房價(jià)漲漲跌跌無需大驚小怪：擠泡沫降低金融風(fēng)險(xiǎn)

    今年以來，全國樓市步入調(diào)整期，房價(jià)回落態(tài)勢明顯。而新近出臺一些措施后，房價(jià)穩(wěn)定成為趨勢。分析人士認(rèn)為，房價(jià)漲漲跌跌自有其道理，無需大驚小怪。在當(dāng)前市場低迷、庫存高企的情況下，推出放松限貸政策有利于釋放市場的自住型、改善型需求，以平復(fù)樓市弱周期，促進(jìn)市場平穩(wěn)運(yùn)行。

　　【降體溫祛虛火有必要】

　　剛剛過去的國慶假期應(yīng)是樓市傳統(tǒng)銷售旺季。然而，從“銀十”的開局來看，盡管有“央四條”利好政策出臺，國慶樓市整體仍然波瀾不驚，市場表現(xiàn)明顯不如預(yù)期。以北京樓市為例，據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，“十一”期間北京商品住宅共成交538套，成交總面積為4.54萬平方米，與去年同期相比，分別下降40%和35%。

　　“政策利好之后的國慶樓市成交顯著走低，這充分表明在未確定商業(yè)銀行具體執(zhí)行力度的情況下，購房人群出現(xiàn)了較為明顯的短期觀望情緒。”偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉表示，由于新政涉及人群較廣，一、二、三線不同城市存在不同的市場特征，新政未來對于樓市成交量的實(shí)際影響將隨著各商業(yè)銀行具體的執(zhí)行情況而定。

　　【價(jià)格回調(diào)顯示真實(shí)需求】

　　“國內(nèi)房地產(chǎn)市場亞健康狀況嚴(yán)重。前幾年不斷飆升的房價(jià)、火熱的房地產(chǎn)市場都是虛假的泡沫現(xiàn)象，本輪房價(jià)震蕩下跌只是合理回調(diào)。”中國金融智庫研究員楊國英分析稱，判斷房價(jià)是否合理，可以房屋租售比和房價(jià)收入比這兩項(xiàng)指標(biāo)做相對考量。就前者而言，國際上一般將租售比在1∶300—1∶200范圍之內(nèi)視為房產(chǎn)市場狀況良好的標(biāo)準(zhǔn)，過高就意味著房產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)。而在我國，自2010年以來，全國各大城市的房屋租售比卻普遍高達(dá)1∶600—1∶400，明顯過高。再從后者來看，2013年，全國商品住宅房價(jià)收入比為7.3，這與國際通行的4—6合理區(qū)間相比，也已明顯偏高。

　　國家統(tǒng)計(jì)局原局長李德水認(rèn)為，今年以來大城市房價(jià)有回落的跡象，總的來說屬于理性的正常回歸，是一個(gè)好現(xiàn)象。“不應(yīng)把房價(jià)回落看得太嚴(yán)重，好像房地產(chǎn)市場就要崩潰。”

　　專家表示，房價(jià)適度回落有利于顯示真實(shí)需求，抑制市場投機(jī)行為，防范金融風(fēng)險(xiǎn)。特別是今年以來，經(jīng)歷了樓市量價(jià)齊跌的開發(fā)商和投機(jī)者均已意識到市場風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)商拿地?zé)崆闇p退，投機(jī)者不再全盤買入，各類市場主體行為趨于理性。銀行等金融機(jī)構(gòu)也主動(dòng)收縮房地產(chǎn)信貸，優(yōu)化存量資金，扶持實(shí)體經(jīng)濟(jì)，加大對小微企業(yè)、新興產(chǎn)業(yè)等的支持力度。

　　【未來市場或?qū)⒘吭鰞r(jià)穩(wěn)】

　　樓市下行、銷售低迷導(dǎo)致了整體庫存量高企。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至8月末，全國商品房待售面積56160萬平方米，比7月末增加930萬平方米。以北京樓市為例，據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月7日，北京商品住宅可售套數(shù)已經(jīng)突破9萬套，達(dá)91265套，成為自2012年3月份以來的最高點(diǎn)，與今年年初5.5萬套庫存相比大增3.6萬套。

　　市場人士普遍認(rèn)為，隨著信貸松綁政策的逐步實(shí)施，未來自住型、改善型住房需求或?qū)⒓涌灬尫牛袌鰩齑鎵毫τ型徑狻?ldquo;9月份以來，各地樓市的供應(yīng)量大幅提升。然而，在目前蓄客、新盤銷售率、存量等指標(biāo)仍處較大壓力的情況下，開發(fā)商唯有合理定價(jià)才能將供應(yīng)高峰轉(zhuǎn)化為成交高峰。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。

　　專家提醒，從中長期來看，樓市自發(fā)調(diào)整仍將繼續(xù)。逐步退出行政干預(yù)，恢復(fù)增強(qiáng)市場機(jī)能，是促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的題中應(yīng)有之意。“當(dāng)前樓市價(jià)格調(diào)整、銷售萎縮，完全是市場因素使然，而非政策調(diào)控的結(jié)果。”中國社科院金融研究所研究員易憲容表示，要讓市場回到健康發(fā)展道路，由投資向消費(fèi)轉(zhuǎn)型是必然的。轉(zhuǎn)型過程中出現(xiàn)的住房供求關(guān)系失衡問題，只能通過讓價(jià)格不斷地回歸理性，讓住房消費(fèi)需求釋放來解決。人為地干預(yù)，結(jié)果只能南轅北轍。