房貸新政會不會讓房地產(chǎn)市場重現(xiàn)08瘋狂

    9月30日，市場流傳很久的房貸信貸終于揭開真正的面紗。這份由央行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)出的“關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知”，對首套房貸的認(rèn)定以及開發(fā)商的融資等做了“大尺度”的調(diào)整，有些調(diào)整甚至超出了市場的預(yù)期，貨幣當(dāng)局迫切救市的心態(tài)躍然紙上。新的房貸新政作為一劑猛藥，將把岌岌可危的中國房地產(chǎn)市場推向何方，國人關(guān)注，全球財(cái)經(jīng)界也極其關(guān)注。

　　第一、房貸新政解讀

　　一、首套房的認(rèn)定尺度很大盡管和之前所傳的“對于已經(jīng)還清貸款者，不管名下有沒有房，都算首套”這種沒有底線的寬松不同，但正式出臺的“首套房”的認(rèn)定仍然超出了市場的想象：其一，七折利率重出江湖，這是08年“三率齊動”最大尺度的救市政策后的第一次。通知規(guī)定，對于貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，具體由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)情況自主確定；其二，出臺了寬松的“認(rèn)貸認(rèn)房的”首套房貸政策。通知規(guī)定，對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策，很顯然，這和市場之前傳說的有很大區(qū)別；其三，對已經(jīng)取消限購或者沒有限購的城市，對擁有2套及以上住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，如何確定首付比例和貸款利率水平，通知將這個權(quán)利交給了銀行。這意味著，除了北上廣深四個一線城市，全國所有的城市購買二套或者二套以上的住房，都有可能享受首套房貸的三折首付和七折利率優(yōu)惠。這是“通知”中最大尺度的放松，不僅意味著之前三套禁止貸款政策壽終正寢，也意味著，一線城市之外的房貸部再分居住需求和投資需求。這完全是一種為去庫存、挽救房地產(chǎn)的沒有任何底線的貸款政策，甚至比08年的房貸政策都要寬松。因?yàn)?8年救市時(shí)，還要打著“改善性需求的旗號”。

　　二、增強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)個人住房貸款投放能力。為了鼓勵銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房貸的熱情，通知鼓勵銀行等通過發(fā)行住房抵押貸款支持證券(MBS)、發(fā)行期限較長的專項(xiàng)金融債券等多種措施籌集資金，專門用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。

　　三、增加開發(fā)商的融資能力。在今年進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)資金大幅度減少，1到8月份到位資金的增幅只有3%的情況下，為了增加開發(fā)商的現(xiàn)金流，通知要求銀行合理配置信貸資源，支持資質(zhì)良好、誠信經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)普通商品住房，積極支持有市場前景的在建、續(xù)建項(xiàng)目的合理融資需求。擴(kuò)大市場化融資渠道，支持符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)在銀行間債券市場發(fā)行債務(wù)融資工具。積極穩(wěn)妥開展房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)。這意味著，有相當(dāng)一部分的銀行會向開發(fā)商開閘放款，解決開發(fā)商的燃眉之急。

　　第二，政策如何影響房地產(chǎn)市場

　　住房信貸新政的要害不是對政策本身“摳字眼”，比如研究70%的利率優(yōu)惠會不會實(shí)施等等，中國的任何政策都重在領(lǐng)會精神實(shí)質(zhì)。這個文件的精神實(shí)質(zhì)是什么比文件本身說什么要重要很多。08年救市，文件打的是“改善性需求”的旗號，文件里規(guī)定了最低的首付比例。但最后的執(zhí)行卻變成了瘋狂大救市，很多地方出現(xiàn)了零首付可以想買多少房子能買多少房子的情況，房貸政策之寬松，前所未有。這次文件的精神有三個：第一，如果你想買房，銀行要支持，以你能想象的力度支持；第二，銀行不愿意把資源投放在房貸上的問題管理層也幫你解決；第三，開發(fā)商沒錢的問題管理層也要求銀行給開發(fā)商融資。把握這三點(diǎn)，文件的精神就領(lǐng)會基本到位了：我們已經(jīng)讓銀行放水了，買不買房就看你的了。有人評價(jià)，說這個房貸政策僅次于08年，我個人的判斷，文件本身的尺度完全超越了08年10月房地產(chǎn)救市政策，但08年有4萬億大救市這個背景，甚至可以說，這個背景比文件本身要猛得多，沒有四萬億的大瘋狂，僅僅靠住房信貸政策的調(diào)整，就不會有后來中國房地產(chǎn)的高歌猛進(jìn)。所以，我個人認(rèn)為，關(guān)鍵是如何執(zhí)行，關(guān)鍵是官方如何窗口指導(dǎo)。因此，關(guān)注銀行的下一步實(shí)質(zhì)性的舉動非常重要。

　　第三，未來房價(jià)會如何

　　我在此前的《中國房地產(chǎn)的驚天變局》的文章中指出，“如果此消息屬真，則意味著最強(qiáng)的房地產(chǎn)救市政策出臺，熱點(diǎn)城市的房子可以開始看了。” 在文章的最后也明明白白地指出：“一旦救市政策喪心病狂，你就必須同樣喪心病狂的下決心趕快買房。”在政策明朗化之后，我再次重申這個觀點(diǎn)。但我個人認(rèn)為，這個政策的效果不能和08年相提并論。

　　其一，房地產(chǎn)市場的基本面和08年今非昔比。08年時(shí)住房總體仍然處于短缺階段，瘋狂救市的貨幣放水也催生了大家的購房避險(xiǎn)需求。但是，今天，中國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)生三大驚天變局：其一，過去買房炒房者，都變成了賣房者，這是房地產(chǎn)市場最大的變化，看不到這個變化的，都沒意識到死亡的逼近而仍然做著狂歡之夢；其二，80%以上的城市住房供應(yīng)已經(jīng)嚴(yán)重過剩。除了幾個一線城市、熱點(diǎn)城市、一小部分的省會城市，住房庫存的消化周期已經(jīng)到了紅色警報(bào)線，一些地方的庫存甚至需要消化至少10年，房子比人多，房子的價(jià)值就和大白菜一樣；其三，社會資金正在撤離房地產(chǎn)市場，不要說投資已經(jīng)降到14%以下，也不要說70個大中城市只剩下廈門一個在漲，看房地產(chǎn)的未來，最終要看資金如何投票。前8個月，進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的資金增速只有3%，這是有房地產(chǎn)市場以來最差的，考慮到房地產(chǎn)2013年以來的體量已經(jīng)很大，這個增幅意味著資金在逃離房地產(chǎn)行業(yè)。這三大變化是當(dāng)?shù)禺a(chǎn)當(dāng)前的基本面，這個基本面和08年完全不同，也意味著政策實(shí)施后的效果也不能和08年相提并論。

　　其二，金融市場的變化。08年為了救市，中國實(shí)施了前所未有的“寬松貨幣政策”，導(dǎo)致貨幣大投放和居民的恐慌性購房，這個大背景目前不存在。同時(shí)，在金融改革的大背景下，一是銀行不愿意把信貸資源過多的投向雞肋式的房貸，更別多打折的房貸；二是大量的社會資金已經(jīng)不愿意進(jìn)入房地產(chǎn)市場；三是居民對住房的投資熱情在下降；第四，反腐背景下政策的執(zhí)行不可能太走調(diào)。這種情況意味著什么，意味著無論是金融機(jī)構(gòu)，還是投資房產(chǎn)者對房地產(chǎn)市場本身的熱情已經(jīng)今非昔比。本人認(rèn)為，房貸信貸釋放出來的流動性不可能超過08年。

　　其三，未來房地產(chǎn)市場的走勢如何

　　在這里，有必要必須嘚瑟一下，總有有很多人因?yàn)槲液蛡€別的開發(fā)商的過節(jié)而誤解我的房地產(chǎn)市場的觀點(diǎn)。本人從去年9月到現(xiàn)在一直堅(jiān)持自己對未來房地產(chǎn)市場的幾個判斷：一，房地產(chǎn)市場因?yàn)榱鲃訒嬲{(diào)整，這個判斷目前證明是完全正確的；二、中國的房地產(chǎn)市場在2017年之前不會崩盤；第三、中國房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)已經(jīng)到來。

　　在這三點(diǎn)基礎(chǔ)上，我談判斷。首先我認(rèn)為， 2014年及以后兩到三年的市場，主要受美國退出量寬導(dǎo)致的流動性緊張的影響，中國房地產(chǎn)市場的流動性總體會很緊張。流動性的短缺對于房地產(chǎn)市場是致命的，很多開發(fā)商會死掉，死掉之前跑路的也會大有人在，擁有足夠現(xiàn)金流活過這個冬天的就是王者，他們能迎來第二個春天。但除了這20%的城市，剩下80%的城市，房地產(chǎn)至少要陰跌三年，溫州、鄂爾多斯模式會形成燎原之勢。但，你一定要清醒：中國的地方政府在房子已經(jīng)太多的情況下，無力阻止房價(jià)的下跌，但他有力量阻止房價(jià)的崩盤。

　　其次，房地產(chǎn)市場的三個20%的分化。記住我的三個20%：只有20%的開發(fā)商會活下來；只有20%的城市住房具有投資價(jià)值；只有20%的樓盤才值得買。這次房貸政策調(diào)整，受益的也就是這三個20%，而且一定受益。剩下的城市，可能會因?yàn)榉抠J新政暫時(shí)停止下跌，會有回光返照式的回暖，但長期仍然是下跌的，因?yàn)榉孔犹嗔?。而一線城市，因?yàn)檎鎸?shí)需求存在，在降低購房成本之后，立即就會出現(xiàn)買盤，所以，國慶期間去看房是一個好的選擇。

　　最后我仍然要強(qiáng)調(diào)：中國住房已經(jīng)告別短缺，中國的房地產(chǎn)債務(wù)和杠桿已經(jīng)足夠高，靠房地產(chǎn)維持漂亮數(shù)據(jù)的日子屈指可數(shù)。在中國，很多開發(fā)商都會死去，很多房子可能永遠(yuǎn)賣不出去，這是市場的基本規(guī)律，逃無可逃。但熱點(diǎn)城市、大城市、人口未來流入的城市，需求仍然是存在的，庫存是可以消化完的，一旦救市政策喪心病狂，你就必須同樣喪心病狂的下決心趕快買房，這是中國人的宿命。而很顯然，現(xiàn)在就是這個極其瘋狂的時(shí)刻。