限購(gòu)“松綁”是不是房地產(chǎn)市場(chǎng)的“強(qiáng)心針”

    珠海市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局近日在官網(wǎng)發(fā)布文件,取消樓市限購(gòu)政策。至此,全國(guó)已有41個(gè)城市陸 續(xù)取消樓市限購(gòu),原來46個(gè)限購(gòu)城市中目前僅剩北京、上海、廣州、深圳和三亞5個(gè)城市仍在堅(jiān)持限購(gòu)。數(shù)據(jù)顯示,北上廣深四大城市已經(jīng)連續(xù)7個(gè)月供大于求, 整體庫(kù)存一再達(dá)到歷史高點(diǎn)。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為,未來樓市傾向于“去行政化”的市場(chǎng)自我調(diào)節(jié)。在絕大部分限購(gòu)城市已經(jīng)取消、放松限購(gòu)政策的前提下,一線城市限購(gòu) 政策短期內(nèi)雖然不會(huì)取消,但是退出只是時(shí)間問題(經(jīng)濟(jì)參考報(bào)9月29日)。

    在一次次的試探、否認(rèn)、叫停、暗松之后,影響中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)多年的限購(gòu)政策,正在逐步淡出。此前,有消息稱,除北上廣深之外,其他城市的限購(gòu)政策可以自行調(diào)節(jié),尤其是庫(kù)存過大的地方。

    此前,南寧市房產(chǎn)局出臺(tái)相關(guān)政策,從4月25日起,廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶籍居民家庭可參照南寧市戶籍居民家庭政 策在南寧市購(gòu)房。這一政策被房地產(chǎn)行業(yè)向外解讀為“救市第一槍”。然而,南寧市房產(chǎn)局很快出聲稱,這只是推動(dòng)北部灣同城化的舉措之一。但連房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士 都不認(rèn)為這一舉措能夠在多大程度上形成“松綁刺激效應(yīng)”。

    除直接松綁限購(gòu)?fù)?一些城市還通過稅費(fèi)減免、資金補(bǔ)貼、信貸放松等方式,來刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的購(gòu)買力。市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷影響房企土地購(gòu)置,對(duì)許多依賴土地財(cái)政 的地方政府來說,將明顯影響地方政府的財(cái)政收入,這也為地方政府出臺(tái)“救市”政策提供動(dòng)力。部分城市紛紛開始“松綁”樓市。考慮到高層此前明確的分類調(diào)控 原則,只要不觸及底線,根據(jù)自身城市情況進(jìn)行的微調(diào)或在官方容忍范圍之內(nèi)。但此前限購(gòu)政策在許多二三線城市執(zhí)行并不嚴(yán)格,略微放松對(duì)市場(chǎng)的刺激作用也相對(duì) 有限。目前,信貸的縮緊進(jìn)一步加劇了房企的困難,尤其是偏緊的信貸對(duì)于房地產(chǎn)需求的抑制作用十分明顯。

    中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的降溫已經(jīng)成為不爭(zhēng)的事實(shí)。專家指出,2014年樓市明顯出現(xiàn)了和2013年不一樣的變化,在2013年出現(xiàn)的市場(chǎng)分化逐漸演變?yōu)槭?場(chǎng)的全線放緩。包括大中小開發(fā)商在內(nèi)的房企降價(jià)和優(yōu)惠促銷等活動(dòng)已經(jīng)呈現(xiàn)全面鋪開之勢(shì),更引起業(yè)界緊張的是,今年以來,中小房企資金鏈斷裂乃至倒閉的情況 已在多地出現(xiàn)。一些人士預(yù)測(cè)稱,在供需變化、融資渠道收縮等形勢(shì)下,房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)觸到“天花板”,而房企或?qū)⒚媾R更為嚴(yán)峻的生存危機(jī)。

    在這種形勢(shì)下,房企對(duì)于政府再次出手“救市”的呼聲日趨高漲。今年高層提出的房地產(chǎn)市場(chǎng)分類調(diào)控的核心就是地方能夠根據(jù)自己城市的情況,制定符合市 場(chǎng)和本地實(shí)際的差異化政策。地方政府的調(diào)控思路不能只是單一地松綁或者收緊,而應(yīng)該全面綜合地考慮市場(chǎng)狀況,既要支持剛性需求購(gòu)房者,也要確保市場(chǎng)穩(wěn)定。 目前放松限購(gòu)的效果非常小。在樓市成交整體低迷的背景下,信貸政策似乎一直沒有松動(dòng)的跡象,反而出現(xiàn)了停貸、利率上浮等跡象。此外,經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下行壓力依然 存在。房地產(chǎn)的投資值未能得到釋放,大范圍的投機(jī)性購(gòu)房不會(huì)出現(xiàn)。

    中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為,現(xiàn)在開發(fā)商降價(jià)主要有三方面原因,首先是信貸緊張,其次是庫(kù)存壓力大,三是預(yù)期變了。而信貸是最關(guān)鍵因素,今年 就算全面放開限購(gòu),如果信貸依然收緊,市場(chǎng)依然會(huì)降溫。今年的《政府工作報(bào)告》首度未提房?jī)r(jià)調(diào)控,取而代之的是針對(duì)不同城市情況分類調(diào)控。從已公布的“松綁”路線來看,購(gòu)房資格中戶籍放松和限購(gòu)范圍松動(dòng)都是限購(gòu)政策調(diào)整的手段。但有業(yè)內(nèi)人士表示,放開限購(gòu)對(duì)市場(chǎng)的影響力或許并沒有想象中那么大,尤其是一二 線城市樓價(jià)已經(jīng)相當(dāng)高了,貸款不能放開對(duì)購(gòu)買力的釋放作用就會(huì)打折扣,因此后市如何或許確實(shí)還要觀望一陣才更清晰。

    目前問題是一些城市商品住房成交量?jī)r(jià)齊跌,可售房源處于歷史高位,而且消費(fèi)者出于“買漲不買跌”的心理,越加遠(yuǎn)離樓市。如果像業(yè)內(nèi)人士 所擔(dān)心的,放開限購(gòu)還是沒人買,怎么辦?不僅如此,如果放開限購(gòu),甚至是放開限貸,投資性與投機(jī)性購(gòu)房潮卷土重來,“炒房團(tuán)”放虎歸山成“還鄉(xiāng)團(tuán)”,房地 產(chǎn)調(diào)控豈非前功盡棄?現(xiàn)在房?jī)r(jià)剛有所下降,普通老百姓從中看到了希望。如果“救市之槍”頻頻打響,會(huì)不會(huì)令有剛性購(gòu)房需求的中低收入者很受傷?