杭州土地出讓試水現(xiàn)房銷售 業(yè)內(nèi)：降房價減庫存

    杭州市國土資源局余杭區(qū)分局近日的公告顯示,余政儲出[2014]39號地塊將于下個月中旬進行出讓,但對出讓條件進行了嚴格規(guī)定:“該項目地上總建筑面積的10%可預(yù)售,其余建成后可現(xiàn)房銷售。”這也意味著,該項目90%的房源要現(xiàn)房銷售。同時該地塊出讓起價為63120萬元,保證金為31560萬元,達到起價的50%。

    記者注意到,在出讓條件嚴苛的同時,該地塊的樓面價相較以往有大幅度縮水,相比今年1月份出讓的同屬杭州未來科技城地塊的樓面價為6899.34元/平方米,此次地塊樓面價為4773元/平方米,下跌30.81%。

    浙江工業(yè)大學(xué)經(jīng)貿(mào)管理學(xué)院院長虞曉芬認為,為出讓土地設(shè)立嚴格的轉(zhuǎn)讓條件,旨在引入高質(zhì)量的開發(fā)商,控制爛尾房、質(zhì)量糾紛的風(fēng)險。“現(xiàn)房銷售”規(guī)定的提出,也是在一定程度上減緩了庫存積壓的速度。

    優(yōu)質(zhì)土地低價出讓

    資料顯示,余政儲出[2014]39號地塊為杭州未來科技城83號出讓地塊,出讓面積60114為平方米,容積率為2.0~2.2,起價為63120萬元, 折合樓面價4773元/平方米。據(jù)悉,該地塊于近日掛牌,結(jié)束了半年的余杭區(qū)宅地空窗期。如果不出意外,該地塊將于10月15日正式出讓。

    記者了解到,此宗土地所處的未來科技城位于西溪濕地和五常濕地輻射核心區(qū)域,臨近杭州交通主干道文一西路,距離規(guī)劃地鐵5號線常二路站僅400米。毗鄰阿里巴巴淘寶城、浙江理工大學(xué)科藝學(xué)院及海創(chuàng)園等項目,區(qū)域位置和生態(tài)環(huán)境都具有相當(dāng)優(yōu)勢,正是目前熱點板塊。

    近期,未來科技城出讓的唯一一塊住宅用地為今年1月17日成交的余政儲出[2013]87號,競得者為合景泰富,成交價格為73400萬元,樓面價為6899.34元/平方米。

    相比之下,余政儲出[2014]39號地塊折合樓面價4773元/平方米的價格可謂相當(dāng)?shù)土?。虞曉芬認為,伴隨著杭州房價的下調(diào),肯定會影響地價調(diào)整。同 時,該地塊保證金上漲、現(xiàn)房銷售等條件,加大開發(fā)商資金占有的成本,如果土地出讓價格依然居高,開發(fā)商的盈利水平就會大大下降。

    “現(xiàn)房銷售”利于減緩庫存積壓

    根據(jù)公告,余政儲出[2014]39號地塊的出讓起價為63120萬元,保證金為31560萬元,達到起價的50%。按照合同約定,拿下這塊地的業(yè)主,如果 要退地,保證金就要被沒收。該地塊出讓價款分兩期交納,“第一期為一個月內(nèi)交清出讓價款的95%(含保證金),第二期為12個月內(nèi)交清出讓價款的 100%”。

    但由于地塊目前尚未達到凈地交付的標(biāo)準,所以真正的土地交付時間,要等到2015年10月30日。此外,按照合同規(guī)定,“該項目地上總建筑面積的10%可預(yù)售,其余建成后可現(xiàn)房銷售”。

    對于上述規(guī)定,杭州市國土局余杭分局相關(guān)負責(zé)人在接受記者采訪時表示,“該項目出讓條件根據(jù)杭州未來科技城管委會書面來函要求,由我局提交區(qū)政府地價評定會議討論通過后,再行公告出讓。目前 現(xiàn)房銷售 的要求只針對該項目,而50%的保證金比例是根據(jù)不同項目來設(shè)定的,主要是依據(jù)項目所在地政府在招商過程中視情況而定。”

    虞曉芬認為,嚴格規(guī)定的制定,顯示出政府風(fēng)險防范意識的提高,“設(shè)立高額保證金,防止開發(fā)商盲目擴張,甚至超出自己資金能力的拿地,讓有實力的開發(fā)商進入, 從源頭上控制開發(fā)的風(fēng)險。”同時,90%現(xiàn)房銷售,針對的是眼下“房鬧”現(xiàn)象多發(fā)的問題。“避免預(yù)售房帶來的糾紛,也為開發(fā)單位提出了更高的要求,樓盤質(zhì) 量要經(jīng)得起市場考驗。”

    有專業(yè)人士指出,假設(shè)按照底價成交,按4500元/平方米的開發(fā)成本,兩年的開發(fā)周期,15%的融資成本算,等到開盤的時間節(jié)點,這個項目的成本將會達到約16億元,單價成本在12000元/平方米以上。

    據(jù)透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù),該地塊周邊正在出售的項目成交均價約為16094元/平方米。

    虞曉芬認為,“現(xiàn)房銷售”規(guī)定的提出,也在一定程度上減緩了庫存積壓的速度。“現(xiàn)房銷售的好處是從拿地到銷售周轉(zhuǎn)時間的增加,而期房銷售只需要1年甚至更短的時間進入市場,對于依舊存在高庫存的壓力的杭州樓市來說是好事。”