央行首套房貸新政預(yù)計(jì)十一后執(zhí)行 銀行尚無(wú)細(xì)則

    市場(chǎng)傳聞已久的“房貸松綁”終于落地。昨天下午,中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》,修改首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),首套房貸款還清再購(gòu)房享受首套房政策;未實(shí)施或已取消限購(gòu)城市,第三套住房不限貸。同時(shí),央行重申了房貸利率最低7折的政策。記者從部分銀行了解到,目前銀行尚未有操作細(xì)則,預(yù)計(jì)將在十一之后執(zhí)行。

    新政解讀

    1  貸款還清再貸算首套

    新政:對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭,為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)普通商品住房,銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。

    解讀:鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部認(rèn)為,此次調(diào)整取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”標(biāo)準(zhǔn)(即是否首套房,要看家庭名下是否有房產(chǎn),是否有過(guò)房貸記錄,兩個(gè)條件有其中任何一項(xiàng)即不能算作首套),只要貸款結(jié)清,購(gòu)買(mǎi)二套住房也可享受首套貸款利率優(yōu)惠。這對(duì)于許多換房客戶(hù)、需要購(gòu)買(mǎi)二套房的客戶(hù)以及有貸款記錄的無(wú)房者,都是利好消息。

    比如在北京,如果客戶(hù)已結(jié)清貸款,名下還有一套房,以往是按二套房對(duì)待,首付比例最少70%,新政執(zhí)行后,客戶(hù)只需首付30%。

    2  重申首套房貸款利率最低可打7折

    新政:對(duì)于貸款購(gòu)買(mǎi)首套普通自住房的家庭,貸款最低首付款比例為30%,貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍,具體由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)情況自主確定。

    解讀:鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部認(rèn)為,雖然利率下限并未松動(dòng),但從央行積極支持居民家庭合理住房貸款需求的態(tài)度上看,未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)貸款利率優(yōu)惠幅度肯定會(huì)擴(kuò)大。但若考慮當(dāng)前的資金成本等銀行層面的現(xiàn)實(shí)狀況,七折利率還是難以實(shí)現(xiàn)。

    目前,北京地區(qū)部分銀行給出的首套房利率最低折扣為9折。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭預(yù)計(jì),未來(lái)9折將是主流。

    3  未實(shí)施或已取消限購(gòu)城市,第三套不限貸

    新政:在已取消或未實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市,對(duì)擁有2套及以上住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭,又申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)住房,銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平。

    解讀:此前,銀行根據(jù)自身風(fēng)險(xiǎn),可暫停第三套及以上住房的貸款。新政意味著,對(duì)于未限購(gòu)城市的家庭,購(gòu)買(mǎi)三套以上住房,也從“禁止貸款”走向“全面放開(kāi)”。

    鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部認(rèn)為,對(duì)于取消限購(gòu)的城市,第三套住房貸款的放松或許能給持續(xù)低迷的樓市帶來(lái)一定程度的支持。而對(duì)于北京等一線(xiàn)城市,解禁第三套房的可能性很小。

    北京落點(diǎn) “無(wú)房有貸”首套房購(gòu)房者最受益

    本次新政影響最大的是“無(wú)房有貸”的首套房購(gòu)房者。一方面,釋放部分資金不充足的改善人群,市場(chǎng)將出現(xiàn)“賣(mài)一換一”潮,還款后購(gòu)房門(mén)檻明顯降低,首付將由原來(lái)的6成下降為3成。

    需注意的是,北京是限購(gòu)城市,目前仍執(zhí)行嚴(yán)格的限購(gòu)政策。

    對(duì)于以家庭為單位來(lái)購(gòu)房的,可以享受此次新政。但在北京已有一套房的單身人士仍無(wú)法購(gòu)買(mǎi)二套,不能享受新政的房貸優(yōu)惠。但若在北京無(wú)房,在外地有一套房,貸款結(jié)清以后,在北京購(gòu)房仍可按首套計(jì)算。

    記者上午從銀行方面了解到,目前銀行層面尚未有操作細(xì)則,預(yù)計(jì)將在十一長(zhǎng)假之后全面執(zhí)行。

    算賬

    如果按照新政標(biāo)準(zhǔn),對(duì)于能夠享受新政的剛需人群來(lái)說(shuō),首付壓力減少,不僅可享受到利率優(yōu)惠,購(gòu)房成本有所降低。記者以一位名下有1套房、房貸已結(jié)清、準(zhǔn)備再購(gòu)一套房的購(gòu)房者計(jì)算。

    分析 對(duì)剛需和改善型需求利好

    業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,這次政策調(diào)整的最大受惠者是“無(wú)房有貸”的首套房購(gòu)房者,會(huì)促使很多因政策“誤傷”的剛需購(gòu)房者重回市場(chǎng)。“對(duì)剛需、首次改善類(lèi)樓盤(pán)利好多些。”某開(kāi)發(fā)商說(shuō)。

    偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為,新政事實(shí)上是以房貸還清為前提解除了限貸,并且首次明確了對(duì)合理的改善型住房需求的信貸支持政策。對(duì)于目前低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō),無(wú)疑是一個(gè)重大利好,但是市場(chǎng)各方也不應(yīng)過(guò)于樂(lè)觀(guān),其對(duì)于樓市成交、“去庫(kù)存”的實(shí)際效果,仍然有待市場(chǎng)觀(guān)察。