樓市存量仍然較高 房價難以大幅度上漲

    國慶前一日，央行出臺新政放松限貸，廣州取消限購風聲四起，這兩大“重磅炸彈”似乎為廣州樓市注入了強心劑。新快報記者在樓市走訪發(fā)現(xiàn)，相比八九月份，今年國慶黃金周人氣明顯大幅提升，希望乘“930房貸新政”東風買房的改善型買家有所增加。業(yè)內(nèi)人士表示，廣州樓市目前庫存積壓，因此開發(fā)商以走量為主，樓價不會大漲，目前是買家出手的較好時機。

    買房客

    結(jié)束觀望 沖著房貸新政買樓

    9月30日，央行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布新規(guī)，確定了第二套房“認貸不認房”新原則；同時，未限購或取消限購的城市，買第三套房只要過去的貸款結(jié)清， 銀行可以自行確定首付和利率，意味著第三套房也可以貸款。同時規(guī)定保證資信良好房企的開發(fā)貸款，以及房貸未來證券化的方向。在業(yè)內(nèi)人士看來，“930新 政”的力度不亞于2008年底的救市舉措。

    “國慶看了番禺的某大盤，因為有名校學位，加上現(xiàn)在感覺樓市又要旺起來，所以想趕緊出手。”在某事業(yè)單位工作的朱先生告訴記者，他買房主要是為了改善居住，“930新政”確實給了他不少期待。

    廣州某大開發(fā)商營銷負責人鄧女士向記者表示，國慶期間一直沒有休息，因為公司旗下各個樓盤都鉚足了勁在賣樓。“我們感覺看樓的市民確實多了好 多，剛需盤的成交有了明顯增長，買家一方面是沖著房貸新政來買樓，一方面也是認為廣州或?qū)⑺山壪拶彙?rdquo;鄧女士表示，因為央行的房貸政策還沒落地，如果買第 二套房的買家現(xiàn)在想買房，開發(fā)商方面會給予時間方面的寬限，讓他們可以先下定，等政策落地了再網(wǎng)簽、貸款，畢竟首套房跟二套房之間的貸款額度和貸款利率都 相差甚遠。

    另外，雅居樂地產(chǎn)相關(guān)負責人也表示，借限貸放松后的十一黃金周置業(yè)浪潮，改善客結(jié)束觀望集中釋放，國慶期間雅居樂劍橋郡、富春山居兩大豪宅，黃金周平均每天接待客戶幾百余人，特別是下半周成交反彈明顯，成交量同比已翻倍。

    開發(fā)商

    推出驚喜勁惠 有樓盤旺銷

    十一期間記者踩盤獲悉，政策的利好也在一定程度上促使開發(fā)商積極促銷，廣州很多區(qū)域均推出了相應的優(yōu)惠措施，不少樓盤呈現(xiàn)旺銷。東部黃埔某樓盤驚現(xiàn)凌晨3點排隊搶房，而廣東保利董事長余英則凌晨5點在微博上賣樓。

    但是據(jù)一些開發(fā)商透露，目前很多樓盤主要是通過認購登記，看看市場反應，如果買家認購反應積極，將在開售后調(diào)整銷售計劃。

    據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，國慶長假前三天廣州全市網(wǎng)簽224套，相比去年416套，同比下降41.65%；均價11533元/平方米，相比去年國慶前三天的9697元/平方米，同比上升18.95%。從上述數(shù)據(jù)來看，樓市在國慶期間并沒有出現(xiàn)回暖的跡象。

    在廣州樓市相對低迷的行情之下，國慶黃金周期間眾多開發(fā)商推出驚喜勁惠吸引購房者出手，但是從目前成交情況來看，仍舊成色不足。

    不過，因為陽光家緣的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)對市場的反應比較滯后，在不少業(yè)內(nèi)人士看來，市場的實際成交應該要好于網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的表現(xiàn)。國慶假期過后，網(wǎng)簽量也會隨之有較大幅度的上升。

    后市展望

   廣州庫存壓頂 樓市跑量難漲價

    合富房地產(chǎn)經(jīng)濟研究院院長龍斌認為，第四季度成交放量應該是大概率事件，不過，房價可能不至于大漲，因為不容忽視的事實是，當前廣州樓市存量為近年來最高，成為漲價的最大制約因素。

    數(shù)據(jù)顯示，2014年1-9月廣州十一個區(qū)新建商品住宅網(wǎng)簽量為46916套，面積為541.2萬平方米，網(wǎng)簽額為814.4億元，均價 15050元/平方米，同比去年銷售套數(shù)和面積分別減少31.5%、31%，銷售額同比減少22.5%，三個銷售數(shù)據(jù)都“慘不忍睹”。均價雖然上升，但是 均價只能反映結(jié)構(gòu)變化，加上去年“限價”導致數(shù)據(jù)失真，與實際不符。如果到各區(qū)域去看具體樓盤的價格，會發(fā)現(xiàn)今年房價普遍比去年低。外圍區(qū)域普遍下調(diào) 10%-15%，中心區(qū)則普遍低5%-10%。

    龍斌表示，從陽光家緣10月3日的數(shù)據(jù)看，廣州十一個區(qū)可售量、未售量分別達到1006萬平方米、1913萬平方米，幾乎接近2011年存量的二倍，比2013年3月的存量增加52%。

    因此，近期去庫存仍然是市場的主基調(diào)。個別性價比高、品牌影響力好的樓盤如果前期價格調(diào)整幅度過大，利用這次利好，略微回調(diào)價格，可能會增強市場信心，不至于影響銷售。如果貿(mào)然大幅度提價反而不利于激活市場。

    新聞解讀

    樓市進入“盤整期”

    在“限購”大范圍退出后，銀行又接著宣布放松首套房認定，還清首套房貸再貸算首套，但信貸政策從嚴大勢難改已成為市場共識。種種跡象表明，未來樓市將更多依靠市場的力量來調(diào)控，實在的購買力和合理的購房需求來支撐，樓市進入了較長時間的“盤整期”。

   世邦魏理仕中國區(qū)研究部主管陳仲偉表示，年內(nèi)去庫存仍是大部分房企的首要任務，“以價換量”仍是市場大趨勢，價格下行仍有可能。但從近期市場反應來看，需求旺盛的一線城市房價的下降空間仍然相對有限。

    武漢某大型開發(fā)企業(yè)負責人陶嘉平說：“過去十年是樓市的黃金十年，而當前的樓市正在調(diào)整，將進入白銀十年。”

    專家認為，在狂飆猛進發(fā)展十余年后，我國房地產(chǎn)業(yè)正在進入中高速、穩(wěn)健發(fā)展的“新常態(tài)”,與此相應，原有的成交、價格、供需必然會經(jīng)歷一個較長時間的“盤整”和適應。

    相關(guān)研究院華中市場總監(jiān)李國政認為，未來，房價的漲跌、供需的博弈將主要由市場決定，當前或許是樓市的一個“轉(zhuǎn)變期”,見底或回升都只是暫時的。