房貸政策刺激房價 房企庫存大不敢真漲

    市場流傳很久的房貸政策消息終于揭開面紗。9月30日,央行、銀監(jiān)會發(fā)布“央四條”,不僅重申首套房利率折扣下限為7折,而且在二套房的認(rèn)定上提出,對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭,為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房,銀行業(yè)金融機構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。

    這也意味著,二套房限貸政策全面退出,且對二套房以上的貸款權(quán)限,下發(fā)至各大銀行,其放松力度超出市場此前預(yù)期的“認(rèn)房不認(rèn)貸”。

    業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,新政給樓市注入了一針強心劑,有助于增強市場信心,成交量有望企穩(wěn)回升。而房企也趁機炒作要漲價,試圖扭轉(zhuǎn)市場預(yù)期。

    國慶期間,記者在長沙實地踩盤發(fā)現(xiàn),新盤客戶來訪量和成交量,相比9月確實有明顯增加,但價格相比上半年,已普遍下降10%-20%不等。

    此外,一個不容忽視的問題是,目前庫存依舊高企。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,截至8月末,全國商品房待售面積56160萬平方米,比7月末增加930萬平方米。

    長沙一家房企營銷負(fù)責(zé)人稱,房企今年能夠完成銷售目標(biāo)的屈指可數(shù),前三季度業(yè)績都不盡如人意,四季度沖量壓力巨大,根本不敢真的漲價,降價走量依舊是四季度主打的營銷策略。

    刺激政策落地

    “在‘央四條’發(fā)布前幾天,我們就知道中央要放松限貸了,但上面要求嚴(yán)格保密。”華南某市國土部門人士告訴《華夏時報》記者,此前放松限購刺激房地產(chǎn)市場收效甚微,而趕在國慶節(jié)前公布,也有意刺激黃金周的房屋成交量。

    實際上,在央行出臺政策的前一周,本報就曾報道放松限貸在地方上已率先執(zhí)行,在限購放松效果有限的情況下,“認(rèn)房不認(rèn)貸”勢在必行。

    只是刺激手法超出預(yù)期。“央四條”還提出,在已取消或未實施“限購”措施的城市,對擁有2套及以上住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭,又申請貸款購買住房,銀行業(yè)金融機構(gòu)應(yīng)根據(jù)借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平。

    10月8日,長沙浦發(fā)銀行內(nèi)部人士告訴記者,銀行已經(jīng)確定執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”,只要還清銀行貸款,不論此前有幾次貸款記錄,再貸款都屬于首套。建行也于當(dāng)日表示,已可按新政來受理貸款申請,但其首套房貸利率仍維持基準(zhǔn)利率,二套房貸利率上浮10%。

    “中央在節(jié)前最后一天發(fā)布的通知,我們今天剛上班,通知下發(fā)沒那么快。”10月8日上午,長沙中國銀行一位個貸負(fù)責(zé)人告訴記者,但按照央行的要求,原來的二套房結(jié)清再貸款按首套房執(zhí)行是肯定的。

    據(jù)記者了解,國慶節(jié)后首日,深圳中國銀行就下發(fā)了通知,規(guī)定有一套房結(jié)清再貸款的,執(zhí)行首套房政策;未結(jié)清再購房貸款的,執(zhí)行二套房貸政策;購買三套及以上住房的,執(zhí)行深圳限購政策;而房貸利率現(xiàn)在隨行就市,目前仍按9.7折執(zhí)行,若有變動另行通知;對于普通商品住房的認(rèn)定,現(xiàn)階段暫以“房地產(chǎn)證”用途顯示“住宅”作為執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。

    截至目前,僅有北上廣深和三亞五個城市尚未放松限購,這就意味著,其余未限購的城市,銀行都可能執(zhí)行既不認(rèn)房也不認(rèn)貸。

    上述國土部門人士告訴記者,除“央四條”外,決策層還儲備了其他刺激樓市的政策,若放松限貸有限,下一步不排除從減稅、全國解除限購等方面刺激,但需要先觀察市場走勢。

    在9月30日發(fā)布“央四條”后,10月5日,央行又對四季度的信貸政策定調(diào),提出“靈活運用多種貨幣政策工具,保持適度流動性,實現(xiàn)貨幣信貸及社會融資規(guī)模合理增長”。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,10月份將是信貸政策的落地執(zhí)行月,后續(xù)信貸的額度與信貸的價格變化將是影響市場的最關(guān)鍵因素,但整體看,市場繼續(xù)下調(diào)的空間已經(jīng)被松綁的信貸政策封死。

    但上述中國銀行個貸部負(fù)責(zé)人稱,首套房貸利率打7折的可能性幾乎不存在,因為銀行拉存成本較高,利率7折要虧本,8.5折也只能保本,銀行沒有大打折扣的動力。

    融360調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,9月,長沙依然沒有出現(xiàn)優(yōu)惠房貸利率,但是首套房提供基準(zhǔn)利率的銀行隊伍正在壯大,目前有中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行、民生銀行和廣發(fā)銀行4家銀行提供首套房基準(zhǔn)利率。各銀行平均房貸利率相比8月也呈現(xiàn)出明顯下降的趨勢,利率上浮幅度降至7%以下,創(chuàng)年內(nèi)新低。

    放款時間方面,也出現(xiàn)了明顯加快的跡象。相比上半年動輒兩三個月才能放款的狀態(tài),目前絕大多數(shù)銀行均表示一個月內(nèi)即可放款。農(nóng)業(yè)銀行表示,如果資料準(zhǔn)備齊全,最快半個月即可放款。

    市場開始回暖

    國慶期間,記者在長沙新盤云集的洋湖片區(qū)實地踩盤發(fā)現(xiàn),以剛需為主的新盤售樓處看房者眾多,開發(fā)商也趁勢宣傳“央四條”新政,而且目前首套房貸款利率已經(jīng)回到基準(zhǔn)利率,甚至有部分樓盤表示國慶后將收回優(yōu)惠措施,不打算再降價。

    該片區(qū)的萬科白鷺郡、蘭亭灣畔、湘熙水郡、中天棲溪里售樓員均告訴記者,國慶的客戶來訪量和成交量相比9月都有回升,從外地回湘置業(yè)者明顯增加。

    “大部分還在觀望,但入市的客戶逐漸增多,我們國慶7天樓盤賣了58套,而整個9月才賣了105套。”長沙富基世紀(jì)公園營銷負(fù)責(zé)人劉題解告訴本報記者,他們樓盤客戶雖以首次置業(yè)的剛需為主,但國慶節(jié)前一天公布的限貸放松政策,給整個市場帶來了信心回升,房價筑底信號增強,購房者一旦扭轉(zhuǎn)房價下跌預(yù)期,則會陸續(xù)選擇入市。

    “長沙新房價格確實降了不少,有的片區(qū)房價甚至回到了2011年,還有些開發(fā)商不惜虧本甩賣,但購房者不買賬。”長沙資深地產(chǎn)人士劉佰忠告訴記者,實際上,市場并不缺需求,缺的是信心,如今貸款政策放松,猶如給市場注入一針強心劑,10月份成交量有望超過9月。

    在業(yè)內(nèi)看來,“央四條”最大的受益者是首次購買第二套房的家庭。此前,即便還清貸款,再買房首付需要六成,一線城市需要七成,貸款利率至少上浮10%,如今首付降至三成,而貸款利率最低可以到基準(zhǔn)利率的70%,其中的差價,比房價降20%更大。

    實際上,一線城市因首套房貸利率從八九月開始已陸續(xù)降至基準(zhǔn),樓市因此率先回暖。深圳規(guī)劃國土委統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,9月份深圳一手住宅成交量達(dá)到3113套,環(huán)比漲幅7.8%,為今年來成交量最高的月份。

    深圳中原地產(chǎn)置業(yè)顧問李斌告訴記者,9月份銀行利率普遍調(diào)回基準(zhǔn),業(yè)主溢價的空間就很少,而國慶期間客戶看房量更是增加了不少,過去積累了很多被壓抑的改善性群體,在銀行限貸放寬后,這部分需求將得到集中釋放。

    中金公司分析認(rèn)為,改善性需求一般占到市場需求的15%-25%之間,新政策將使得“賣一買一”的改善性購房者首付比例大幅下降,估計將給短期購房需求帶來10%-20%的恢復(fù)。

    中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,國慶7天,北京網(wǎng)簽數(shù)據(jù)新建住宅為538套,二手房住宅簽約56套,合計簽約594套,雖然相比2013年同期明顯下調(diào),但優(yōu)于2012年同期。

    張大偉分析認(rèn)為,整體上樓市企穩(wěn)跡象逐漸明顯,特別是在央行松綁限貸后,北京市場下半年表現(xiàn)將好于上半年,四季度的表現(xiàn)也將肯定好于三季度。

    上海易居研究院副院長楊紅旭也認(rèn)為,樓市筑底信號強烈,購房季已經(jīng)來臨。

    去庫存壓力仍大

    限貸放開的刺激政策甫一落地,房企就開始趁機炒作,并揚言要漲價,國慶期間,流傳于網(wǎng)絡(luò)的幾大房企漲價通知單,成了中介們向購房者展示將要漲價的證據(jù)。

    但實際上,除了綠地未明確對外否認(rèn)之外,其余房企均已澄清漲價傳聞。

    對此,長沙一位房企營銷負(fù)責(zé)人告訴記者,在目前市場行情下,今年四季度漲價根本不可能,房企為了迎合購房者“買漲不買跌”的心理,只能以此作為炒作手段。

    “我們今年的銷售目標(biāo)是6億元,但截至目前,只完成了不到4億,只剩下三個月不到,全年目標(biāo)預(yù)期完不成了。”上述房企營銷負(fù)責(zé)人稱,現(xiàn)在房企的主要目標(biāo)仍是去庫存,得先消化完存貨,才能考慮漲價。

    值得注意的是庫存再攀新高。上海易居研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,截至8月末,35個城市新建商品住宅庫存總量為26931萬平方米,環(huán)比增長1.3%,同比增長22.6%。35個城市中,有31個城市庫存出現(xiàn)了同比增長現(xiàn)象。其中南昌、九江和寧波等3個城市的庫存,同比增幅分別達(dá)到120.9%、68.0%和66.4%。

    很多城市庫存過大,供求矛盾短期內(nèi)難以達(dá)到平衡,因此,易居控股總裁丁祖昱認(rèn)為,這一輪房地產(chǎn)市場的回升,并不會像2009、2012年那樣出現(xiàn)猛漲現(xiàn)象,更不會出現(xiàn)全國普漲。

    而根據(jù)高華證券的監(jiān)測,截至9月28日,追蹤的11個城市總庫存上升1.5%,去化周期上升至17.9個月,而9月21日當(dāng)周為17.5個月。

    與此同時,今年房企的銷售業(yè)績都不如意,從鏈家地產(chǎn)監(jiān)測的房企前8個月銷售目標(biāo)完成情況來看,目標(biāo)完成率超過50%的只有12家,而最低的合生創(chuàng)展和花樣年完成率僅為18.8%和21.1%,年內(nèi)完成銷售目標(biāo)難度大。

    “我們做了調(diào)研,購房者最敏感的是價格,在同一個區(qū)位,購房者首先考慮的是誰的價格低。”劉題解告訴記者,在目前行情下,連降房價的去化率都不盡如人意,更別說漲價,四季度房企依然是以價換量,盡快回籠資金。

    張大偉認(rèn)為,隨著10月供應(yīng)高峰的即將來臨,預(yù)計北京的成交也有望達(dá)至年內(nèi)高峰。然而,在目前蓄客、新盤銷售率、存量等指標(biāo)仍處低位的壓力之下,唯有合理定價才能將供應(yīng)高峰轉(zhuǎn)化為成交高峰。因為市場處于恢復(fù)期,房企依然以平價走量為主,四季度的主要表現(xiàn)將是量漲價穩(wěn)。