京滬深樓市"假摔"？ 防止成交緊縮引發(fā)新一輪暴漲

    從年初開始持續(xù)半年的價量齊升，到兩個月前的量跌價升，再到今天的量價齊跌，樓市領(lǐng)頭羊京滬深的走勢開始令市場初感秋意。

    以2007年至2008年那輪房地產(chǎn)回調(diào)的經(jīng)驗來看，成交量下降也確實是房地產(chǎn)市場調(diào)整的先導(dǎo)信號，由此帶來的價格調(diào)整可能令原已極度敏感的需求方重新陷入觀望。這也是市場乍聽“價量齊跌”時表現(xiàn)出分外緊張的原因。

    京滬深樓市均現(xiàn)“價量齊跌”

    “金九銀十”剛開場，京滬深樓市卻交出了并不樂觀的數(shù)據(jù)。9月第三周，北京商品住宅期房簽約總量跌破2000套，日均簽約跌破300套，創(chuàng)下3月份以來的日均成交量新低?；仡櫿麄€9月，從第一周開始，北京住宅簽約量就出現(xiàn)了同比2成的跌幅，入市樓盤開始低調(diào)下降售價。9月初的北京秋季房展，明顯的交投縮水已經(jīng)顯出樓市濃厚的觀望氣氛。在此情況下，部分北京樓盤打出最高8.5折的優(yōu)惠廣告，樓市調(diào)整似乎一觸即發(fā)。

    上海方面，根據(jù)易居中國報告，9月第一周（8月31-9月6日）全市僅有13個住宅樓盤推出19.79萬平方米新房源，直接影響后市成交量；第二周，全市成交量下滑14.27%，為32.64萬平方米。盡管有專家樂觀估計，9月第二周增大的供給量可以令第三周成交量有所回升，但到第三周，上海商品住宅成交再次環(huán)比下降4.22％，為31.26萬平方米。價格方面，在8月10至16日那周創(chuàng)下19603元的商品住宅歷史最高均價之后，上海豪宅成交潮隨之退熱。商品住宅的平均成交價格持續(xù)4周回落，9月第二周均價15353元/平方米，到第三周小幅回升1.42％，為15571元/平方米。

    至今，樓市“金九”僅剩最后一周，易居（中國）薛建雄分析，一旦十一前供應(yīng)量繼續(xù)增加而成交量保持低迷，本輪樓市拐點將出現(xiàn)在“金九銀十”。

    最早開始樓市調(diào)整的深圳同樣頹勢明顯。上周深圳一手房市場僅成交631套，創(chuàng)下今年以來的新低，與一周環(huán)比降幅達到20.4%。一手房成交均價也環(huán)比下降了3.5％，僅為18368元/平方米。

    調(diào)整背景不一 房價未全面松動

    從數(shù)字上看，一線城市似乎已經(jīng)走到全面回調(diào)的邊緣。但據(jù)上海證券報深入調(diào)查，目前以上海為代表的一線城市房價遠未全面松動。均價的調(diào)整與每一階段的成交結(jié)構(gòu)有關(guān)，比如上海8月豪宅集中成交拉高了當月均價，也導(dǎo)致9月房價快速回落。但目前為止，上海未出現(xiàn)同一樓盤的同質(zhì)房源大幅降價。

    值得肯定的是，樓市宏觀面的謹慎情緒開始出現(xiàn)，并影響開發(fā)商慎重對待十一黃金周的促銷定價戰(zhàn)略，但部分房源仍可能因火爆預(yù)訂而出現(xiàn)一定程度的提價。

    北京方面，信貸收緊和對二手房交易陰陽合同的打擊，是導(dǎo)致成交回落和個別樓盤降價促銷的主要原因。“總體來說，北京的二手房貸款政策和其他房貸政策都比上海等地嚴格很多。比如同一房產(chǎn)的加按揭，優(yōu)質(zhì)客戶二套房貸的優(yōu)惠、個人信用貸款等，在北京都是很嚴格的。而上海部分銀行還可以做。”上海某商業(yè)銀行個貸負責(zé)人告訴記者。

    而北京中原地產(chǎn)總經(jīng)理李文杰稱，此前市場上的二手房可以通過陰陽合同做低房價以避稅，但經(jīng)過嚴格管理后，二手房交易成本上升了不少。導(dǎo)致買賣雙方對放緩了交易節(jié)奏。

    防止成交緊縮引發(fā)新一輪暴漲

    “年初以來，全國樓市快速回暖，出現(xiàn)短期內(nèi)房價背離社會普遍承受能力的局面。因此房地產(chǎn)市場迎來回調(diào)只是早晚的事。”一位資深房地產(chǎn)專家稱。

    一家即將于十一黃金周后開盤的嘉定房企告訴記者，目前市場確實敏感，盡管離開盤已經(jīng)很近，但開發(fā)商還在謹慎地觀察市場動向和周邊競爭樓盤的定價情況。“我們估計真正的調(diào)整時間可能在今年底。”上述房企工作人員稱。

    房價的短期回調(diào)對消費者來說當然是一大利好，但從市場運行的通盤考慮，專家稱有必要提醒因集中的觀望情緒而導(dǎo)致的新一輪需求爆發(fā)和價格上漲。

    “在宏觀經(jīng)濟尚未全面企穩(wěn)，流動性仍然充裕的情況下，上海等地土地投資與房產(chǎn)投資意愿都不會有大幅縮水。長風(fēng)地塊創(chuàng)下的70億地王價格即證明開發(fā)商對未來樓市的預(yù)期。”一位上海開發(fā)商表示，“上海地王價格的不斷刷新會拉升房價預(yù)期。投資者尚未找到更好的預(yù)防通脹的保值方式，樓市投資尤其是豪宅投資還有上升的趨勢。”

    上海房地產(chǎn)專家陳立民則分析，加上世博期間8個月停工的因素，上海從現(xiàn)在開始到世博前，中心城區(qū)新房供應(yīng)將越來越少，而世博后兩年內(nèi)則幾乎斷檔。這些因素都決定了上海房價未來兩年可能被需求拉至高位不下。