經(jīng)適房昆明遭棄成"燙手山芋" 滯銷折射制度缺陷

    近一段時間以來，昆明經(jīng)濟適用房遭棄購的消息受到媒體的高度關注。其實早在去年12月，昆明高屋地產顧問機構董事長胡先鈞就在他的博客里發(fā)表了一篇名為《昆明百萬平米經(jīng)濟適用房必將滯銷》的文章，只是誰也沒想到，來自草根的“雷人”預見，竟然在半年后成為事實。

    經(jīng)濟適用房被質疑缺乏“陽光定價”

    錢鑫（化名）一說起子君村的房子就有一種心痛的感覺。“子君村開盤那天我去了。去的時候路上還有點興奮，但到了那兒，一問價，心都涼了，只想哭。”

    錢鑫記得，那天真有人哭了。“去的時候，都以為這回能圓了買房的夢，但是看了以后，才知道根本買不起。”

    去年以來，昆明市政府在城市的南邊和北邊建設了兩個規(guī)模較大的經(jīng)濟適用房項目，一個是位于城市北部的子君村，規(guī)模約90萬平方米，售價每平方米2556元；一個位于南部的蒜村，面積20萬平方米，售價每平方米2861元。有消息說，政府還將在東邊的白沙河規(guī)劃一個200畝的經(jīng)濟適用房項目，估計規(guī)模在30萬平方米左右。

    今年4月7日子君村開盤，昆明市房管局共安排了5287戶低收入家庭購房。然而，4個月后，截至銷售的最后一天，子君村的5300套經(jīng)濟適用房，僅售出2510余套。除少數(shù)想購蒜村經(jīng)適房的申購者外，仍有近半低收入家庭放棄購房。

    買不起是人們棄購的主要原因。按規(guī)定，昆明這批經(jīng)濟適用房要求，在今年4月份預售時先交納60％的首付款,明年5月1日交鑰匙時再一次性支付剩下的40％。這批經(jīng)濟適用房面積為40平方米到70平方米不等，按照首付60％的比例，每套房要首付6萬元到8萬元左右。一年的時間里要交清10萬元到14萬元左右的房款，這對于購買經(jīng)濟適用房的人幾乎是不可能的事。

    “現(xiàn)在有一個不好的現(xiàn)象，政府和媒體解釋經(jīng)濟適用房價格的時候，動不動就用周邊的商品房價格說事，甚至認為‘經(jīng)濟適用房價格等于周邊商品房價格60％’。殊不知，經(jīng)濟適用房的定價模型屬于成本型，不是市場比較法，許多老百姓在不知不覺中進入利益集團圈套。”胡先鈞說。

    胡先鈞在昆明從事房地產行業(yè)的研究9年，對昆明房地產的情況有較深入的了解。他直言不諱地指出，經(jīng)濟適用房一直遭到質疑的首要原因是沒有進行“陽光定價”。

    3％的利潤為何吸引開發(fā)商追捧

    去年11月，昆明市發(fā)改委核定南市區(qū)子君村經(jīng)濟適用房預售價格為每平方米2556元，北市區(qū)蒜村為每平方米2861元。今年3月，子君村經(jīng)濟適用房正式預售時，房價降至每平方米2100元。價格回調不僅沒有解決更多人的買房問題，相反讓人看到價格變動暴露出的定價上的弊端。

    “根據(jù)《經(jīng)濟適用住房價格管理辦法》，經(jīng)濟適用房的定價權表面上是房管局和物價局代表政府共同掌握，但實質上，這種定價權屬于開發(fā)商。”胡先鈞說，當開發(fā)商把價格申報表、審核表、規(guī)劃、施工、各種合同等提交給相關單位，這些單位在審核時很難回避三個問題：人為因素、公務人員對于房地產成本構成的專業(yè)性認知不夠、開發(fā)商提供的資料是否屬實。

    “一些開發(fā)商很容易通過虛構報表，拉高開發(fā)成本，獲得比實際更高的利潤。這就是為什么經(jīng)濟適用房只允許有3％利潤，但每次經(jīng)濟適用房項目招標，仍有大量開發(fā)公司爭先恐后的介入。”他說。

    他指出，昆明的經(jīng)濟適用房有一個特點，即交由成熟開發(fā)商運營，大盤、大規(guī)模、大配套，開發(fā)商在規(guī)劃、配套、園林、物業(yè)管理上皆按商品房住宅小區(qū)的標準打造，因此，導致昆明經(jīng)濟適用房品質高，并不遜色于商品房小區(qū)。但是由此產生新的成本是否需要由經(jīng)濟適用房的購買者承擔？如果說這些成本由購買者承擔，那么購買者完全有理由要求將譬如管理費、成本、商鋪及公共設施短期或長期收益、建筑利潤收益等公布。

    “目前，昆明小區(qū)的商業(yè)配套銷售價一般在每平方米1萬元－2萬元之間。假設子君村的商鋪按最低每平方米1萬元，商業(yè)面積在1萬平方米，那么市值就是1億元。但經(jīng)濟適用房商業(yè)配套的建筑成本卻很低，每平方米估計在1500元－1800元。開發(fā)商在商業(yè)配套中賺取的這筆錢在哪里？沒有人向社會公布這部分資金的去處。這就是為什么經(jīng)濟適用房的利潤控制在3％，仍有開發(fā)商愿意接手開發(fā)的原因。”

    胡先鈞說：“因此經(jīng)濟適用房的價格不是開發(fā)商說了算，也不是政府說了算，而是由有資質的造價咨詢公司進行測算，然后取算術平均值。如果售價由第三方機構來測算，應不高于2000元／平方米，這個價格是人們可以接受的。”

    在胡先鈞的文章里，他不僅預言了昆明的經(jīng)濟適用房要滯銷，并且認為這種“滯銷不是首例，而是一種常態(tài)型滯銷”。因為昆明的經(jīng)濟適用房具備了國內遭棄建的經(jīng)濟適用房的所有共同特征：位置偏僻、配套不全、價格偏高、有限產權、限制轉讓、補交土地收益金等。除這些天然的缺陷外，昆明相關部門對市場的研究較少，缺乏滯銷情況下的銷售預案。

    “滯銷的責任在于政府即房屋管理局。房屋管理局雖然管理著全市的房地產營銷機構，但其本身并不擅長房地產營銷。經(jīng)濟適用房滯銷是對房管局的考驗。”胡先鈞說。

    同時，他認為，開發(fā)商也缺少必要的營銷技術手段：客戶深入研究、廣告、推廣等。由于缺乏市場眼光、沒有對購買群體做深入的客戶研究、沒有對市場形勢進行深入分析、沒有相應的營銷組合措施，一味的相信靠“政府權威、價格低廉”就能賣出去房子，必將導致經(jīng)濟適用房滯銷。

    不能貸款也是此次昆明經(jīng)濟適用房滯銷的另一個原因，其理由是“經(jīng)濟適用房在5年內不得上市交易，銀行由于無法處理抵押物，因此會面臨巨大風險”。但是廣州對此卻采取了積極的措施。

    2007年，廣州市政府推出了政府對經(jīng)濟適用房實行回購的制度。如果購買經(jīng)濟適用房者無法還款，政府將出面回購，補償銀行遭受的損失。因此利益得到保障的銀行都很積極地辦理低收入人群的貸款。據(jù)悉，建設銀行廣州分行上世紀90年代起就開始辦理的低收入人群貸款，至今為止沒有發(fā)生一起不良貸款。因為雖然這些人收入低，但是房子對他們來說比什么都重要，所以總會想方設法還貸。

    對此，有業(yè)內人士質疑：“昆明遲遲未解決低收入人群的貸款問題，是否表明某些部門的不作為？”

    “破冰”滯銷需改變體制

    胡先鈞認為，目前解決昆明經(jīng)濟適用房的滯銷問題，可通過“賣6＋留4＋貨幣直補”的方式來解決。即拿出子君村經(jīng)濟適用房的60％作為商品房，另外的40％為政府保留產權的廉租房，對于困難群眾購買房屋實施貨幣直補。通過改變房屋屬性，60％的房屋可賣到3500元／平方米，加上每平方米1萬多元的商鋪，不僅可為項目獲得大量工程回款，政府還能從中拿到相當數(shù)額的毛利。利用這筆毛利，既可順利地以成本價回購40％的房屋作為廉租房，還可拿出剩余資金對低收入家庭買房提供貨幣補貼。其中，60％的房屋可優(yōu)先滿足“夾心層”家庭的購房需求，也可滿足稍富裕的購房家庭的需求。

    “項目全盤轉為商品房性質，獲得銀行支持，吸引更多的客戶群。對市場公開出售60萬平方米商品房，優(yōu)先滿足‘夾心層’購買需求。政府保留30萬平方米商品房的產權作為廉租房，支持超困難群眾居住。商業(yè)網(wǎng)點出售變現(xiàn)。貨幣化補貼困難買房群體。補貼4000個家庭每戶5萬元，用以購買本項目的商品房，可以按揭貸款。開發(fā)商利潤控制在3％以內，邀請第三方造價咨詢機構介入。只要政府迅速研究策略改變體制，經(jīng)濟適用房滯銷的問題是能很快‘破冰’的。”他說。