房貸還清再貸仍算首套 業(yè)內(nèi)人士稱對深圳影響不大

    央行、銀監(jiān)會30日公布通知，對我國房貸政策作出調(diào)整，其中對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，執(zhí)行首套房貸款政策；首套房貸利率下限為基準利率的0．7倍。

　　根據(jù)通知，對于貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30％，貸款利率下限為貸款基準利率的0．7倍，具體由銀行業(yè)金融機構(gòu)根據(jù)風險情況自主確定。對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。

　　通知明確，在已取消或未實施“限購”措施的城市，對擁有2套及以上住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，又申請貸款購買住房，銀行業(yè)金融機構(gòu)應(yīng)根據(jù)借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平。銀行業(yè)金融機構(gòu)可根據(jù)當?shù)爻擎?zhèn)化發(fā)展規(guī)劃，向符合政策條件的非本地居民發(fā)放住房貸款。

　　通知要求，加大對保障性安居工程建設(shè)的金融支持。鼓勵銀行業(yè)金融機構(gòu)按照風險可控、財務(wù)可持續(xù)的原則，積極支持符合信貸條件的棚戶區(qū)改造和保障房建設(shè)項目。對公共租賃住房和棚戶區(qū)改造的貸款期限可延長至不超過25年。進一步發(fā)揮開發(fā)性金融對棚戶區(qū)改造支持作用；對地方政府統(tǒng)籌規(guī)劃棚戶區(qū)改造安置房、公共租賃住房和普通商品房建設(shè)的安排，納入開發(fā)性金融支持范圍，提高資金使用效率。

　　通知要求，銀行業(yè)金融機構(gòu)要縮短放貸審批周期，合理確定貸款利率，優(yōu)先滿足居民家庭貸款購買首套普通自住房和改善型普通自住房的信貸需求。

　　通知鼓勵銀行業(yè)金融機構(gòu)通過發(fā)行住房抵押貸款支持證券（MBS）、發(fā)行期限較長的專項金融債券等多種措施籌集資金，專門用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。

　　通知要求銀行業(yè)金融機構(gòu)在防范風險的前提下，合理配置信貸資源，支持資質(zhì)良好、誠信經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)普通商品住房，積極支持有市場前景的在建、續(xù)建項目的合理融資需求。擴大市場化融資渠道，支持符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)在銀行間債券市場發(fā)行債務(wù)融資工具。積極穩(wěn)妥開展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點。

　　業(yè)內(nèi)人士： 對深圳影響甚微

　　據(jù)央行網(wǎng)站消息，央行、銀監(jiān)會日前發(fā)布《關(guān)于進一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，《通知》明確，對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。

　　記者隨即聯(lián)系了工行深圳市分行、平安銀行深圳分行、郵儲銀行深圳分行相關(guān)負責人進一步了解情況，但以上三家銀行均表示目前暫未接到通知，具體如何執(zhí)行新政需得到總行指示。

　　不過，據(jù)一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士對記者表示，“新政”對沒有解除限購的深圳影響甚微。

    新聞回顧：

　　繼建設(shè)銀行、工商銀行之后，24日，中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行也回應(yīng)了松綁“限貸”的傳聞。至此，幾天來備受關(guān)注的房貸政策調(diào)整，四大行均已有所表態(tài)：既不肯定也不否定，而是強調(diào)支持合理需求適時調(diào)整政策。截至目前，職能部門尚未有明文政策出臺，市場對于“房貸政策調(diào)整”的討論再度升溫。這樣一種撲朔迷離的狀態(tài)傳遞出了什么信息？

　　中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟認為，各大銀行還在“投石問路”。業(yè)內(nèi)人士指出，房價問題核心是貨幣。當前，房地產(chǎn)政策的調(diào)整正從相對外圍的“限購”向更為核心的“限貸”傳遞。深陷“焦慮”狀態(tài)的房地產(chǎn)市場走勢如何，很大程度上取決于信貸政策的招數(shù)變化。

　　來自媒體公開的報道說，銀行的房貸政策即將出現(xiàn)全新變化，只要還清房貸，都可以算“首套”；首套房利率重返“七折時代”；二套房的限制也有松動。據(jù)稱，這是央行上周召集四大行開會吹風的主要“想法”。不過，這一傳言很快遭遇了“滑鐵盧”，各商業(yè)銀行均否認調(diào)整了房貸政策。

　　記者多方求證發(fā)現(xiàn)，銀行對“限貸松綁”態(tài)度微妙：中行表示，總行已授權(quán)當?shù)胤中锌梢园凑帐袌鲂枨蠛驼咦兓m時調(diào)整相關(guān)政策，對不同的購房需求采取差異化策略，提高審批效率，提升服務(wù)能力，積極支持居民合理購房需求。工商銀行對新華社記者回應(yīng)稱，依舊積極支持個人住房和房地產(chǎn)開發(fā)的合理信貸需求，“正密切關(guān)注房地產(chǎn)市場變化和相關(guān)政策的調(diào)整，并將及時做好相關(guān)信貸政策的銜接，不斷完善相應(yīng)的金融服務(wù)”。建設(shè)銀行則表示，建議完善差別化住房信貸政策，尤其是首套房認定標準。

　　“各種跡象表明，商業(yè)銀行松綁首套房認定標準，由‘認房又認貸’調(diào)整為‘認房不認貸’，并非空穴來風。”上海某銀行業(yè)資深人士說，“但銀行又有重重顧慮，很可能是由各地分行根據(jù)當?shù)貥鞘星闆r出臺不同的政策。”

    目前樓市限貸的“認房又認貸”政策始于2010年5月住建部、央行和銀監(jiān)會三部委聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范商業(yè)性個人住房貸款中第二套住房認定標準的通知》。根據(jù)這一政策，只要符合“家庭名下有房產(chǎn)”或“有過房貸記錄”中任何一項，即不能算作首套房。

　　這一差別化的信貸政策，對抑制樓市炒作、房價過快上漲起到了積極作用，也有效降低了按揭貸款風險。不過，運行至今遭遇的一個問題是：部分改善性住房需求被抑制，居民貸款成本走高。比如，統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上海地區(qū)個人首套房貸的占比已在90％左右，房貸按揭平均首付成數(shù)達到46％左右。

　　中國社會科學(xué)院金融所銀行研究室主任曾剛認為，前幾年為了抑制樓市泡沫，出臺了很多限制性措施，信貸政策非常嚴格，比如對首套房“認房又認貸”等，在抑制投機的同時，也“誤傷”了不少有剛性需求的購房者。

　　多位接受記者采訪的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，放開“限貸”是進一步的標志。如果“限貸”放開，可能意味著管理層，至少是地方政府對當下房地產(chǎn)市場要做全新的思考。“首套房貸‘松閘門’相當于給居民購房加杠桿，將能有效解決目前信貸矛盾。”廣發(fā)證券分析師沐華說。

　　但是，對于放開“限貸”，一些專家依然心存疑慮。“中國的房地產(chǎn)調(diào)控，無疑是要走市場化的道路。但是，大規(guī)模地放開‘限貸’，會不會帶來市場的強勁反彈？又或者，帶來市場信心的進一步低落？這些市場的心理因素把握起來比較難。”

　　自今年6月以來，國內(nèi)城市陸續(xù)松綁房屋限購政策。截至目前，46個限購城市中僅剩北京、上海、廣州、深圳、珠海、三亞6城仍在執(zhí)行限購。但放松限購作用相對有限，各地住宅庫存量仍持續(xù)攀升。