央行認(rèn)貸不認(rèn)房新政落地 100萬(wàn)房貸20年省9.5萬(wàn)

央行“認(rèn)貸不認(rèn)房”新政落地——

●有1套房并結(jié)清房貸后再次貸款買房,執(zhí)行首套房貸政策

●最低首付款比例為30%,貸款利率下限為基準(zhǔn)利率0.7倍

此前傳聞的“認(rèn)貸不認(rèn)房”政策終于被證實(shí)。央行昨日發(fā)文確認(rèn)“對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭,再次申請(qǐng)貸款,銀行執(zhí)行首套房貸款政策”。同時(shí),對(duì)于首套自住房貸款,最低首付款比例為30%,貸款利率下限為基準(zhǔn)利率的0.7倍。

有分析認(rèn)為,改善性需求或集中釋放,不過(guò)大規(guī)模的房貸優(yōu)惠則難以出現(xiàn)。

“二套房”首期只需三成

昨日,人民銀行和銀監(jiān)會(huì)發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》(下簡(jiǎn)稱“通知”),稱為繼續(xù)支持居民家庭合理的住房消費(fèi),促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展,對(duì)于貸款購(gòu)買首套普通自住房的家庭,貸款最低首付款比例為30%,貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍,具體由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)情況自主確定。

通知要求,對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭,為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買普通商品住房,銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。

對(duì)擁有2套及以上住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭,又申請(qǐng)貸款購(gòu)買住房,央行稱“銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平”。同時(shí)銀行可向符合政策條件的非本地居民發(fā)放住房貸款。央行也表示,銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要縮短放貸審批周期。

釋放改善需求但振市有限

目前銀行普遍執(zhí)行“認(rèn)貸又認(rèn)房”政策,只有在名下無(wú)房且無(wú)房貸記錄的情況下,才能申請(qǐng)到首套房貸。“只要一套房結(jié)清了貸款,再買房就還是首套,以前需七成首付,現(xiàn)在只要首付三成,購(gòu)房壓力肯定降低了。”昨日獲悉消息后,有市民表示歡迎。

民生證券研究院執(zhí)行院長(zhǎng)管清友分析認(rèn)為,央行銀監(jiān)會(huì)發(fā)文支持住房金融服務(wù)如期兌現(xiàn),改善型需求或集中釋放。

中國(guó)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家曹遠(yuǎn)征則表示,從過(guò)去“認(rèn)房又認(rèn)貸”放松為“認(rèn)貸不認(rèn)房”,實(shí)際上主要對(duì)改善性需求的購(gòu)房者有幫助。“考慮到房地產(chǎn)價(jià)格下行的態(tài)勢(shì),即便是改善性需求購(gòu)房群體,也很可能推遲改善,因此這一政策肯定有好處,但可能實(shí)質(zhì)性幫助并不是很大。”因此他認(rèn)為放松認(rèn)定首套房標(biāo)準(zhǔn),對(duì)樓市提振作用仍有限。

利率七折下限“意義不大”

管清友進(jìn)一步分析道:“利率七折下限意義不大,貸款定價(jià)已放開(kāi),大規(guī)模優(yōu)惠難現(xiàn)。”而據(jù)新快報(bào)記者了解,目前廣州首套房的貸款利率多在基準(zhǔn)利率上上浮5%-10%,而二套房的貸款利率,多家銀行上浮10%以上,部分銀行甚至上浮25%。

有銀行人士指出,“如果首套房按揭貸款利率執(zhí)行基準(zhǔn)利率,銀行基本賺不到錢,更不用談打折優(yōu)惠。目前,銀行存款流失壓力大,資金成本不斷提高,因此,對(duì)于房貸業(yè)務(wù)每家銀行在大的政策方向下,執(zhí)行力度也不同。”

因此,有銀行業(yè)內(nèi)人士表示,“房貸還清再買算首套”,多數(shù)是按照下限標(biāo)準(zhǔn)來(lái)處理,執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。“就像目前房貸最低可以執(zhí)行基準(zhǔn)利率七折優(yōu)惠,但是沒(méi)有多少人申請(qǐng)得到”。

“從銀行角度而言,也需要平衡收益和風(fēng)險(xiǎn),不可能會(huì)根本性放開(kāi)。”

算筆賬

如果按照“房貸還清再買算首套”的利率計(jì)算,購(gòu)買第二套房的購(gòu)房人能省多少錢呢?根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定,首套房貸按基準(zhǔn)利率6.55%/年執(zhí)行;第二套房貸款利率上浮10%,即7.20%;第三套房則不能申請(qǐng)貸款。100萬(wàn)房貸20年省9.5萬(wàn)息

如果同以貸款100萬(wàn)元、期限20年計(jì)算,執(zhí)行基準(zhǔn)利率的本息合計(jì)為179.6萬(wàn)元;按照上浮10%之后的利率計(jì)算本息合計(jì)則為189.1萬(wàn)元,相差9.5萬(wàn)元。也就是說(shuō),第二套住房購(gòu)買人還清貸款后,再申請(qǐng)房貸,比此前可以省9.5萬(wàn)元,而且貸得多省得多。