多家銀行執(zhí)行新政 一手公寓轉冷二手反價再現(xiàn)

    中行、興業(yè)昨日加入發(fā)布實施首套房貸新政隊伍開發(fā)貸或松動房企融資成本有望下降

    繼建行之后,昨日中行和興業(yè)銀行也發(fā)布了房貸新政實施指導意見。市場利率水平亦有所松動,9.5折甚至9折房貸有望重現(xiàn),但要享受更多的優(yōu)惠,業(yè)內人士認為可能要等到明年。記者了解到,部分前期買家已欲提前還款購置大房,而前期火爆的一手公寓逐漸轉冷。

    建設銀行:

    對無個人住房貸款記錄或者已結清購房貸款,名下無住房的家庭,申請貸款購買住房,執(zhí)行首套房貸款政策。對擁有一套住房并已結清相應購房貸款的家庭,為改善居住條件再次申請貸款購買住房,可參照執(zhí)行首套房貸款政策。具體操作由各地分行掌握。

    中國銀行:

    執(zhí)行央行首套房貸政策,具體則由各分行根據(jù)風險情況自主確定。授權各分行在已取消或未實施“限購”措施的城市,對擁有2套及以上住房并已結清相應購房貸款的家庭,又申請貸款購買住房,審慎把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平。

    興業(yè)銀行:

    在已取消或未實施“限購”措施的城市,對擁有2套及以上住房并已結清相應購房貸款的家庭,又申請貸款購買住房的,各分行可綜合考量借款人償付能力、信用狀況等條件具體確定首付款比例。

    招行廣州分行:

    分行正在制定房貸細則。對于廣州限購地區(qū),按照央行政策執(zhí)行,利率待定。對從化增城等不限購地區(qū),政策待定。預計下周可以執(zhí)行。

    中信銀行:

    細則正在制定中。執(zhí)行首套房貸款政策,目前利率暫時不變。

    民生銀行廣州分行:

    執(zhí)行認房不認貸,利率暫時不變。

    浦發(fā)銀行廣州分行:

    認房不認貸,利率暫時不變。申請仍需提供房屋套數(shù)的查詢材料。

    交通銀行廣東省分行:

    認貸不認房。

    匯豐、渣打、恒生等外資銀行:

    正在根據(jù)當期住房貸款的最新政策,研究制定相關的實施細則。

    房貸新政落實情況

    新政

    首套利率下浮已成定局

    昨日,中行與興業(yè)銀行發(fā)布實施首套房貸指導意見。記者從招商、中信、民生、浦發(fā)等股份制銀行廣州分行了解到,目前細則正在制定中。

    除了已發(fā)布指導意見的銀行,目前部分仍未出臺指導意見的銀行,可能需要下周才開始實施,“我們到現(xiàn)在還沒收到一個按揭的業(yè)務,而總行的口徑可能要下周一才能出來。”某股份制銀行個人貸款業(yè)務相關人士昨日向記者表示。

    此外,昨日有一家股份制銀行相關人士告訴記者,該行的指導意見已經(jīng)口頭進行了傳達,基本上和央行認定的首套房貸一致,但是利率方面將會放開9.5折甚至9折。

    記者了解到,新政一出,實際上近期已經(jīng)有不少銀行調整了首套房貸的利率,目前市面上以基準到上浮5%的區(qū)間為主,未來隨著政策的進一步實施,不排除會有更多的銀行放開基準的下限。

    而此前在房貸利率上一直是市場中比較優(yōu)惠的外資行,在業(yè)內人士眼中,未來由于在房貸市場中所占份額不大加之此前就比較優(yōu)惠,預計調整的空間可能有限。

    按央行此前規(guī)定,首套房首付三成;二套房首付則必須達到七成,利率為基準的1.1倍。而如今,名下無房貸的,購買二套房也能首付三成,而且利率比二套房的利率便宜不少。不過,招商、民生、中信、浦發(fā)等多家股份制銀行廣州分行卻一致表示,節(jié)后幾天,咨詢房貸的顧客并沒有明顯增加。

    現(xiàn)象

    買家欲提前還款換大房

    案例

    李先生本有一套仍在按揭的兩房單位,由于小孩出生,一直希望能換成3房單位,但因為再買房需要付7成的首付,資金壓力很大,所以不敢行動?，F(xiàn)在,李先生覺得機會來了,和太太商量不如把剩下的幾十萬貸款先一次性付了,然后用3成首付貸款買一套三房單位。

    隨著房貸新政的公布和銀行口徑陸續(xù)出臺,樓市開始回暖,看樓客逐步增加。記者了解到,部分前期買家已欲提前還款購置大房,而前期火爆的一手公寓逐漸轉冷。

    “李先生這種方法確實可行,這兩天不少客戶都向我咨詢如何操作。”中原地產(chǎn)明軒分行高級營業(yè)經(jīng)理葉華告訴記者,目前提前還款慢則需要3個月,快則只需1個半月,所以不會太受市場變化的影響。他預計,“松綁”的消息有可能令二手市場增加20%~30%的改善型買家。

    不過,記者了解到,業(yè)主心態(tài)相對平穩(wěn)。葉華預期如果市場消化了“松綁”的消息,業(yè)主的心態(tài)會轉強硬,買家議價難度將增加。

    “小業(yè)主暫時未有大規(guī)模上調放盤價的現(xiàn)象,但部分郊區(qū)板塊的業(yè)主已把放盤價調回與市場行情相接近的水平,不再刻意調低。”滿堂紅市場研究部高級經(jīng)理周峰認為這是因為業(yè)主預期改善型客戶會陸續(xù)入市,“不排除放盤價會重新上調,而且極有可能以郊區(qū)為主,畢竟之前樓價一直下跌的都是郊區(qū)。”

    周峰分析發(fā)現(xiàn),2013年和今年前三季度的二手買家二次購房采取一次性付款的比例,比首次購房客戶采取一次性付款的比例要高,今年前三季度該比例更達到58.0%。這既反映了信貸市場的緊張情況,也體現(xiàn)了二次購房客戶所面臨的窘迫境地。不過,今年剩余的兩個多月里,多數(shù)銀行的信貸額度已不多,能給予改善型客戶以基準利率及首付款比例四至五成已是不錯的“待遇”。“要地方銀行給予首付三成及0.7倍的優(yōu)惠利率,恐怕得等到2015年1月方可實現(xiàn)。”

    市場

    在售一手公寓不再受“待見”

    之前曾受小老板們青睞的公寓如今是否依然受追捧?一個銷售公寓的房產(chǎn)經(jīng)紀無奈地告訴記者:“最近幾個月公寓的成交很一般,想買的人少之又少。”

    周峰說,現(xiàn)在的公寓面臨客戶嚴重缺乏的情況,特別是很多公寓項目要在兩年后才交付使用,買家現(xiàn)在可能也保證不了未來能租到什么價格。據(jù)了解,目前租賃市場上的公寓租金回報率最高可達3.6%,但基本都位于珠江新城,而大多數(shù)在售的公寓都在郊區(qū)。“估計兩年后租金回報率能達到2.2%就很不錯了。”

    最新消息

    傳銀行開發(fā)貸限額管理松動

    隨著房貸的放松,開發(fā)貸的管理制度也傳出了調整的風聲。

    昨日有消息稱,央行對商業(yè)銀行的開發(fā)貸限額管理制度已有松動,以往央行要求各大商業(yè)銀行的開發(fā)貸不能超過貸款余額的10%,而現(xiàn)在,各大銀行能夠自由地調節(jié)開發(fā)貸總量。雖然昨日央行沒有對事件做正面回應,但業(yè)內普遍認為,這種放松的趨勢并不太出乎意外。

    消息還稱,目前,央行已把開發(fā)貸授信總量的權限下放至商業(yè)銀行總行,商業(yè)銀行可以重新啟動新增開發(fā)貸款審批制度。而過去,四大銀行甚至自發(fā)地進行月度性停貸和停止新增開發(fā)貸款審批。但昨日記者走訪多家銀行廣東地區(qū)分支機構,相關消息并未傳達到,但相關放開開發(fā)貸的消息卻一直都有傳出。

    “如果放開開發(fā)貸,房企可省掉走通道的費用直接從銀行融資,成本會降低。”某股份制銀行廣州分行相關人士表示。

    多位銀行業(yè)內人士在采訪中都表示,目前國家放松房貸同時趨于放開開發(fā)貸,主要也是出于提振經(jīng)濟的考慮。“樓市應該會有一輪提振,但不要期望太高,因為相信國家也怕樓市升溫產(chǎn)生過大泡沫,所以對樓市的放松也應該只是稍微調整。”

    行業(yè)影響

    按揭業(yè)務量尚未上升

    房貸新政的“直接受益方”按揭行業(yè)的反應則顯得有些滯后。記者從多位按揭人士處了解到,目前按揭量并未出現(xiàn)急升,而按揭行業(yè)依然維持此前淡靜的情況。

   “新政還沒有執(zhí)行,因此我們的案件數(shù)量也沒有那么快上升。”大源按揭負責人鄭大源對記者表示,但目前到公司咨詢的人數(shù)多了很多,預計后期的案件肯定會有所上升。

    而誠賽按揭總經(jīng)理盧志光對于業(yè)務量走勢也有同感。“很多事情都是滯后的,所以現(xiàn)在我們的按揭量并沒有回升。”

    盧志光坦言,“政策釋放后,對于成交量是否有有效提升,至少要兩三個月才能看到效果,只有成交量上升,按揭的業(yè)務才有旺起來的希望,因此現(xiàn)在不少按揭從業(yè)人士也像購房者一樣,處于觀望的狀態(tài)。”