松貸“靴子”落地 “貸清不認房”超預期

    9月30日，首套房認定標準松綁的“靴子”終于落地。

    央行在其網(wǎng)站發(fā)布的《中國人民銀行 中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關于進一步做好住房金融服務工作的通知》（下稱《通知》）稱，對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機構執(zhí)行首套房貸款政策。

    民生銀行金融市場部首席分析師李志強向《第一財經(jīng)日報》稱，這是對房貸更進一步的放松，央行給的指導意見已恢復到最寬松的時候，房限已定得很低。

    貸款利率下限為基準利率0.7倍

    近年來，為抑制房價過度上漲，有關方面推出了一系列控制需求的舉措。2014年初，個人住房貸款存在審批較嚴、發(fā)放速度較慢、按揭利率提升較多等問題，也在一定程度上制約了需求釋放，而改善型住房需求受到政策抑制則更為明顯。

    “一方面，國家規(guī)定家庭購買第二套住房需支付不低于所購房屋價格60%的首付款，同時貸款利率不得低于基準利率的1.1倍，使得改善型需求的購房能力大大降低。”交通銀行首席經(jīng)濟學家連平向《第一財經(jīng)日報》記者表示，另一方面，之前“認房又認貸”的首套房認定政策導致有貸款歷史而名下無房的情況也被認定為購買二套房，“新房置換舊房”的改善型需求易被誤傷。

    “今年以來，房地產市場發(fā)生了較大變化，供求關系相對去年出現(xiàn)了逆轉，房屋庫存高企與需求釋放不足的現(xiàn)象并存。”連平稱，《通知》明確了房貸口徑的放松，“擁有一套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房的，就可以按照首套房標準申請貸款。”

    連平認為，此項“貸清不認房”新政超乎市場預期。此前近4年時間里，居民家庭首套房認定執(zhí)行“認房又認貸”的標準，不符合實際市場需求情況，甚至有貸款歷史而名下無房的換房需求也被認定為二套房。

    利率方面，央行上述《通知》稱，對于貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍。

    連平解讀稱，首付比例與此前相比無變化，而強調利率七折的下限則力度較大。年初貸款額度受限、銀行“以價補量”，按揭貸款利率提升較多；年中多數(shù)城市房貸利率高點已過，各家銀行普遍下調按揭定價，但利率大多仍以基準及上浮為主。在去年信貸環(huán)境相對寬松的階段，房貸利率下限也多以基準利率0.85倍為主，此次對于下限七折的規(guī)定有利于促進銀行房貸利率進一步走低，從而有助于降低剛需購房成本。

    實際上，除了《通知》之外，各地的地產政策也在加速調整，最具代表性的是北京對普通住宅價格標準的調整。

    “這一政策的影響不亞于限貸松動，不單是因為可以減少稅費負擔，更重要的是降低了對首付款的要求。”民生證券研究院執(zhí)行院長、首席宏觀研究員管清友稱，過去普宅標準偏低，大部分房產按照市場價都會被稱“豪宅”，所以交易中絕大部分人會把成交價人為做低，省稅費的同時卻增加了首付款的要求。

    房地產市場企穩(wěn)的催化劑？

    《通知》鼓勵銀行通過發(fā)行MBS和專項金融債籌資，用于支持首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。管清友認為，該措施可能成為短期內房地產市場企穩(wěn)的催化劑。

    管清友稱，過去銀行綜合負債成本高，做按揭貸款意愿不足。通過發(fā)行長期限專項金融債和MBS，可以緩解期限錯配、定向降低按揭貸款資金成本，增加銀行按揭貸款配置動力，房貸利率或逐步從高點回落。

    亦有分析師認為本次政策效果還須看銀行執(zhí)行情況及其他配套政策。

    “從目前房地產情況來看，影響還是非常有限的。”李志強分析，據(jù)《通知》所述，銀行業(yè)金融機構應根據(jù)借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平。銀行業(yè)金融機構可根據(jù)當?shù)爻擎?zhèn)化發(fā)展規(guī)劃，向符合政策條件的非本地居民發(fā)放住房貸款。

    “從銀行角度來講，央行雖然有指導意見，‘認貸不認房’是說只要貸款還清就可以，但買房風險還是要考慮未來房地產價格波動。”李志強認為，銀行在具體操作上會更謹慎，央行的指導意見到了銀行具體執(zhí)行有靈活空間。

    管清友亦稱，值得注意的是，利率7折下限的影響并不像市場想象的那么大，因為自由定價體系下，房貸利率觸及下限的可能性不大。

    李志強說：“企業(yè)的收入在下降，居民的收入增速也在放慢。如果后續(xù)沒有對整體經(jīng)濟更大力度的刺激，讓整個經(jīng)濟有明顯提升，僅僅依靠房貸提振經(jīng)濟不會有太大效果。”

    房地產市場將進較長“盤整期”

    市場認為，短期限貸松動的作用難以體現(xiàn)，甚至會加劇觀望情緒，惡化銷量。管清友稱，房貸新政公布后，10月1~5日的地產銷量沒有明顯改觀，同比跌幅甚至有所擴大。除去年基數(shù)高外，主要是因為新政細則尚未出臺，購房者普遍選擇觀望，等待銀行的具體優(yōu)惠措施。

    管清友認為，中期來看，限貸松動的影響可能要大于限購松動。而從長期來看，政策從過緊回歸常態(tài)之后，非常規(guī)的大規(guī)模刺激政策不會再現(xiàn)。在人口老齡化、利率市場化、全球流動性緊縮、房產稅及不動產登記制度等向下壓力，以及城鎮(zhèn)化、資產增值要求等向上動力的交互作用之下，中國房地產市場將進入較長時間的“盤整期”。

    連平亦向記者表示，為配合《通知》政策效果，應落實個人住房貸款支持政策。建議央行和銀監(jiān)會指導商業(yè)銀行對關乎民生消費的個人住房貸款持續(xù)加以支持。連平稱，此外，還須指導市場合理確定房貸利率。建議中國銀行業(yè)協(xié)會主導開展個人住房貸款業(yè)務定價的指引和協(xié)調，兼顧銀行運營的商業(yè)可持續(xù)性。房貸利率調整下限的確定應充分考慮銀行的利差狀況、營業(yè)成本和風險成本，使銀行具有持續(xù)支持個人住房貸款的積極性。

    連平認為，還應加大保障房貸款風險管理。建議監(jiān)管當局針對保障性安居工程項目投資大、回收期長的特征，指導銀行有效控制資金運行，與借款人簽訂賬戶監(jiān)管協(xié)議；掌控關鍵資金節(jié)點，做到資金內部流轉，最大限度地封閉運行；強化風險預警機制，切實防范保障房信貸風險。