王健林等6大佬眼中樓市危局 潘石屹不看好住宅地產(chǎn)

    2014企業(yè)家眼中的中國(guó)地產(chǎn)懸疑。專(zhuān)訪萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林、SOHO中國(guó)潘石屹夫婦、中坤投資集團(tuán)董事長(zhǎng)黃怒波、福耀玻璃董事長(zhǎng)曹德旺、銀泰集團(tuán)董事長(zhǎng)沈國(guó)軍。共同剖析地產(chǎn)現(xiàn)狀，預(yù)測(cè)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)。 

    “房地產(chǎn)崩盤(pán)是遲早的事，有房趕緊賣(mài)是明智的人”，福耀玻璃董事長(zhǎng)曹德旺，在自己6000平方米的豪宅里，對(duì)當(dāng)下?lián)渌访噪x的房地產(chǎn)走勢(shì)，做出了令人稍感意外的判斷。

    作為制造業(yè)為數(shù)不多的巨頭，曹德旺對(duì)于房地產(chǎn)的預(yù)言可謂來(lái)自切膚之痛，在地產(chǎn)業(yè)鏈條成為經(jīng)濟(jì)主要增長(zhǎng)方式，而迅猛發(fā)展的十年內(nèi)，原材料價(jià)格、土地價(jià)格、用工成本的飆升，讓實(shí)業(yè)主們苦不堪言。加之信貸、投資與政策持續(xù)為地產(chǎn)領(lǐng)域所吸引。“你若安好，便是晴天霹靂”成為堅(jiān)守實(shí)業(yè)、遠(yuǎn)離地產(chǎn)的曹德旺們，始終無(wú)法言說(shuō)的獨(dú)白。直到今天，機(jī)會(huì)來(lái)了。

    從1998年住宅地產(chǎn)市場(chǎng)化改革至今，中國(guó)樓市歷經(jīng)房?jī)r(jià)高潮迭起的集體記憶，也數(shù)次感知政策強(qiáng)制下的行政降溫。瞬息萬(wàn)變，風(fēng)風(fēng)火火一直是輿論眼中，地產(chǎn)行業(yè)的常態(tài)氣質(zhì)。而16年來(lái)，觀察中國(guó)房地產(chǎn)界的人物群像，卻極為罕見(jiàn)的如今天這般，充斥著，冷靜、沉默、憂思、疑惑、謹(jǐn)慎等復(fù)雜又矛盾的行業(yè)表情。難道樓市的變局之年真的到來(lái)了？

    相比地產(chǎn)鏈條消費(fèi)終端的購(gòu)房者和個(gè)人投資者，從事房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)家，更加緊扣市場(chǎng)與政策的脈搏，他們勝敗存留的田野生態(tài)，將很大程度上佐證，中國(guó)樓市未來(lái)的起落。

    潘石屹夫婦：我們不看好中國(guó)的住宅市場(chǎng)

    “我們不看好中國(guó)的住宅市場(chǎng)，過(guò)去幾年里，在寬松貨幣政策下的房?jī)r(jià)猛漲，很難再維系。”SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹略顯慶幸地談起自己幾年前就做出的戰(zhàn)略選擇。

    “我們還是看好北京、上海這些一線城市的商業(yè)地產(chǎn)，包括寫(xiě)字樓、商鋪，這是我們的基本判斷”。以他的觀察，住宅的租金回報(bào)率只剩1%，已經(jīng)非常之低。而寫(xiě)字樓的租金回報(bào)率至少在6%。與此同時(shí)，對(duì)于中國(guó)二三線城市存在的商業(yè)地產(chǎn)泡沫，潘石屹也頗為認(rèn)同。

    夫唱婦隨，“這就是我們把重心放在北京上海的原因”SOHO中國(guó)CEO張欣說(shuō)，“這里有足夠多的白領(lǐng)，而二三線城市是缺乏這類(lèi)消費(fèi)人群的”。

    商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型陣痛

    如今在地產(chǎn)商中，持有型商業(yè)物業(yè)轉(zhuǎn)型寫(xiě)字樓，似乎已成為最時(shí)髦的救命稻草。“如果中坤沒(méi)有旅游地產(chǎn)的話，將死無(wú)葬身之地”，作為中國(guó)房地產(chǎn)紅利最早的民營(yíng)經(jīng)濟(jì)獲益者，自嘲從一無(wú)所有成長(zhǎng)為傳統(tǒng)土豪的黃怒波，也經(jīng)歷著這種陣痛。

    房地產(chǎn)和旅游投資是黃怒波的中坤集團(tuán)兩大主營(yíng)業(yè)務(wù)。在他當(dāng)年的戰(zhàn)略判斷中，由于中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)，所有資產(chǎn)價(jià)格也必將隨之走高，希望持有1千萬(wàn)平方米的商業(yè)地產(chǎn)不賣(mài)，因此至少保證資產(chǎn)溢價(jià)能超過(guò)企業(yè)貸款所繳納的利息。直到互聯(lián)網(wǎng)電商時(shí)代，顛覆了傳統(tǒng)零售業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式。“這是致命的”黃怒波口吻變得肯定，“所有傳統(tǒng)買(mǎi)衣服的鋪?zhàn)佣疾豢赡軖赍X(qián)，電商這幾年的殺傷力太強(qiáng)，所以這個(gè)時(shí)候持有大量的物業(yè)就變成了災(zāi)難。”

    黃怒波：大多數(shù)地產(chǎn)商這次都過(guò)不去

    基于這種判斷，黃怒波和他的中坤投資集團(tuán)開(kāi)始了轉(zhuǎn)型之路。其中最具標(biāo)志性意義的舉措，就是將北京大鐘寺大面積的商鋪改成寫(xiě)字樓，即便在遷移商戶、寫(xiě)字樓改造過(guò)程中，中坤經(jīng)歷了包括融資困境、上榜失信人名單等問(wèn)題，但也絲毫無(wú)阻黃怒波的轉(zhuǎn)型決心。“地產(chǎn)商開(kāi)始完蛋了，如果說(shuō)轉(zhuǎn)型的好，就能撐過(guò)去不餓死，如果不好，大多數(shù)地產(chǎn)商都過(guò)不去。中國(guó)經(jīng)濟(jì)還有兩三年的困難期。”黃怒波說(shuō)。

    話至如此，新的猜想在于，當(dāng)所有商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型求生的希望都放在寫(xiě)字樓上時(shí)，位于一二線城市的寫(xiě)字樓市場(chǎng)，又是否會(huì)因?yàn)檫^(guò)剩而產(chǎn)生泡沫呢？

    商業(yè)地產(chǎn)的泡沫風(fēng)險(xiǎn)

    “中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)將比住宅地產(chǎn)摔得還要慘”在兩年之前，銀泰老總沈國(guó)軍就做出了這樣的預(yù)言。時(shí)至今日，他依然不改當(dāng)時(shí)的觀點(diǎn)。即便住宅地產(chǎn)現(xiàn)在面臨很大問(wèn)題，但依然可以通過(guò)調(diào)價(jià)、促銷(xiāo)、取消限購(gòu)、放松房貸等措施這些去消化部分存量，有些城市政府還可以收購(gòu)過(guò)剩產(chǎn)能作為廉租房。但如果建了過(guò)量的商業(yè)地產(chǎn)，房企沒(méi)有招商能力、經(jīng)營(yíng)能力、管理能力，政府也無(wú)法有效管理，收拾殘局。“現(xiàn)在各地開(kāi)放商的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，同質(zhì)化非常嚴(yán)重。兩年前，光是成都的高新區(qū)，在做大型商業(yè)物業(yè)的就有一百多個(gè)。浙江的某個(gè)縣級(jí)市，單體超過(guò)十萬(wàn)平米的購(gòu)物中心就有20個(gè)。與此同時(shí)，中國(guó)大陸真正有大型商業(yè)物業(yè)招商營(yíng)運(yùn)能力的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，也就五六家。” 沈國(guó)軍說(shuō)到。

    有關(guān)2014房地產(chǎn)的民間輿論，最大的特色在于，看到地產(chǎn)商日趨緊縮與分化，許多購(gòu)房者以觀望的情緒，等待買(mǎi)方市場(chǎng)的不期而遇。這也成為許多房企在今年降價(jià)保量的直接原因，甚至成為壓倒部分房企的最后一根稻草。正如黃怒波的觀察，“好的時(shí)候什么都好，壞的時(shí)候厄運(yùn)都來(lái)了。”

    “房地產(chǎn)商開(kāi)始兩極分化”SOHO中國(guó)CEO張欣也贊同這樣的行業(yè)趨勢(shì)。像SOHO這樣的公司，貸款量非常低，企業(yè)負(fù)債率從未超過(guò)10%，手上也拿著大把現(xiàn)金，就等待著誰(shuí)的項(xiàng)目要賣(mài)我們買(mǎi)。還有一類(lèi)，貸款量已非常高，銷(xiāo)售也賣(mài)不動(dòng)。未來(lái)的十年，房地產(chǎn)進(jìn)入一個(gè)緩慢增長(zhǎng)期的話，現(xiàn)在這五萬(wàn)家開(kāi)發(fā)商肯定有相當(dāng)一批被吃掉。

    金融界已把地產(chǎn)劃到限貸和危險(xiǎn)的行業(yè)

    房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，對(duì)于資金周轉(zhuǎn)速度的要求非常高。多年以來(lái)，一些中小型地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，通過(guò)銀行信托，第三方理財(cái)?shù)雀鞣N金融產(chǎn)品取得資金，造成獲取資金的成本高企?；蛟S正因?yàn)榭吹搅搜苌鹑诋a(chǎn)品，類(lèi)似的潛在風(fēng)險(xiǎn)。銀監(jiān)會(huì)在本月初對(duì)信托行業(yè)做出預(yù)警，謹(jǐn)慎將資金流入房地產(chǎn)項(xiàng)目投資領(lǐng)域。

    國(guó)家統(tǒng)計(jì)局9月18日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，8月份70個(gè)大中城市中，新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比下降的城市個(gè)數(shù)分別為68個(gè)和67個(gè)。面對(duì)市場(chǎng)的不安，地方政府救市的動(dòng)作如約而至。近日，繼珠海取消限購(gòu)政策后，在全國(guó)大中城市中，只剩下北上廣深和三亞5個(gè)城市仍然堅(jiān)守嚴(yán)格限購(gòu)的堡壘，尚未作出調(diào)整。以杭州與南京取消限購(gòu)后成交量的有效回暖的數(shù)字來(lái)看，房屋均價(jià)并沒(méi)有攀升。目前限購(gòu)政策放開(kāi)的效果，更傾向于開(kāi)發(fā)商的資金回籠，以及年度銷(xiāo)量的旺季沖刺。

    “現(xiàn)在整個(gè)地產(chǎn)業(yè)不是限購(gòu)松綁能解決的問(wèn)題，而是貸款困難，整個(gè)金融政策的問(wèn)題。整個(gè)金融界已經(jīng)把地產(chǎn)劃到了一個(gè)限貸的行業(yè)，危險(xiǎn)的行業(yè)當(dāng)中。”中坤投資集團(tuán)董事長(zhǎng)黃怒波談及這個(gè)話題頗為沉重。正如近期各地政府相繼出臺(tái)的，放寬首套房認(rèn)定，降低首套房商貸利率等呼吁一樣，地方政府“落花有意”依然難阻銀行大佬們“流水無(wú)情”的踟躕不前。銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)，尤其是民營(yíng)企業(yè)的惜貸，加速著地產(chǎn)商們的憂慮。

    “很多企業(yè)真的只差那一口氣就活過(guò)來(lái)了”

    進(jìn)入2014年，經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)抬頭，外加近兩年不斷新冒出的不良資產(chǎn)，銀行逐漸加強(qiáng)風(fēng)控手段。信貸結(jié)構(gòu)上傾斜大型國(guó)有企業(yè)，而民營(yíng)企業(yè)和中小企業(yè)的貸款審批更加嚴(yán)格，這種惜貸謹(jǐn)慎尤其體現(xiàn)在地產(chǎn)項(xiàng)目中。中坤集團(tuán)旗下的北京大鐘寺項(xiàng)目，也因銀行不愿提供十幾億的貸款，使得黃怒波無(wú)奈出讓該項(xiàng)目的股權(quán)與債權(quán)，從而與自己一手培育起來(lái)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目失之交臂。

    “很多企業(yè)真的只差那一口氣就活過(guò)來(lái)了”金融危機(jī)期間，因高調(diào)收購(gòu)冰島土地而名聲大噪的黃怒波，對(duì)此無(wú)可奈何。

    房企要想活下去 必須具備的三種特質(zhì)

    一葉知秋，而秋天來(lái)了，冬天還會(huì)遠(yuǎn)嗎？因此在大型地產(chǎn)商都在備好過(guò)冬干糧的今天，未來(lái)幾年的行業(yè)洗牌中，強(qiáng)者愈強(qiáng)，弱者出局。能活下來(lái)的房地產(chǎn)企業(yè)一定具備三種特質(zhì)，首先是手中充足的現(xiàn)金流，其次是較低的資產(chǎn)負(fù)債率，最后果斷的轉(zhuǎn)型策略，主動(dòng)擁抱新的商業(yè)思維模式，如互聯(lián)網(wǎng)。而這三樣也僅是基本素質(zhì)。

    中國(guó)房地產(chǎn)是否真的要崩盤(pán)

    說(shuō)了這么多，房地產(chǎn)真的遲早要崩盤(pán)嗎？

    不會(huì)那么糟糕。第一，中國(guó)房地產(chǎn)按揭比例高，都是30%的首付款，信貸杠桿率不算高。

    第二，中國(guó)的就業(yè)率還可以，使得購(gòu)房市場(chǎng)能夠保持持續(xù)的支付和還款能力。

    第三，中國(guó)畢竟城市化才剛剛開(kāi)始，城鎮(zhèn)化建設(shè)就必然涉及醫(yī)院、學(xué)校、住房、商場(chǎng)等設(shè)施，這其中房地產(chǎn)是主要行業(yè)。這一點(diǎn)始終被包括任志強(qiáng)、王健林在內(nèi)的知名地產(chǎn)商，作為地產(chǎn)朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)的判斷依據(jù)，所反復(fù)強(qiáng)調(diào)?；谶@一點(diǎn)，即便地產(chǎn)暴利難以為繼，但是崩盤(pán)幾乎無(wú)可能。

    第四，商品住房的需求目前的雖然在降低，但政府所主導(dǎo)的保障型住房，以及所對(duì)應(yīng)的住房剛需還將持續(xù)升高。正如《北京市住房保障條例》出臺(tái)，解決保障型剛需一樣，保障型住房系統(tǒng)的假設(shè)，還需要依賴各地政府的決心和效率。

    第五，作為許多地方政府土地財(cái)政，債務(wù)抵押的支撐，房地產(chǎn)與地方經(jīng)濟(jì)的共生程度非常高。盡管中國(guó)經(jīng)濟(jì)已到了對(duì)于結(jié)構(gòu)畸形不得不調(diào)整的地步，盡管土地財(cái)政和地產(chǎn)投資拉動(dòng)，已到了難以為繼的地步。盡管央行經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，各銀行對(duì)于房地產(chǎn)總貸款其實(shí)不超過(guò)25%的判斷，為了避免可能的經(jīng)濟(jì)硬著陸和金融系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，政府估計(jì)也終將管不住那只躁動(dòng)的手。

    住宅地產(chǎn)的變數(shù)

    那么，中國(guó)住宅地產(chǎn)的變數(shù)究竟在哪兒呢？

    站在“金九銀十”的今天，關(guān)于中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)2014的終極猜想，大多都將結(jié)論建立在這兩個(gè)月的市場(chǎng)數(shù)據(jù)上。但在市場(chǎng)化程度依然不高的中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)，以這兩個(gè)月的銷(xiāo)售趨勢(shì)，很難佐證更長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)錯(cuò)綜復(fù)雜的地產(chǎn)變局。

    房產(chǎn)稅的醞釀出臺(tái)

    房產(chǎn)稅將直接打擊手中握有多臺(tái)住房的人，對(duì)于驟然升高的住房持有成本，和空間漸窄的溢價(jià)前景，與其放在手里承擔(dān)大量稅費(fèi)，還不如將房子推回到二手市場(chǎng)，從而提高二手住房市場(chǎng)的供給量。

    而一直聲稱將要出臺(tái)的房地產(chǎn)稅，卻一直遲遲未見(jiàn)實(shí)行。在SOHO中國(guó)CEO張欣看來(lái)，可能與經(jīng)濟(jì)放緩有一定關(guān)系。“但是房地產(chǎn)稅是遲早要推的，所以你在買(mǎi)房的時(shí)候就會(huì)想，我還要不要買(mǎi)呢？”張欣說(shuō)。

    對(duì)此中坤集團(tuán)董事長(zhǎng)黃怒波認(rèn)為，“房產(chǎn)稅出臺(tái)后，對(duì)于投資性購(gòu)房的抑制和對(duì)二手市場(chǎng)的供給，將讓房?jī)r(jià)回歸正常。”

    反腐敗，不動(dòng)產(chǎn)登記條例的存量擠出

    從房地產(chǎn)價(jià)格飛漲的年份至今，大量的官員、國(guó)企腐敗分子手里控制主要資產(chǎn)都是房地產(chǎn)。蒼蠅老虎一起打，高層反腐力度和決心空前，由此住房市場(chǎng)上將逼出許多二手房屋供給。比起不用署名的現(xiàn)金，哪個(gè)腐敗份子還會(huì)將贓款寄托在處處有名可查，有線可尋的房屋資產(chǎn)上呢？

    明年開(kāi)始每一套房屋都要進(jìn)行所有人登記。《不動(dòng)產(chǎn)登記條例》浮出水面，將成為“非法收入來(lái)源”，這部分房屋資產(chǎn)持有者們，寢食難安的心魔。

    在房?jī)r(jià)猶豫不前的時(shí)段，住宅地產(chǎn)個(gè)別城市的“鬼城”案例，又開(kāi)始有了作為談資的市場(chǎng)。中國(guó)經(jīng)濟(jì)的宏觀面與微觀面始終存在著感知背離。從一般供求判斷看來(lái)，一二線城市的房?jī)r(jià)取決于流動(dòng)人口，三四線城市的房?jī)r(jià)取決于歸鄉(xiāng)人口。房地產(chǎn)過(guò)剩的產(chǎn)能往往產(chǎn)生在三四線城市，這里的基礎(chǔ)支付能力有限，而投機(jī)泡沫卻因?yàn)楸姸鄽w鄉(xiāng)資本而吹大，但不至于構(gòu)成結(jié)構(gòu)性的過(guò)剩。

    即便一線城市仍有消化需求的空間，而來(lái)自上海某房地產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)顯示，8月份，北上廣深4個(gè)城市新建商品住宅存銷(xiāo)比分別為15.5、16.5、14.7和14.4.4個(gè)城市的存銷(xiāo)比依然偏大，庫(kù)存去化壓力尚存。

    回歸市場(chǎng)全民冷靜的時(shí)代

    無(wú)論是政府、購(gòu)房者、開(kāi)發(fā)商、投機(jī)者，中國(guó)房地產(chǎn)都將走入一個(gè)增長(zhǎng)冷靜、情緒冷靜、預(yù)期冷靜，進(jìn)而全民冷靜的時(shí)代了。

    尊重市場(chǎng)、回歸市場(chǎng)。如果政府冷靜的結(jié)果是，解禁對(duì)于地產(chǎn)過(guò)多的行政干預(yù)，勇敢剝離土地財(cái)政的惰性思維，構(gòu)建有效的保障性住房需求體系；如果開(kāi)發(fā)商冷靜的結(jié)果是回調(diào)行業(yè)暴利的預(yù)期，把精力資源集中在產(chǎn)品及服務(wù)的水平之上，把擴(kuò)張的沖動(dòng)建立在合理的需求判斷之上；如果購(gòu)房者冷靜的結(jié)果是，將住房的消費(fèi)屬性作為主體來(lái)看待，將購(gòu)房的需求僅以財(cái)富承受范圍來(lái)評(píng)斷；如果2014的中國(guó)地產(chǎn)懸疑，為這個(gè)國(guó)家?guī)?lái)的是類(lèi)似的思考，那么，2014的冬天也能平添一絲暖意，迎接春天的到來(lái)。