房地產(chǎn)貸款困局：逾期貸款攀升 銀行投放不松口

    國(guó)慶節(jié)前,央行、銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)了重磅文件,放寬了房貸限制,為樓市松綁。一時(shí)之間,市場(chǎng)關(guān)于“政策救市”和“房地產(chǎn)反彈”的解讀漸成主流。央行房貸新政出臺(tái)后,多家銀行在國(guó)慶節(jié)后紛紛表態(tài)執(zhí)行和支持。

    據(jù)記者了解,目前大多數(shù)銀行實(shí)際上對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展并不樂(lè)觀,放松住房按揭貸款對(duì)房地產(chǎn)商的輸血有限。

    此外,相對(duì)于更加直接的房地產(chǎn)開發(fā)貸,由于8月份銀行逾期貸款規(guī)模持續(xù)攀升,銀行在資金投放上絲毫“不松口”,且放款審查力度較之前更為嚴(yán)格。與此同時(shí),大型房企和中小房企的兩極分化加劇,企業(yè)融資成本有進(jìn)一步攀升趨勢(shì)。

    地產(chǎn)回暖偽命題?

    9月30日,央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》),提出對(duì)于貸款購(gòu)買首套普通自住房的家庭,貸款最低首付款比例為30%,貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍,具體由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)情況自主確定。

    隨后多家銀行紛紛表態(tài)執(zhí)行監(jiān)管層房貸新政,招商銀行率先表態(tài)執(zhí)行央行房貸新政,總行下發(fā)實(shí)施房貸新政的正式文件。

    國(guó)有大行亦紛紛表態(tài),其中建行表示,對(duì)無(wú)個(gè)人住房貸款記錄或者已結(jié)清購(gòu)房貸款,名下無(wú)住房的家庭,申請(qǐng)貸款購(gòu)買住房,執(zhí)行首套房貸款政策。對(duì)擁有一套住房并 已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭,為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買住房,可參照?qǐng)?zhí)行首套房貸款政策。具體操作由各地分行掌握。

    工行表示,根據(jù)新的房貸政策要求,對(duì)于貸款購(gòu)買首套自住房的家庭,貸款最低首付款比例為30%,貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍。

    農(nóng)行也明確了支持重點(diǎn),在優(yōu)先滿足居民家庭首次購(gòu)買普通商品房貸款需求的基礎(chǔ)上,積極支持改善型住房信貸需求,對(duì)合理的購(gòu)房需求,將努力提供更加優(yōu)質(zhì)的金融服務(wù)。

    然而,新政的實(shí)行剛剛開始,目前僅僅是賣房的噱頭,大部分消費(fèi)者眼下并不買賬。

    “銀行房貸現(xiàn)在享受利率7折很難,新政策也就是能夠多買一套房,在貸款利率上有一些優(yōu)惠。但是,從買房的角度看,我們更看重的還是房?jī)r(jià)。”家住北京朝陽(yáng)區(qū)的張怡對(duì)記者表示,現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)不景氣,價(jià)格隨時(shí)還可能下跌,觀望到年底做買房決定更合適一些。

    張怡認(rèn)為,房地產(chǎn)新的優(yōu)惠政策短時(shí)間不會(huì)取消,市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)的政策還有更多期待。

    北京樓市在國(guó)慶節(jié)的表現(xiàn)似乎印證了這一說(shuō)法。據(jù)了解,在房貸新政之下,北京樓市假期的網(wǎng)簽量依然走低。國(guó)慶假期前6天,北京市住宅網(wǎng)簽量為510套,比去年 同期大幅下滑38.3%,但比2012年同期的454套稍高,為2009年以來(lái)第二低值。其中,住宅新房網(wǎng)簽472套,同比下滑39.7%;二手房網(wǎng)簽量 僅為38套,同比下滑13.6%,為2009年以來(lái)同期的新低。

    “政策信號(hào)是在給市場(chǎng)信心,擴(kuò)大購(gòu)房的潛在需求。但是,房地產(chǎn)商卻是陷入了兩難,不知道是維持現(xiàn)在價(jià)格還是降價(jià)好。”一位中小房地產(chǎn)商告訴記者,房地產(chǎn)企業(yè)需要加速銷售來(lái)回款,降價(jià)促銷則是一個(gè)比較好的選擇。但是,房?jī)r(jià)優(yōu)惠又會(huì)讓購(gòu)房者降低購(gòu)房意愿。

    該房地產(chǎn)商告訴記者:“房?jī)r(jià)一旦下降,買房人就會(huì)覺(jué)得一買就虧,購(gòu)買意愿就不高。所以,部分房地產(chǎn)商在穩(wěn)價(jià)格,而很多樓盤采取的方式也就是價(jià)格不變的情況下變相優(yōu)惠。”

    面對(duì)監(jiān)管層放松房貸的要求,四大行的態(tài)度較為積極,而股份行則大多沉默。一家國(guó)有大行零售部負(fù)責(zé)人稱:“加大按揭貸款的投放是一種社會(huì)責(zé)任。從貸款的風(fēng)險(xiǎn)角 度,這類貸款的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)其他類型貸款要小一些,但是利潤(rùn)很薄。股份行的按揭很多都是走量,他們會(huì)傾向利潤(rùn)高且同樣是政策支持的小微業(yè)務(wù)。”

    該負(fù)責(zé)人表示,在銀行利率市場(chǎng)化之后,住房按揭貸款就成為了雞肋業(yè)務(wù)。“雖然政策有規(guī)定,但是銀行畢竟是市場(chǎng)化金融機(jī)構(gòu),在執(zhí)行上存在一定的彈性。”更為重 要的是,大多數(shù)銀行的信貸結(jié)構(gòu)比較固定,房貸基本上是通過(guò)總量來(lái)控制。所以,這種貸款的放松對(duì)房地產(chǎn)商的資金支持非常有限。

    開發(fā)貸審查更嚴(yán)

    湖北省荊州市的張懷亮是一家房地產(chǎn)企業(yè)的董事長(zhǎng),耗費(fèi)近3億元在開發(fā)區(qū)建一個(gè)新樓盤,而今項(xiàng)目進(jìn)程過(guò)半,但是資金卻跟不上。

    “找銀行貸款根本就行不通,因?yàn)殂y行不貸?，F(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)貸是香餑餑,銀行貸款的企業(yè)就那么幾家,不在名單上的根本不用想。”張懷亮告訴記者,他自己就找過(guò)地方的四大行和幾家股份行,但是都被拒絕了。

    “在荊州,好一點(diǎn)兒的地方房?jī)r(jià)在6000多元/平方米,按照3000元/平方米抵押出去都不行,只能找一些信托公司來(lái)做,但是也不好弄。”張懷亮認(rèn)為,即使是中小房企愿意接受高利息,也得不到銀行的青睞。

    “對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)貸,銀行一直都是非常謹(jǐn)慎,而且是實(shí)行名單制。大部分企業(yè)都是全國(guó)前十強(qiáng)和地方前五強(qiáng),與中小企業(yè)合作的非常少。”荊州市中行相關(guān)人士稱。

    該人士表示,銀行對(duì)于高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)的信貸會(huì)尤為注重安全性。“尤其是國(guó)有大行,利潤(rùn)少點(diǎn)沒(méi)關(guān)系,要是成了壞賬就麻煩了。”

    按其說(shuō)法,銀行現(xiàn)在實(shí)行貸款名單制,這是經(jīng)過(guò)總行同意的,也就是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)龍頭給予資金支持,風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)小很多。“大企業(yè)的貸款利率并不是很高,達(dá)到年化利率9%就很不錯(cuò)了。”

    值得關(guān)注的是,大型房地產(chǎn)企業(yè)與中小房地產(chǎn)企業(yè)的兩極分化正在加劇。兩者生存環(huán)境截然不同。

    “很多銀行都將房地產(chǎn)龍頭企業(yè)作為客戶給予授信,但是大企業(yè)的資金需求沒(méi)有那么多,根本不需要那么多授信額度。小企業(yè)則為了貸款奔波,甚至有時(shí)不得不選擇高利 貸融資,形成惡性循環(huán)。”張懷亮表示,現(xiàn)在信托基本上也不碰二三線城市項(xiàng)目,而高利貸的利率卻根本不是小企業(yè)吃得消的。

    一家股份行人士向記者透露:“8月份銀行整體的逾期貸款規(guī)模都新增比較多,讓銀行在資金投放上趨緊,風(fēng)險(xiǎn)排查加強(qiáng),項(xiàng)目審查也更嚴(yán)了一些。”

    該人士還告訴記者:“大多數(shù)銀行其實(shí)并不看好現(xiàn)在的房地產(chǎn)企業(yè),貸款才會(huì)局限在那么幾家銀行。要銀行像支持按揭貸款一樣對(duì)開發(fā)貸,根本就沒(méi)有可能。”

    據(jù)了解,僅僅在國(guó)慶前后,大型房企在銀行貸款動(dòng)作頻頻。9月29日,萬(wàn)科為蕪湖海上傳奇項(xiàng)目開發(fā)擬向中國(guó)光大銀行蕪湖分行申請(qǐng)借款人民 幣2.9億元;9月25日,招商地產(chǎn)深圳全資子公司擬向中國(guó)光大銀行借款人民幣5億元,有效期為3年。隨后,該子公司還為其控股子公司佛山市凱達(dá)城投資發(fā) 展有限公司、佛山依云臻園(資料、團(tuán)購(gòu)、論壇)房地產(chǎn)有限公司提供了不超過(guò)8.2億元的銀行貸款擔(dān)保。

    同時(shí)在國(guó)慶期間,邯鄲房地產(chǎn)企業(yè)集體跑路事件也引起了業(yè)內(nèi)震驚。邯鄲金世紀(jì)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、邯鄲卓峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、邯鄲萬(wàn)聚房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、 河北銀信交通設(shè)施有限公司、河北錦魁房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、邯鄲縣隆合混凝土有限公司、邯鄲武安東山鐵礦、中亞輕質(zhì)碳酸鈣制造有限公司、河北綠美源牧業(yè)有限 公司等數(shù)十家企業(yè)的民間集資和借貸違約集中爆發(fā),均涉及民間借貸。

    “房貸的放松并不意味著房地產(chǎn)會(huì)回暖,至少中小房企在下半年的日子更難過(guò)。”上述股份行人士表示。