國土部調(diào)研"地王"囤地 今年第二次摸底土地儲備

     一次規(guī)格高、時間緊、措辭嚴厲的土地儲備摸底調(diào)查正在國土資源部（下稱國土部）部署下悄然啟動。

    近日，本報記者獨家獲悉，一封標(biāo)明“特急”字樣、名稱為《關(guān)于開展土地儲備制度建設(shè)和運行情況調(diào)查的緊急通知》的文件已經(jīng)由國土部下發(fā)至各省國土廳，調(diào)查目標(biāo)直指囤地危機甚至觸及背后的土地儲備運行制度。

    據(jù)知情人士透露，該文件已于9月上旬簽發(fā)，由國土部辦公廳發(fā)到各省國土廳，再層層轉(zhuǎn)發(fā)。文件具體調(diào)研內(nèi)容包括了調(diào)查建設(shè)用地供應(yīng)總量、結(jié)構(gòu)及來源于儲備土地的情況、土地儲備資金管理情況、儲備機構(gòu)借商業(yè)銀行及其他金融機構(gòu)貸款余額情況。

    此時國土部出面組織摸底調(diào)查土地情況并非偶然。據(jù)悉，房價飆升、地王頻現(xiàn)早已引起了政府高層的注意，“尤其對樓市的成交量和價格回升迅速、但投資啟動緩慢的現(xiàn)象，中央尤其不滿”。

    值得注意的是，國土資源部已先后于9月7日至9月9日3天內(nèi)，發(fā)出通知要求地方政府要加強建設(shè)用地批后監(jiān)管以及國有土地使用權(quán)出讓合同監(jiān)管等工作。

    “相比之前的措施，這次土地儲備大調(diào)查試圖從土地儲備制度這一根本上找出土地市場的根本癥結(jié)，力度相當(dāng)大。”上述知情人士說。

    據(jù)悉，在9月9日國土部召開的電視電話會議上，國土部部長徐紹史坦率直言：“我要不客氣地說，在土地供應(yīng)和供地效率上，我們做得不夠好。”

    土地大摸底

    在這份文件中顯示，此次調(diào)研旨在全面了解目前各地土地儲備制度建設(shè)和運行情況，研究分析當(dāng)前土地儲備制度運行中存在的問題并提出完善土地儲備相關(guān)制度建設(shè)的政策建議和措施。

    在具體調(diào)查方式中，國土部擬訂了5份表格，分別涉及到了建設(shè)用地供應(yīng)總量、結(jié)構(gòu)及來源于儲備土地的情況、政府儲備土地來源、開發(fā)及供應(yīng)土地價款以及土地儲備資金管理情況、儲備機構(gòu)借商業(yè)銀行及其他金融機構(gòu)貸款余額情況。

    具體操作由各省、自治區(qū)、直轄市及新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團組織各市（地），以建立土地儲備制度的市、縣為調(diào)查單元開展調(diào)查，調(diào)查完成后，以紙質(zhì)和電子方式逐級匯總，國土部將選擇部分城市進行實地調(diào)研。

    值得注意的是，這是今年5月以來由國土資源部啟動的第二次土地儲備摸底調(diào)查。

    廣州中地行董事長徐建平向本報記者透露，今年5月中旬，國土資源部就先后派駐“人馬”，前往廣州、杭州以及山東等地進行過一次土地摸底調(diào)查。主要對當(dāng)?shù)匾雅牡貕K的開工情況以及后續(xù)處理問題做調(diào)研。

    “幾個月之后再次啟動調(diào)研，很大程度上與5月份過后頻繁拍出的高價地塊有關(guān)。同時1～8月份的經(jīng)濟數(shù)據(jù)顯示，房價雖然飆升，但房地產(chǎn)投資拉動效應(yīng)不明顯很可能是最主要動因。”房地產(chǎn)高級經(jīng)濟師章林曉表示。

    章林曉曾在8月底向住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部提交一份建議，其中將此類問題歸結(jié)為“兩快一慢”現(xiàn)象：價格回升和銷售面積增加比較快，但投資增加比較慢。而此現(xiàn)象顯然也引起了政府高層的高度關(guān)注。

    上述知情人士表示，這次調(diào)查將是有史以來最為徹底的一次，并試圖找出制度背后的問題以及解決途徑。如果按照進度來看，很難在短時間內(nèi)完成，花費精力也將很大。

    “但這次調(diào)查科目卻只涉及土地儲備中心，沒有考慮現(xiàn)在很多地方城市投資公司取代了儲備中心的功能，這將會使得這個調(diào)查效果大打折扣。”該知情人士說。

     劍指囤地

    “儲地和融資是本次調(diào)研的重點。儲地重點調(diào)研未開發(fā)地塊，具體來說就是囤地；而融資層面主要為地價款支付狀況。”上述知情人士表示，“其實，地價款分期支付是主要漏洞之處。土地拍賣時只涉及到單價和總價狀況，而具體的支付內(nèi)容主要體現(xiàn)在后期合同文本中。”

    “為什么要土地、金融兩手并舉？在這輪地王頻出的背后是信貸的支撐，尤其是金融機構(gòu)通過土地融資向有政府背景的單位放貸，都在一定層面上助長了這種狀況的發(fā)生。”章林曉說。

    金隅北京公司副總經(jīng)理何弢在接受記者采訪時表示，一級土地開發(fā)速度過慢也是導(dǎo)致土地供應(yīng)不足而引起開發(fā)商囤地的根本。

    “土地市場不同于樓市，整理時間很長，集中供應(yīng)一段后就沒地了。下半年北京市國土局號稱會供應(yīng)1000公頃，其實壓力很大。”何弢表示，

    事實上，9月國土資源部已先后通過各種方式對開發(fā)商囤地發(fā)出最嚴厲警告：非政府原因造成商品房用地閑置的將嚴懲不貸。

    9月1日，國土資源部下發(fā)《關(guān)于嚴格建設(shè)用地管理促進批而未用土地利用的通知》，要求地方政府及時向社會公開供地計劃、供應(yīng)結(jié)果和實際開發(fā)利用情況動態(tài)信息；9月7日，國土部下令，各省將前期工作不足、資金不落實而無法開工的項目用地，及時調(diào)劑給其他項目使用；9月9日國土資源部副部長鹿心社表示，國土資源領(lǐng)域?qū)㈤_展專項治理工作，六大任務(wù)之一就是“加強國有土地使用權(quán)出讓合同監(jiān)管”。

    高策地產(chǎn)董事長李國平就國土部此次整飭力度表示，這反映政府對前一段時間刺激政策所達到的效果不滿意。“出了那么多刺激政策，成效卻是幫開發(fā)商解套，這不是政府希望看到的效果”。

    “企業(yè)囤地有兩種原因：賭預(yù)期和避險?，F(xiàn)在拿地大多是出于避險，這是一種低效運營。”李國平說，“在市場剛有轉(zhuǎn)機時，開發(fā)商捂盤、提價、囤地等行為令后市驟然又增加了風(fēng)險，政府部門此時嚴格控制囤地是對這一現(xiàn)象的警示。但在后續(xù)政策方面，目前政府部門面臨的尷尬是：既不能加油，也不能踩剎車，所以純粹行政方式所起的作用或許并不大。”