42城放開限購樓市仍低迷 央行博弈5個(gè)月出手救市

在一次次的傳言、試探之后，影響中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)多年的限貸政策開始松動(dòng)。昨天，央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)文修改首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，首套房貸款已結(jié)清再購房視為首套房，對(duì)于未限購地區(qū)的多套房政策也同樣放開，已經(jīng)結(jié)清可以享受首套房政策。同時(shí)，央行重申了房貸利率最低7折的政策。不過記者昨天從銀行了解到，目前銀行層面尚未有操作細(xì)則，很可能將在十一長(zhǎng)假之后全面執(zhí)行。

1 房貸結(jié)清再貸算首套

政策：對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。

解讀：此前，北京地區(qū)一直是按照“認(rèn)房又認(rèn)貸”的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，即是否是首套房，要看家庭名下是否有房產(chǎn)，是否有過房貸記錄，兩個(gè)條件有其中任何一項(xiàng)即不能算作首套房。

王女士2009年在北京貸款購買了一套60平的房子，但是隨著結(jié)婚生子王女士覺得房子不夠用了，一直想換一個(gè)大一點(diǎn)的房子，而按照之前的政策，王女士只能算作二套房，首付比例要提高到70%，而且貸款利率也要上浮1.1倍，王女士表示壓力很大。“新政出來之后，賣掉60平米的小房子，可以再補(bǔ)點(diǎn)首付款換個(gè)大一點(diǎn)的房子，這樣依然可以算作首套房，壓力減輕了不少。”王女士說。

民生證券宏觀分析師管清友認(rèn)為，如期兌現(xiàn)，配合住建委對(duì)普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的松動(dòng)，購房者首付資金要求下降，改善型需求短期或集中釋放，一線城市、核心地段需求將明顯回暖。

2 利率7折再現(xiàn)有點(diǎn)難

政策：對(duì)于貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，具體由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)情況自主確定。

解讀：這并非新政策，在此之前首套房的利息下限一直是7折。2010年房地產(chǎn)調(diào)控之后，7折的房貸就基本消失了。目前北京地區(qū)首套房利率最低折扣也僅為9.5折。

銀行人士昨天對(duì)新京報(bào)記者表示，7折那只是下限，絕大部分貸款不會(huì)那么低，否則銀行要虧本。管清友也認(rèn)為，重申利率7折下限意義不大，目前銀行基本對(duì)房貸實(shí)行基準(zhǔn)利率，自由定價(jià)體系下，房貸利率觸及下限的可能性不大。

目前貸款基準(zhǔn)利率為6.55%，如果打7折則為4.585%。按照100萬元20年的商貸計(jì)算，購房者本息合計(jì)179.6萬元，月供7485元；而如果利率7折，本息合計(jì)152.9萬元，月供6370元，月供可減少1115元。

3 二套房認(rèn)貸不認(rèn)房

政策：在已取消或未實(shí)施“限購”措施的城市，對(duì)擁有2套及以上住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，又申請(qǐng)貸款購買住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平。

解讀：這條新規(guī)意味著無論名下有幾套房，只要把貸款結(jié)清了，都可以按照首套房來認(rèn)定，這條政策爭(zhēng)議也較大。這一條并不是直接針對(duì)剛需，有利于房產(chǎn)投資者。不過，在投資房產(chǎn)較多的北上廣深地區(qū)暫時(shí)未取消限購，因此這條新規(guī)暫時(shí)沒有影響。已經(jīng)放開限購的地區(qū)，目前成交量?jī)r(jià)齊跌，可售房源處于歷史高位。

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為，此次“房貸新政”的實(shí)際效果各方不應(yīng)過于樂觀，其實(shí)際影響仍有待市場(chǎng)觀察。

觀察

博弈5個(gè)月央行出手“救市”

原住建部政策研究中心主任、中國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)陳淮表示，地方政府松綁限購，是對(duì)存在缺陷的原有政策進(jìn)行調(diào)整，“真正影響房地產(chǎn)的是限貸，并非限購。”多位專家曾表示，在限貸不放開，僅放開限購的情況下，對(duì)樓市的刺激有限。

4月28日廣西南寧限購放開，打響房地產(chǎn)“救市第一槍”。此后，杭州、紹興等地紛紛出臺(tái)相關(guān)政策，降低二套房首付比例、房貸利率更多優(yōu)惠，喊話銀行放松房地產(chǎn)貸款政策。但是地方政府無法左右房貸政策，出臺(tái)的多項(xiàng)利率優(yōu)惠均未真正實(shí)施。

事實(shí)上，央行曾經(jīng)在口頭上表達(dá)了支持首套房的態(tài)度，但作用十分有限，個(gè)別城市房貸政策不松反緊，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體仍處于低位狀態(tài)。經(jīng)過近5個(gè)月的博弈，監(jiān)管部門終于實(shí)質(zhì)性“動(dòng)手”救市。

北京中原地產(chǎn)分析師張大偉認(rèn)為，這次央行松綁“首套房”，對(duì)市場(chǎng)的信號(hào)意義非常，新政超乎市場(chǎng)預(yù)期。

經(jīng)濟(jì)評(píng)論員余豐慧也認(rèn)為，央行和銀監(jiān)會(huì)新政放水房地產(chǎn)貸款的尺度，大大超出此前市場(chǎng)預(yù)期，甚至放任了投機(jī)性需求。

但管清友認(rèn)為，改革攻堅(jiān)期需要較為穩(wěn)定的宏觀環(huán)境，不希望出現(xiàn)失速風(fēng)險(xiǎn)，不希望出現(xiàn)危機(jī)倒逼式改革。如果地產(chǎn)軟著陸，中國(guó)經(jīng)濟(jì)將避免硬著陸風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前政策取向是修正此前過緊政策，不宜理解為全面寬松，未來定向穩(wěn)增長(zhǎng)仍是主基調(diào)。

背景

42城放開限購未見樓市回暖

此前，針對(duì)購房者資格限制的限購已經(jīng)在全國(guó)42個(gè)城市放開，但樓市未見明顯回暖信號(hào)。此次放開限貸，業(yè)內(nèi)認(rèn)為對(duì)提振樓市將有較大影響。

據(jù)媒體報(bào)道，三亞將在國(guó)慶節(jié)后放開限購，此前46個(gè)限購城市中僅剩北、上、廣、深四個(gè)一線城市尚在執(zhí)行限購，但行政手段的退出并未帶來樓市的回暖。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)水平顯示，8月全國(guó)70個(gè)大中城市中，除廈門房?jī)r(jià)環(huán)比上漲、溫州房?jī)r(jià)環(huán)比持平以外，其他68個(gè)城市房?jī)r(jià)環(huán)比仍在下滑。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月前28天54個(gè)主要城市合計(jì)住宅簽約18.80萬套，環(huán)比8月基本持平，僅輕微上漲，金九樓市成色不足。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，限購的解禁并沒有有效提振市場(chǎng)信心。此次放松限貸，其實(shí)質(zhì)是提高了購房者的資金杠桿率，放大了收益，借此促進(jìn)購房消費(fèi)的增加。

一位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，最近幾個(gè)月市場(chǎng)成交量逐漸企穩(wěn)止跌。隨著央行全面救市，樓市基本可以判斷除庫存積壓過于嚴(yán)重的三四線城市外，其他城市全面止跌，庫存去化周期小于20個(gè)月的城市基本都會(huì)出現(xiàn)再次上漲。

案例

南昌二套房首付降至60%

新京報(bào)訊 （記者李丹丹）昨日，中國(guó)人民銀行南昌中心支行發(fā)布文件明確，二套房首付比例從70%降到60%。這是首個(gè)央行省會(huì)支行發(fā)文明確放松限貸。

央行南昌中心支行在文件中表示，各金融機(jī)構(gòu)要在10月10日前，書面報(bào)告執(zhí)行情況。該名為《中國(guó)人民銀行南昌中心支行關(guān)于調(diào)整南昌市差別化住房信貸政策的通知》透露，是應(yīng)南昌市人民政府的請(qǐng)求，面向內(nèi)資行及外資行。

中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)分析認(rèn)為，南昌的限貸調(diào)整僅限于二套房的首付比例，其實(shí)限貸包括很多項(xiàng)內(nèi)容，如對(duì)第三套住房及以上者不予貸款（在非限購區(qū)域）、對(duì)首套房首付不低于30%、貸款利率上浮等等。

在他看來，從南昌開始，“限貸”松綁蔓延至其他省份的可能性是存在的。“南昌的做法向前邁了一步，這與當(dāng)初與其他城市的松綁限購的意義差不多，開創(chuàng)了一種新的模式：即由省級(jí)的人民銀行放開一個(gè)口子，但是力度有限，口開得比較小。”

各地放開限購不完全統(tǒng)計(jì)

4月28日

南寧發(fā)文松綁限購。

5月5日

寧波放寬購房資格，兩地審核變一地審核。

6月19日

溫州口頭通知限購全面放開。

6月26日

呼和浩特正式放開限購，成全國(guó)首個(gè)正式發(fā)文確定放開限購的城市。

7月10日起

濟(jì)南新房與二手房限購政策全面放開。

7月14日起

南昌市除東湖、西湖、青山湖、青云譜四區(qū)外其他區(qū)域放開限購。

7月17日

上海黃浦、盧灣、徐匯區(qū)放開限購。

7月19日

蘇州全市已取消對(duì)90平方米以上住房的限購政策。

7月23日

8月初海南不再要求購房人提供住房套數(shù)證明。

杭州出現(xiàn)銀行放松首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

8月15日

廈門島外限購全部解除，購買不限套數(shù)。

9月21日

南京宣布購房不再需要提供新購住房證明。

9月27日

珠海宣布取消樓市限購。

9月29日

蘇州全面放開限購。

9月30日

媒體稱三亞將在十一放開限購。