)和適度利潤(rùn)率的某一線開(kāi)發(fā)商在其股東大會(huì)上便明確表示，以前公司過(guò)于追求銷售規(guī)模和快速周轉(zhuǎn)，以至利潤(rùn)率低于同行；今后公司將提高土地的開(kāi)發(fā)價(jià)值。顯然，所謂提高土地開(kāi)發(fā)價(jià)值，含義便是降低周轉(zhuǎn)率，提高銷售價(jià)格。而這正是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)高端化的表現(xiàn)。

    8月以來(lái)，北京、上海等一線城市普通住宅成交量下滑，但豪宅銷售持續(xù)火熱。在不斷出現(xiàn)的地王的刺激下，地產(chǎn)商對(duì)高端住宅的開(kāi)發(fā)和推盤意愿大為提升。調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，在上海，國(guó)慶節(jié)前后陸續(xù)有多個(gè)單價(jià)過(guò)10萬(wàn)元的豪宅樓盤上市，屆時(shí)滬上將有13個(gè)樓盤的報(bào)價(jià)達(dá)到或超過(guò)10萬(wàn)元/平方米，創(chuàng)歷史新高。

    業(yè)內(nèi)人士指出，由于重點(diǎn)城市招拍掛土地的價(jià)格一路上揚(yáng)，新地塊的樓面價(jià)逐漸與周邊房?jī)r(jià)比肩，地產(chǎn)商拿地后只能走“高端路線”，通過(guò)提高產(chǎn)品品質(zhì)和客戶群定位，充分挖掘房地產(chǎn)的附加值以謀求盈利。

    以9月初上海出讓的“長(zhǎng)風(fēng)地王”為例，該宗地樓面價(jià)達(dá)22000元/平方米，加上建安成本和其他各項(xiàng)費(fèi)用，該項(xiàng)目的盈利平衡點(diǎn)將在30000元/平方米以上。顯然，開(kāi)發(fā)“普通”住宅已無(wú)利可圖。與長(zhǎng)風(fēng)地塊一樣，在地價(jià)成本的推動(dòng)下，重點(diǎn)城市城區(qū)土地的開(kāi)發(fā)必然將傾向于高端化。

    再往大里說(shuō)，我國(guó)仍處于城市化進(jìn)程中，土地內(nèi)涵價(jià)值的上漲是確定的趨勢(shì)。因此，在現(xiàn)有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式下，房企傾向于高利潤(rùn)率的“高端路線”，而不是高周轉(zhuǎn)率的“大眾路線”，是一種“戰(zhàn)略”考慮，背后有著長(zhǎng)期的利益驅(qū)動(dòng)。

    但是，在保障體系尚未健全的時(shí)候，商品房高端化路線愈演愈烈，顯然會(huì)帶來(lái)諸多問(wèn)題。豪宅供應(yīng)日益增多，往往以普通住宅縮量為代價(jià)，這將排斥普通消費(fèi)者的住房需求，導(dǎo)致供需結(jié)構(gòu)進(jìn)一步失衡。同時(shí)，房地產(chǎn)的投資屬性也將進(jìn)一步凸顯，推高資產(chǎn)和信貸泡沫，加劇未來(lái)市場(chǎng)的波動(dòng)。

    更重要的是，豪宅放量將帶動(dòng)整體房?jī)r(jià)上漲，透支居民購(gòu)買力。研究表明，房?jī)r(jià)高企將使得大部分居民不得不增加儲(chǔ)蓄，削減其他消費(fèi)來(lái)提高住房購(gòu)買力，從長(zhǎng)期看，高房?jī)r(jià)將排擠正常的居民消費(fèi)，并造成收入分配的進(jìn)一步分化，不利于擴(kuò)內(nèi)需戰(zhàn)略的進(jìn)一步推進(jìn)。