多地房地產(chǎn)項(xiàng)目疑似“捂盤” 皆因高地價(jià)？

    事實(shí)上，從今年七月份起，針對(duì)當(dāng)前商品房銷售中 “少量多批”“捂盤惜售”有所抬頭的情況，上海、北京、深圳、廣州杭州等地相關(guān)部門已經(jīng)采取各種手段進(jìn)行制止，上述城市的捂盤、惜售現(xiàn)象也都大大減少。但是在很多行業(yè)人士眼中，“捂盤”已經(jīng)由公開轉(zhuǎn)入地下。

    多個(gè)樓盤疑似“捂盤”

    易居中國(guó)分析師薛建雄說(shuō)，上海中心城區(qū)有很多樓盤早在五六月份就已經(jīng)發(fā)布將要開盤的信息，但時(shí)至今日上述樓盤仍未正式對(duì)外銷售。上述樓盤的舉動(dòng)，也被認(rèn)為疑似“捂盤”。

    有機(jī)構(gòu)曾統(tǒng)計(jì)，上海九月份上市的樓盤中，有超過(guò)9成的商品住房項(xiàng)目單次推盤量不足3萬(wàn)平方米。更令人吃驚的是，有的新開樓盤在取得預(yù)售許可證后，僅推出1套房源。此外，北京、成都等地也有樓盤被曝“捂盤”，其中不乏知名企業(yè)的項(xiàng)目。

    目前大部分被稱疑似 “捂盤”的樓盤，都是因?yàn)椴粩嗤涎娱_盤時(shí)間，目的是通過(guò)這種方式大量集中目標(biāo)客戶。

    “上海規(guī)定一次申請(qǐng)批準(zhǔn)預(yù)售房屋面積不得低于3萬(wàn)平方米，使得開發(fā)商的 ‘捂盤’方式轉(zhuǎn)入地下。”薛建雄說(shuō)。

    事實(shí)上，目前正在公開銷售的很多樓盤的“捂盤”手段更為隱蔽。斯蓋策劃市場(chǎng)研究經(jīng)理張宏偉說(shuō)，很多時(shí)候開發(fā)商是通過(guò)玩銷控表“捂盤”。盡管開發(fā)商獲得預(yù)售許可的房源總量達(dá)到3萬(wàn)平方米，但實(shí)際上，位置和樓層相對(duì)較優(yōu)房源卻以各種理由未推出，而先推出一些位置相對(duì)差的房源。

    上述方式和其他的 “捂盤”方式相比，收效并不差，能幫助開發(fā)商以更高價(jià)格賣房子。

    緣起過(guò)高土地成本？

    九月前兩周的成交數(shù)據(jù)顯示，上海、北京、廣州、杭州、深圳等地的商品住宅成交量均較八月份環(huán)比下滑，今年九月難“金”已成定局。因此有不少行業(yè)人士認(rèn)為，開發(fā)商在此時(shí)選擇“捂盤”是自找死路。但是，各地有關(guān)“捂盤”的報(bào)道卻證明，開發(fā)商的捂盤銷售，并沒有因?yàn)槭袌?chǎng)的上述觀點(diǎn)“偃旗息鼓”。

    為什么這些開發(fā)商在市場(chǎng)成交量持續(xù)下滑的情況，依然選擇“捂盤”？

    大部分房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì) “捂盤”一事諱莫若深。不過(guò)，一位開發(fā)商營(yíng)銷經(jīng)理卻表示，近期的“捂盤”情況，最主要還是與過(guò)快上漲的土地成本有關(guān)。

    據(jù)他介紹，今年五、六月份他們選擇“捂盤”，少量多批銷售時(shí)，只是為了測(cè)試市場(chǎng)的溫度。但到了九月份，他們對(duì)市場(chǎng)的信心已經(jīng)恢復(fù)，選擇“捂盤”不僅僅是為了短期漲價(jià)那么簡(jiǎn)單。

    在他看來(lái)，近期土地價(jià)格的高漲，導(dǎo)致開發(fā)商購(gòu)地金額普遍高漲，大大提高了開發(fā)商的土地重置成本。在此情況下，開發(fā)商不得不選擇延長(zhǎng)項(xiàng)目開發(fā)周期，以使項(xiàng)目的收益最大化。

    世茂房地產(chǎn)發(fā)布的中期報(bào)告顯示，今年上半年的銷售面積高達(dá)146萬(wàn)平方米，同期新購(gòu)入的土地面積僅69萬(wàn)平方米。

    有業(yè)內(nèi)人士猜測(cè)，被指“捂盤”和土地儲(chǔ)備不足有關(guān)。對(duì)世茂房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，上半年大量消耗的土地儲(chǔ)備，亟需在下半年予以補(bǔ)足，才能保證未來(lái)持續(xù)的開發(fā)。

    不過(guò)，也有人不同意這個(gè)觀點(diǎn)。錢生輝投資咨詢公司總經(jīng)理錢生輝說(shuō)，開發(fā)商的“捂盤”主要是為了營(yíng)銷。國(guó)內(nèi)樓市的消費(fèi)者從眾心態(tài)強(qiáng)烈，房?jī)r(jià)假若不漲甚至下跌，他們便會(huì)觀望不買房。而房?jī)r(jià)上漲后，市場(chǎng)銷售便格外活躍。他認(rèn)為，在交易平淡的九月份，“捂盤”是開發(fā)商的一種促銷策略。