三季度住宅價格繼續(xù)下行 土地出讓金下降五成

    金九在“成色”不足的情況下進入了尾聲,全國三季度的房地產(chǎn)市場繼續(xù)降溫。

    9月29日,中國指數(shù)研究院發(fā)布的2014年三季度市場形勢總結顯示,今年三季度國內房地產(chǎn)市場延續(xù)下行勢頭,價格繼續(xù)下行,成交季節(jié)性回升但同比下降幅度仍比較大,房企經(jīng)營壓力增加,投資放緩,土地市場降溫,全國300個城市各類用地出讓金同比下降近五成。

    雖然多數(shù)城市放松限購,但信貸政策仍保持平穩(wěn),市場下行預期并未根本改變。四季度“認房不認貸”等刺激剛需的信貸政策調整將成為市場走勢的關鍵。

    成交同比下降14%

    中國房地產(chǎn)指數(shù)系 統(tǒng)對100個城市的全樣本調查數(shù)據(jù)顯示,2014年三季度,樓市處于下行調整時期,百城住宅均價持續(xù)下跌。其中7月住宅均價為10835元/平方米,環(huán)比 下跌0.81%,跌幅比6月擴大0.31個百分點;8月住宅均價為10771元/平方米,環(huán)比下跌0.59%,跌幅比7月收窄0.22個百分點;9月百城 住宅均價繼續(xù)下行。

    新房成交方面,市場仍處于下行調整期,信貸調整房企加大推盤、以價換量的推動下,市場成交環(huán)比有所回升,但較去年同期仍 有較大差距。據(jù)初步數(shù)據(jù)統(tǒng)計,三季度重點城市成交商品住宅約3777萬平方米,環(huán)比二季度增長10.3%;受2013年同期高基數(shù)影響,三季度市場成交同 比下降14.0%。

    銷售方面,2014年1~8月,20家代表性品牌房企銷售額達8262億元,同比增長9.4%;銷售面積7620萬平方米,同比增長10.7%。其中,萬科累計銷售額達到1294億,繼續(xù)占據(jù)頭把交椅,恒大及碧桂園分別達到800億、900億元,而金地、遠洋銷售情況仍未有好轉,全年累計銷售額出現(xiàn)同比下降。

    企業(yè)目標完成率方面,多數(shù)房企目標完成情況不甚理想,年末銷售持續(xù)承壓。2014年1~8月,代表企業(yè)平均目標完成率為55%,其中恒大目標完成情況最好, 目標完成率為82%,萬科、中海、綠城均超過60%,富力下調年度目標至600億,但目標完成率也僅為55%,屬于中等水平。其他企業(yè)中,保利、華潤、世 茂、龍湖等品牌房企均為50%~55%之間,較去年同期水平下降明顯,下半年銷售壓力仍然較大。金地、首創(chuàng)置業(yè)及招商目標完成率均未過半,實現(xiàn)全年銷售目標難度較大。

    土地市場持續(xù)低迷

    三季度土地市場持續(xù)低迷,推出用地與成交量持續(xù)下降且降幅擴大。

    中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示,今年1~8月全國300個城市各類用地累計推出17.9億平方米,較去年同期下降16.5%,其中三季度共推出5.7億平方米,環(huán) 比二季度基本持平,較去年同期下降25.5%。成交方面,全國各類用地累計成交14億平方米,較去年同期下降24%,其中三季度成交3.9億平方米,環(huán)比 下降18.8%,同比下降41.6%。

    土地成交的下滑直接導致土地出讓金大幅縮水。2014年三季度,全國300個城市各類用地出讓金合計4159億元,同比下降近五成。其中,住宅用地2653億元,同比下降超五成,降幅高于商辦用地。從各月表現(xiàn)來看,9月市場降溫尤為明顯,單月出讓金的同比降幅接近七成。

    具體企業(yè)方面,多數(shù)房企土地購置金占銷售額比重均大幅下降。其中萬科由2013年的51%下降至10%,保利和金地拿地銷售比均為20%左右,相比去年底 40%以上的水平下降也頗為明顯,富力、世茂和雅居樂拿地銷售比重均低于10%,土地擴展力度明顯不足;其他企業(yè)中僅龍湖、中海、華潤置地在銷售良好的情況下保持穩(wěn)定的拿地。

    包括中海、萬科、恒大、碧桂園等在內的一線房企均公開表示,下半年將執(zhí)行審慎的拿地策略。

    萬科董秘譚華杰就曾表示,今年上半年因為土地的起拍價很高,購買意愿開始下降,出現(xiàn)流拍上升,但土地價格并沒有出現(xiàn)任何明顯下降的跡象。土地市場在下半年會出現(xiàn)更大的調整,進而帶來整個行業(yè)投資數(shù)據(jù)的變化。他認為下半年新公開、開發(fā)投資的數(shù)據(jù)可能會出現(xiàn)更大的下降。

     展望四季度,中國指數(shù)研究院表示,在政策不發(fā)生重大調整的條件下,市場預期下行導致需求觀望和按揭貸款影響,仍將導致市場成交量同比小幅下行。供應方面,在 年度銷售目標和資金回款壓力下,房企繼續(xù)加大推盤力度且以價換量仍是主要策略,預計四季度市場供應繼續(xù)增加。價格方面,目前市場庫存高企,去化壓力攀升, 預計全國房價繼續(xù)下行趨勢。