二線城市房價飆漲開發(fā)商懊惱地拿少了 購房者忍不住

    央行和銀監(jiān)會發(fā)布“松貸”通知松綁首套房認(rèn)定后,國慶黃金周的樓市到底如何?

    《第一財經(jīng)日報》記者了解到,這一政策“大紅包”陽光普照了不少開發(fā)商,不少二線城市都在黃金周看到了回暖的曙光。

    不過,在市場出現(xiàn)回暖跡象的同時,也有不少開發(fā)商正在懊惱前三季度拿地拿少了,錯過了買地的黃金時期。

    “第四季度土地價格會不斷走高,留給中小開發(fā)商的機(jī)會越來越小,風(fēng)險在不斷加劇。”昨天,多家大型房企對記者表達(dá)了這一觀點(diǎn),認(rèn)為第四季度拿地存在較大風(fēng)險。

    二線城市表現(xiàn)強(qiáng)勁

    數(shù)據(jù)顯示,在今年國慶期間,一線城市的樓市并未因央行出手而使成交有所改善,其中北京、上海和廣州成交量下滑三成左右,深圳成交套數(shù)同比下滑18%。

    不過,已松綁“限購”的城市就完全是另外一番景象。

    以長三角重鎮(zhèn)南京為例,國慶黃金周前3天,南京商品住宅已累計認(rèn)購1100余套,日均認(rèn)購371套,同比增長36%,整個南京市商品住宅的庫存量也從此前的5.3萬余套回落到5.2萬余套。

    就在“雙限”松綁前夕,南京樓市完全處于一片寒冰之中。根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù),南京房價已經(jīng)連續(xù)三個月呈下跌態(tài)勢。今年6月新建商品住宅價格遇到“拐點(diǎn)”下跌0.6%,7月房價環(huán)比下跌1.1%,8月跌幅進(jìn)一步擴(kuò)大至1.3%。

    “太明顯了。”南京本地的一位業(yè)內(nèi)人士對《第一財經(jīng)日報》記者稱,他獲悉業(yè)界“捷報”頻傳,一個開發(fā)商朋友5天賣了3個億,另外一個也不甘示弱,賣了兩個多億。

     數(shù)據(jù)顯示,國慶7天,南京樓市有4天認(rèn)購量在400套以上,其中最后一天的10月7日,認(rèn)購量則達(dá)到530套。

     截至10月7日22:00,網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,南京國慶7天共認(rèn)購商品住宅2859套,日均賣房408套,同比去年(認(rèn)購1926套)上漲48.44%。

     杭州也不甘示弱,單日成交近億元的樓盤還不少,這已經(jīng)是多年難見的盛況。“忙得快要飛起來,國慶的第一天全公司就在開大會中度過的。”杭州本地的一位開發(fā)商對記者稱,整個國慶是地產(chǎn)人的工作日,尤其在“限貸”松綁消息出來之后,不少員工都更改了原本定好的出國游計劃。

    據(jù)透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù),截至10月7日23:00,杭州全市共計成交124套。其中,主城區(qū)成交35套、預(yù)訂9套,余杭成交41套,蕭山成交34套,此外,五區(qū)縣成交14套。

    今年以來,限購城市陸續(xù)松綁,目前僅剩北京、上海、廣州、深圳四個一線城市和三亞這樣的特殊城市仍在堅守,其中一線城市的成交低迷暫無回暖跡象。

    開發(fā)商頻繁玩漲價

    “限貸”松綁提振了不少買房人的信心。事實(shí)上,二季度以來,銀行信貸政策依然沒有松動的跡象。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,在其監(jiān)測的35個重點(diǎn)城市中,有25個城市出現(xiàn)停貸現(xiàn)象,占比超過70%。停貸銀行主要以中小銀行為主,如平安銀行、民生銀行、廣發(fā)銀行、中信銀行等,國有銀行也大多處于半停貸狀態(tài)。

    “限貸”松綁也提振了開發(fā)商的信心。10月1日當(dāng)天,一份《綠城集團(tuán)浙東區(qū)域公司文件》在微信中廣為流傳,其中的要點(diǎn)包括,要對現(xiàn)有在售的樓盤提價5%~10%。

    《第一財經(jīng)日報》記者多方求證了解到,這份文件確實(shí)出自綠城集團(tuán)浙東公司,浙東公司目前涵蓋舟山(樓盤)、新昌、諸暨、余姚、紹興、寧波等城市。

    不過,綠城集團(tuán)其他區(qū)域公司負(fù)責(zé)人對記者稱,目前還沒有調(diào)價的打算,這只是單個區(qū)域公司的行為,其他區(qū)域公司并沒有大幅跟進(jìn)的跡象。

    此后,多家開發(fā)商漲價的“內(nèi)部文件”都“不小心”在網(wǎng)上流傳開來,版本包括綠地、恒大、新城控股等多家開發(fā)商。

    “終于集滿了7家開發(fā)商的調(diào)價通知。”有第三方監(jiān)控機(jī)構(gòu)對記者稱,這些對外稱調(diào)價、實(shí)際上漲價的“內(nèi)部文件”都有個特點(diǎn),即從10月8日或者10月中旬開始漲價,也就是說,從目前的樓盤在售情況來看,真假難辨。

    多家開發(fā)商的發(fā)言人都紛紛辟謠,表示沒有在官網(wǎng)上看到類似的“內(nèi)部通知”,或者不清楚分公司的動向。還有不少發(fā)言人認(rèn)為,這些文件在格式上存在一些問題。

    不過,更多的業(yè)界人士認(rèn)為,這些文件真假難辨。“給外界傳達(dá)一個信號,要漲價,所以在格式,或者實(shí)施日期上存有瑕疵,這樣‘退可守’,還可以出來辟謠澄清下。”南京的一位開發(fā)商稱,這是一種營銷手段,真假已經(jīng)不重要,關(guān)鍵是給外界傳遞了下階段會漲價的重要信號。

    杭州的一家樓盤售樓處門口就公然打著一幅巨大的戶外公告:一直很貴,馬上更貴。該樓盤的營銷老總對記者表示,最近看房人氣很旺,大部分都是受政策的利好刺激。

    后悔買地買少了

    “其實(shí),限貸松綁的消息一出,我的第一反應(yīng)就是,后悔買地買少了。”全國銷售排名前三的一位開發(fā)商人士對記者稱,原本是一個“裸奔”的市場,只有深度營銷、看準(zhǔn)市場的高手才能存活,這下“被救市”以后,許多中小開發(fā)商也紛紛緩過勁來,導(dǎo)致第四季度的土地價格會走高。

     對于第四季度的走向如何,易居中國總裁丁祖昱對記者表示,從易居營銷全國代理銷售樓盤的認(rèn)購數(shù)據(jù)來看,“十一”期間一周成交量環(huán)比上漲100%,接近2013年黃金周的水平。

     來自上海易居房地產(chǎn)研究院的一份數(shù)據(jù)則顯示,9月份,北京、上海、廣州、深圳、西安(樓盤)、天津(樓盤)等10個典型城市土地成交建筑面積為1001萬平方米,環(huán)比下降53.2%,同比下降69.3%。

     事實(shí)上,自今年5月份以來,十城市的土地成交建筑面積同比均為負(fù)增長,而且降溫速度持續(xù)加快。從土地出讓金來看,9月份,上述10個城市土地出讓金收入358億元,環(huán)比下降32.7%,同比下降79.4%。

    “原來想的是先活下來,然后再擴(kuò)大市場占有率。”上述開發(fā)商人士對記者稱,他們在不斷調(diào)整市場戰(zhàn)略,但政策的調(diào)整讓他們有些措手不及。

    這引發(fā)了不少重量級開發(fā)商的共鳴。“先守后攻,這些子彈都回倉了,不過沒有存貨,很難有大的騰挪空間。”另一家銷售排名前十的開發(fā)商人士稱,上半年他們一直偏保守,到現(xiàn)在拿地都沒有超過10幅,可見第四季度土地市場競爭會非常激烈。

    丁祖昱認(rèn)為,政策的調(diào)整給市場帶來的最核心的改變在于消費(fèi)者信心的提振,之前的年初市場“一夜之間”的下滑,除了自身供需問題之外,也在于消費(fèi)信心極度衰竭,使得正常需求的客戶也因?yàn)樾判膯栴}而延遲購房。而這一輪市場的回升,給這些真正有意向購房的客戶群體重新樹立了信心,這部分積攢了大半年的需求,將成為四季度市場回升的主力軍。

    市場反應(yīng)確實(shí)明顯,以杭州市場為例,綠城的大本營杭州在黃金周貢獻(xiàn)了十個億的銷售業(yè)績,其中一個高端樓盤7天成交2.2億。“從最近豪宅成交的系列數(shù)據(jù)來看,高端的客戶信心在不斷提振。”杭州透明售房網(wǎng)研究院院長方張接稱,市場回暖的可能性很大。

    就拿地而言,這對許多開發(fā)商來說未必是好事情。“我認(rèn)為,最好的拿地時機(jī)出現(xiàn)在2012年春節(jié)過后,以及2014年的第二季度。”浙江本土的一位開發(fā)商對記者稱,在第一個時間節(jié)點(diǎn),他們成功拿到了土地,可惜的是,在今年顆粒無收。

    “市場一回暖的話,我們徹底沒勇氣去拿地了。”他有些無奈地說,機(jī)會乍現(xiàn)就不見了,拿地價推高的結(jié)果就是,這場游戲的籌碼又增加了。