房企前九月拿地額銳減千億 四季度土地市場迎轉(zhuǎn)機

    受資金壓力和銷售預(yù)期悲觀等多重因素影響，房企今年的拿地?zé)崆閹捉鼭矞纭?/p>

    據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，今年前9個月，20大標(biāo)桿房企合計拿地僅2028億，相比2013年同期的3698億，減少了1670億，降幅高達(dá)45%。其中，萬科前9月拿地總額近200億元，相比去年同期的近630億元，大幅下滑。

    “開發(fā)商拿地與資金密切相關(guān)，但現(xiàn)有的房子都賣不出去，去庫存階段拿地是很危險的，一旦開發(fā)資金斷裂就麻煩，我們?nèi)ツ昴玫牡噩F(xiàn)在都不敢開工。”長沙一家中型房企人士說，龍頭房企尚且不敢拿地，中小開發(fā)商資金更加緊張。

    萬科內(nèi)部人士也坦言，萬科也沒辦法做到在市場低迷時去大手筆買地，每次市場調(diào)整時，房企首先想的是如何保存現(xiàn)金過冬。

    前9月土地成交驟降

    房企拿地是一種補庫存的正常行為，在一定程度上彌補了未來的供應(yīng)缺口。而土地市場的活躍與否，也被認(rèn)為是觀察樓市冷熱的一個窗口。

    中國指數(shù)研究院報告顯示，1-9月，全國300個城市土地出讓金總額為17109億元，同比減少20%。

    盡管拿地金額下降，但土地價格并未隨著房價的下跌而下調(diào)。中指院的數(shù)據(jù)顯示，300個城市的成交樓面均價為1197元/平方米，同比上漲5%；其中住宅類用地成交樓面均價為1746元/平方米，同比上漲10%，僅是溢價率有所下降，土地平均溢價率11%，較去年同期下降5個百分點。

    據(jù)了解，20大標(biāo)桿房企拿地金額連續(xù)多月銳減，4-9月連續(xù)6個月不足200億元，最近4個月更是在百億周圍徘徊。9月，20大房企僅萬科、萬達(dá)、華潤、世茂、遠(yuǎn)洋有拿地記錄，合計拿地金額僅146.4億元。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，標(biāo)桿房企不拿地，主要是因為去庫存，且開發(fā)商資金都非常緊張。

    萬科內(nèi)部人士說，公司的經(jīng)營策略是，認(rèn)為價格合理及風(fēng)險可控就會去拿地。但實際上，萬科的拿地策略，也是隨著市場在跌宕起伏。

    今年1-9月，萬科拿地權(quán)益金額僅為200.63億元，而去年同期，萬科累計新增項目77個，權(quán)益地價款629.5億元，今年前三季度拿地金額同比減少了429億元，降幅達(dá)68%。

    “今年土地價格沒怎么降，沒有達(dá)到我們的心理預(yù)期，不存在后悔沒買地的問題。”萬科內(nèi)部人士告訴記者，由于2013年拿了較多地，足夠兩三年的開發(fā)，而今年市場冷淡，樓盤銷售速度也不夠快，因此拿地確實減少了很多。

    據(jù)統(tǒng)計，9月，10個典型城市土地成交建筑面積1001萬平方米，環(huán)比下降53.2%，同比下降69.3%。5月份以來，土地成交建筑面積同比均為負(fù)增長。

    業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，9月土地市場延續(xù)了8月份降溫趨勢，且降溫速度加快。商品房市場銷售壓力巨大，部分企業(yè)在資金壓力下已無力購地，部分實力較為雄厚的企業(yè)或等待更好的購地時機。

    張大偉對記者說，2013年下半年到2014年一季度的土地價格明顯虛高，這期間房企拿的土地在目前市場情況下，可能兩三年都難以解套。

    “四季度市場會好轉(zhuǎn)”

    業(yè)內(nèi)眾所周知的是，在市場低迷時逆市買地，往往比市場火熱時擠破頭去搶地要來得劃算。

    但萬科內(nèi)部高管曾對記者表示，按照今年的情況，萬科也做不到逆市拿地，當(dāng)市場陷入低迷，銷售速度下降、回款緩慢時，任何一家房企都會面臨著資金周轉(zhuǎn)緊張的問題，只要土地儲備足夠公司開發(fā)兩三年，留著現(xiàn)金過冬是最安全的策略。而且一旦銷售不好，開發(fā)商必然放緩開工施工速度，以去庫存為主，此時不可能去多拿地。

    “現(xiàn)在很多企業(yè)都慶幸去年下半年以來拿地少了，去年拿了高價地的，現(xiàn)在都非常頭疼。”一位房企業(yè)內(nèi)人士告訴記者，現(xiàn)在小房企資金處于斷裂邊緣，大房企都把持著盡量多的現(xiàn)金等著收購市場上開發(fā)不下去的項目，這比直接去招拍掛拿地更有議價能力，所以萬科每次都?xì)g迎調(diào)整。

    10月8日，中糧置地宣布收購河北天成在今年年初拍下的杭州熱電廠地塊項目，今年年初，河北天成以總價近27億元拿下這一地塊，成為當(dāng)時的區(qū)域地王。

    中糧置地并未透露收購價格，只表示與當(dāng)初拿地價格相近，但對這次地塊收購的價格和地段，中糧置地表示都非常滿意。

    萬科董秘譚華杰告訴記者，一個企業(yè)的拿地策略激進還是保守，可以用買地金額除以銷售金額的比值來衡量。如果企業(yè)的拿地金額占同期銷售額的比例低于40%，可以認(rèn)為是相對保守，在60%以內(nèi)可謂安全，而高于60%則比較激進。

    若以此作為衡量標(biāo)準(zhǔn)，2013年1-9月份萬科累計實現(xiàn)銷售金額1285.0億元，今年同期累計銷售金額為1490.6億元。萬科2013年1-9月，拿地金額占銷售額比例為49.8%，而今年同期，該比例僅為13.4%，屬于極度保守。

    不過，9月以來，房企拿地節(jié)奏逐漸加快，顯示出開發(fā)商對后市仍然存有樂觀預(yù)期。

    9月以來，隨著樓市的見底，萬科拿地動作明顯加速，相比前8月拿地總金額的124.43億元，9月萬科拿地總額為76.2億元。

    張大偉說，最近部分城市的土地價格開始出現(xiàn)下調(diào)跡象，在救市政策的疊加下，預(yù)計土地市場依然將低位運行，部分企業(yè)可能開始抄底拿地。

    萬科內(nèi)部人士告訴記者，如果銷售好轉(zhuǎn)，土地市場也可能回升，預(yù)期市場四季度會比前三季度好。萬科會根據(jù)銷售情況，以及市場推出的土地來判斷是否拿地。