二手房買賣稅到底咋收 買賣報低價難“玩轉(zhuǎn)“

    近兩三年來，全國各地陸續(xù)啟動二手房存量房交易計稅價格評估上線系統(tǒng)，這一系統(tǒng)在樓市調(diào)整期的使用狀況又如何?記者昨日從中介機構(gòu)人士處最新獲悉，目前廣州的核價系統(tǒng)數(shù)據(jù)更新已經(jīng)從此前的一年一次變?yōu)榘肽暌淮?，稅?wù)系統(tǒng)的評估價不僅更加貼近實際市場價格，同時也令二手房買賣報低價的現(xiàn)象大幅減少。

　　早在2010年年底，國家相關(guān)部門要求各地逐步推行應(yīng)用房地產(chǎn)評估技術(shù)加強存量房交易稅收征管工作。隨后，各地都開始陸續(xù)建立了自己的二手房交易計稅價格評估系統(tǒng)。所謂二手房交易評估計稅，就是應(yīng)用房地產(chǎn)評估技術(shù)加強二手房交易稅收征管，其核心內(nèi)容是評估二手房交易申報價格。換言之，買賣雙方申報的交易價格符合客觀實際時，將按納稅人申報的交易價格征稅;而如果其申報的交易價格明顯偏低且無正當(dāng)理由的，將按二手房交易評估值征稅，實際操作中就表現(xiàn)為哪個價高按哪個征稅。廣州市地稅局分別于2012年4月1日和2013年8月1日上線應(yīng)用評估系統(tǒng)的住宅部分和非住宅部分功能。

　　有不愿意具名的按揭公司負(fù)責(zé)人向本報記者介紹，一旦稅務(wù)部門的評估價都超過實際市場成交價，就會阻礙二手市場的成交，稅務(wù)部門的稅收反而可能會減少，也易造成與買賣雙方的爭議。在廣州，由于稅務(wù)部門的系統(tǒng)與銀行系統(tǒng)已連接，所以如果要申請按揭貸款購房的買家，更不可能會報低價蒙混過關(guān)。在現(xiàn)實操作中，不少買家反而會為了獲得更多的銀行貸款而報高價。

　　個案：低價成交房源可能被多征稅

　　不過，雖然二手房買賣核價系統(tǒng)在廣州推行較為順利，但在其他一些地區(qū)則出現(xiàn)過爭議。日前，有媒體就報道了江蘇鹽城市民楊先生以95萬元的價格買了一套二手房，但在交稅時，地稅部門要其按167.5萬元交稅。鹽城市地稅局稅征處負(fù)責(zé)人解釋，95萬元的價格低于市場價，167.5萬元是根據(jù)鹽城市存量房交易納稅評估系統(tǒng)得出的。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，類似的事件最近各地都有發(fā)生，均是出現(xiàn)市場成交價與稅務(wù)評估價脫節(jié)，導(dǎo)致購房者納稅金額增加，甚至于無法順利成交過戶的現(xiàn)象。當(dāng)然，其中有的是搞“陰陽合同”，故意做低成交價以求避稅，但也有市場價格已經(jīng)下降，而二手房評估系統(tǒng)滯后所致。

　　記者從業(yè)內(nèi)人士處也了解到，地稅部門的二手房評估系統(tǒng)“補漲”的幅度確實比地產(chǎn)價格近期的漲勢要大，特別是以前的價格都是多年以來“報低價”累積而成。廣州自從銀行系統(tǒng)對接二手房網(wǎng)簽系統(tǒng)后，地稅核定的交易價格非常貼近市場。

　　一按揭公司的負(fù)責(zé)人向記者表示，以其公司親身代辦的個案為例，絕大多數(shù)稅務(wù)部門比買賣雙方成交價高的案例都是因為買賣雙方報低價，極個別情況下，也有低價成交房源被多征稅的情況。如一套35萬元總價的小戶型單位，就曾被核價36.5萬元征稅。“這套房子有特殊因素，買家要繳足社保年限再去過戶，等了差不多一年時間，過戶時稅務(wù)部門已更新評估價，且這套房源在區(qū)域內(nèi)樓齡較長。”

　　操作：對核價有異議可請第三方評估

　　廣州市地稅部門透露，廣州市存量房交易計稅價格評估系統(tǒng)嚴(yán)格按照財政部和稅務(wù)總局要求的評估路線和技術(shù)規(guī)范，并委托獨立第三方采用批量評估的方式確定存量房計稅價格。評估系統(tǒng)的基準(zhǔn)價格體系覆蓋全市數(shù)據(jù)庫容量龐大，加上評估系統(tǒng)在技術(shù)上無法實現(xiàn)對個案交易中出現(xiàn)的賣方急于出售，買方承擔(dān)全部稅費，改變原房產(chǎn)證用途(比如將房產(chǎn)證原為商業(yè)的物業(yè)實際用作公寓等居住用途)等影響交易價格的個性化因素予以考慮，因此評估系統(tǒng)的核定價格和納稅人的交易申報價格可能會出現(xiàn)個別差異。

　　另一方面，不同于超市商品交易明碼標(biāo)價，存量房交易的最終成交價格受買賣雙方基于市場預(yù)期、價值認(rèn)可、付款方式等諸多偶合性因素影響，難以實現(xiàn)統(tǒng)一的市場價值，特別是商鋪等經(jīng)營用途的房產(chǎn)的交易價格在市場上客觀存在較大價差。同時，“陰陽合同”也致使納稅人的真實成交價格和納稅申報價格存在價差。

　　業(yè)內(nèi)人士就介紹，市民如果實在對地稅部門核價有異議，可以在收到核價的通知書后，向地稅部門提交調(diào)整減免計稅單價的申請，并且按照規(guī)定請第三方評估公司進行評估，以確定應(yīng)稅價格 。