國慶期間廣州深圳商品房成交清淡 下滑嚴(yán)重

    9月30日晚，本該是觥籌交錯的飯桌頗為幾分異樣。各開發(fā)商的銷售大佬們不是電話不斷，就是短信未停。“所有營銷策劃線的員工取消國慶休假，全部在 項(xiàng)目待命。”在窗邊打電話的某華南上市房企的銷售副總低語道。此時(shí)早已下班，也許一些心急的員工已經(jīng)出發(fā)遠(yuǎn)行。但央行的房貸放限還是打亂了所有人的計(jì)劃。

    10 月8日，黃金周結(jié)束，二線城市的項(xiàng)目都在彈冠相慶，但廣深樓市的結(jié)果似乎一般。深圳市規(guī)土委官方數(shù)據(jù)顯示，10月1日至10月7日，深圳商品住房僅僅成交 139套，同比下滑46%。廣州樓市相仿，據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心監(jiān)測陽關(guān)家緣網(wǎng)統(tǒng)計(jì)顯示，同期廣州成交成交468套，環(huán)比大減62.44%。

    這是另一個(gè)觀望期的開始，還是下一波樓市啟動前的靜默？

    數(shù)據(jù)滯后？

    “數(shù)據(jù)有點(diǎn)滯后了，廣州的銷售情況是有起色的。”10月8日，某開發(fā)商的銷售總監(jiān)向《中國經(jīng)營報(bào)》記者表示。而來自中介的研究數(shù)據(jù)也顯示，黃金周的銷售有所回 暖。“比我們預(yù)期增長10%，人流情況比預(yù)計(jì)增長50%。”中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜表示，他提供的數(shù)據(jù)顯示廣州黃金周成交套數(shù)接近2000套，其中包括 下了定金但沒有簽約的，這在網(wǎng)簽上沒辦法完全體現(xiàn)。黃韜認(rèn)為按照往年的經(jīng)驗(yàn)，較差的黃金周成交量大概在1000套，好的年份會達(dá)到3000至5000套， 此次黃金周的銷售量雖然遠(yuǎn)未達(dá)到市場波峰，但也開始離開谷底。

    情況確實(shí)如此嗎？“廣州很有可能會取消限購，要不你先下個(gè)訂，隨時(shí)可以退。”10月7日，記者來到廣州白云區(qū)某推貨樓盤，盡管記者強(qiáng)調(diào)自己無購房資格，但導(dǎo)購人員還是不斷勸說下訂。

    這情況似乎并非孤例，早在“十一”黃金周前，市場開始盛傳廣州將放松限購，業(yè)內(nèi)開始廣泛傳播。但國慶期間并沒有得到官方的正式確認(rèn)。“國慶期間，廣州許多樓 盤已經(jīng)為限購松綁預(yù)作了鋪墊。”經(jīng)緯行的研究報(bào)告顯示，其中對即使不符合現(xiàn)在購買資格的購房者，也可先下訂認(rèn)購單位，待政策后續(xù)明朗后，再繼續(xù)網(wǎng)簽，若不 能則退訂。

    按照該研究機(jī)構(gòu)的監(jiān)測，“十一”期間全市共有約25個(gè)樓盤推出新貨，合計(jì)近3900套。同比少于去年“十一”，與今年“五一”假 期基本持平。經(jīng)緯行認(rèn)為，開發(fā)商依舊較為保守。相對于今年的高庫存，國慶期間的推貨集中度不高，“許多樓盤延遲到10月中下旬再開盤”。25個(gè)樓盤中，9 個(gè)推貨量在100套以下，10個(gè)推貨量在100~200套之間。

    而銷售情況似乎并沒有太大變化，經(jīng)緯行的數(shù)據(jù)顯示，黃金周期間廣州新推貨整 體的首日去化率為44%，低于“五一”期間的50%，但與前幾個(gè)月持續(xù)在40%以下的去化相比，稍有改善。其認(rèn)為：“市場好轉(zhuǎn)的跡象初現(xiàn)，這既有購房者觀 望盛極之后逐漸減弱的心理變化，更有近期政策導(dǎo)向的引導(dǎo)作用……雖然國慶期間廣州還沒有正式實(shí)施，但已經(jīng)對成交起到了一定的催化作用。”

    同樣的情況似乎深圳也有所顯示，深圳規(guī)土委的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)上看，寶安、龍崗的成交在最后一日井噴，達(dá)到49套，其中剛需依然是主流。“投資者會更為謹(jǐn)慎些。”深圳地產(chǎn)資深人士王世泰表示。

    密謀漲價(jià)還是借勢走量

    與市場的不溫不火相比，國慶長假的最后兩天，微信朋友圈里傳出了多家地產(chǎn)商的漲價(jià)通知。包括綠城、碧桂園、恒大等行業(yè)龍頭，早在10月1日，微信朋友圈就開 始流傳一份名為《綠城集團(tuán)浙東區(qū)域公司文件》的材料，將要對現(xiàn)有在售樓盤提價(jià)5%~10%，并從11月1日開始，對各個(gè)項(xiàng)目銷售價(jià)格全面提高。但綠城品牌 部門表示，該文件沒有通過集團(tuán)營銷部門的批準(zhǔn)，因此不是正式文件。

    隨后碧桂園、恒大等公司漲價(jià)的紅頭文件又再度泛濫，但這些房企的品牌部門均否認(rèn)文件的真實(shí)性。“估計(jì)是網(wǎng)友惡搞，哪里還有公司發(fā)紙質(zhì)版的紅頭文件。”其中一位品牌負(fù)責(zé)人向記者表示。

    從基礎(chǔ)數(shù)據(jù)上看，漲價(jià)的概率似乎也并不高。以廣州為例，今年1~9月廣州十一個(gè)區(qū)新建商品住宅網(wǎng)簽量為46916套，面積為541.2萬平方米，網(wǎng)簽額為 814.4億元。銷售套數(shù)與面積同比去年分別減少31.5%、31%，銷售額同比減少22.5%。從陽關(guān)家緣的數(shù)據(jù)看，廣州11個(gè)區(qū)域可售量、未售量分別 達(dá)到1006萬平方米和1913萬平方米，幾乎接近2011年庫存的兩倍，比2013年3月的存量增加52%。戴德梁行此前的住宅庫存數(shù)據(jù)顯示，廣州去化 周期將達(dá)到14個(gè)月。而按9月初克爾瑞的研究報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，深圳庫存量達(dá)到533萬平方米，同比增長25%，去化周期達(dá)到2.11個(gè)月。

    而 “十一”期間，廣州新盤的主要價(jià)格策略依然是降價(jià)入市。經(jīng)緯行的數(shù)據(jù)顯示，從實(shí)際成交價(jià)格（優(yōu)惠后的認(rèn)購價(jià)）來看，“超過50%的樓盤依然有降價(jià)或低價(jià)開 盤；三分之一的樓盤價(jià)格維持基本穩(wěn)定；少數(shù)樓盤價(jià)格略有上調(diào)”。該研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為，一方面部分開發(fā)商依然有“以價(jià)換量”的需要，但也有部分開發(fā)商或項(xiàng)目已經(jīng) 開始放緩了降價(jià)步伐。未來市場如何走，該行預(yù)計(jì)“政策明朗是關(guān)鍵”。

    但標(biāo)準(zhǔn)普爾的研究報(bào)告則表示，即使限貸放松，樓市也不會立刻反彈，還將繼續(xù)下行。其認(rèn)為“供過于求的市場上，很多潛在購房者可能會等待 房價(jià)進(jìn)一步下降，但按揭放松可能會在未來2年內(nèi)提振購房需求”。標(biāo)普的理由是，按揭貸款限制的放松給予了銀行更大的空間來增加按揭貸款。但目前仍不清楚他 們是否有足夠的動力在更低的利率水平來增加按揭貸款比例。該行表示，早前5月，央行曾鼓勵商業(yè)銀行增加按揭貸款發(fā)放，但這對銷量影響有限。

    節(jié)后記者以購房者的身份，查詢了各大銀行的房貸政策，四大行以及招商銀行的房貸經(jīng)理均表示，“還清房貸可以認(rèn)定為首套房”具體細(xì)則尚未落地，而首套房利率可 以獲得7折優(yōu)惠只是傳說。記者獲得的一手?jǐn)?shù)據(jù)是，利率集中在維持基準(zhǔn)利率至下浮95折之間。“現(xiàn)在銀行保本的理財(cái)產(chǎn)品利率都要在5%左右，如果按房貸利率 7折計(jì)算，則只要4.5%。銀行是做一筆虧一筆。”招行的一位理財(cái)經(jīng)理向記者表示。

    未來樓市將如何變化，有待觀察。