投行：中國或現小房企破產潮 樓市不會崩盤

    風聲鶴唳中,中國樓市走過了2014年的上半年,從溫州、杭州、寧波,到北京和上海這樣的一線城 市,商品房銷售量價齊跌;房地產開發(fā)投資、新開工面積、土地購置面積等核心數據均不好看;中小房地產公司破產、老板跑路的新聞也屢見不鮮;連一向穩(wěn)健的土 地市場,也多次出現流拍現象……

    關于中國樓市行將崩盤的消息也不絕于耳,穆迪、瑞銀、野村等國外金融機構也加入唱空行列。事實上,在過去的十年中,房地產崩盤論曾數次出現,但房地產行業(yè)并沒有真的出現過斷崖式下跌或價格腰斬,那么,此次房地產由漲轉跌,是否臨近 “迪拜時刻”,讓我們用數據來說話。

    主流房企依然實現業(yè)績增長

    截至9月中旬,202家上市房企全部發(fā)布了自己的半年報,根據蘭德咨詢的統(tǒng)計,即使市場環(huán)境如此惡劣,但是上半年,202家上市房企實現營業(yè)收入總 額7168.55億元,同比增長18.5%,實現凈利潤1020億元,同比增長0.99%,平均利潤率14.17%。2012年第四季度起,中國樓市開始 復蘇,2013年上半年中國樓市價格瘋漲,正是房地產企業(yè)賺得盤滿缽溢的時候,但上市房企還是在凄風苦雨的2014年上半年,取得了銷售額和凈利潤同比增 長的業(yè)績,確實出人意料。

    比如萬科,上半年累計實現銷售面積821.2萬平方米,銷售金額1009.1億元,同比分別增長14.6%和20.6%,凈利潤也同比增長5.6%,用萬科董事會主席王石的話說:房地產黃金時代已過去,迎來的是白銀時代。

    恒大地產上半年公司營業(yè)額633.4億元,同比上升51.0%,實現凈利潤從2013年同期的65.1億元上升45.8%至94.9億元;保利地產 情況也不錯,上半年實現營業(yè)收入339.99億元,凈利潤38.22億元,同比分別增長11.31%和12.19%;碧桂園期內實現總收入約為人民幣 383.2億元,同比增長約42.2%;中海外、世茂地產、融創(chuàng)等企業(yè)都有優(yōu)異的表現。

    但不可否認的是,房地產行業(yè)暴利不再,克而瑞統(tǒng)計數據顯示,18家主流房企中有11家核心凈利潤率出現下跌,其中7家凈利潤率跌破10%的紅線。在 中國經濟體制改革會副會長樊綱看來,中國房地產市場已經軟著陸,“我們過去這十多年的時間,房地產如果總是在那種亢奮、過熱的狀態(tài)下,拿塊地就能掙錢,那 太不正常了,現在開始回歸正常了。”

    因此,樊綱在博鰲房地產論壇上指出:產能過剩、影子銀行的違約、銀行壞債、地方政府融資平臺的壞賬,包括房地產有些地方出現泡沫,所有這些問題都是 過去兩次房地產市場過熱的結果,一次是2004-2007年,一次是2009-2010年。從2010年4月份限購開始,到現在已經4年多時間,房地產已 經經歷了一次軟著陸的過程。“宏觀經濟是軟著陸,房地產市場也是軟著陸。軟著陸是什么意思呢?就是在做相對平穩(wěn)的調整,不是崩盤式的調整?，F在市場上很多 人,包括國際上很多人說,中國房地產市場崩盤了。實際上房地產市場已經軟著陸了。”

    美國銀行美林證券的經濟學家陸挺也強調,可能會有小開發(fā)商大量破產,但是不會出現一次“大崩潰”。

    不會暴漲也不會崩盤

    近期,在房地產市場不斷調整的壓力下,全國又掀起了“第二輪救市潮”。

    近日來,媒體盛傳,央行將調整“首套房”認定標準,對于已經還清貸款者,不管名下有沒有房,都算首套,即最寬松的“認貸不認房”。9月17日,央行 通知五大銀行,將在近期分別向每家投放1000億的SLF(常設借貸便利),期限為3個月,性質類同基礎貨幣的投放,近似于降準0.5%,貨幣政策的短期 寬松常態(tài)化,將有助于進一步松綁限貸。

    觀察央行同樣行為,2013年6月,央行發(fā)放4000億元的SFL,房價瞬間飆升25%。本次發(fā)放5000億元,較上次增加了25%,規(guī)模更加空前,救市意味明顯。與第一輪的松綁不同的是,第二輪更側重通過信貸、財政、稅費補貼等形式對樓市進行刺激。

    而此輪救市中,地方政府表現積極:8月8日,福建省宣布,購房人償清購房貸款后,再次申請貸款購房,按首貸認定。金融機構在貸款首付比例和利率方面 按照政策規(guī)定的低限執(zhí)行。9月22日,福州市人民政府發(fā)布促進房地產市場發(fā)展意見,確認首貸認定標準。其中規(guī)定,首次購買改善型普通商品住房是指居民家庭 為改善居住條件而再次購買一套普通商品住房(含二手房)的行為。家庭購買首改房按首套房認定。

    9月15日,湖北省宣布,居民貸款首次購買自住普通商品住房,首付款比例按30%執(zhí)行,貸款利率的下限可擴大為基準利率的7折。

    7月31日,四川省出臺政策,只要銀行積極發(fā)放優(yōu)惠利率的首套房貸,省財政將按照貸款額的3%向銀行支付財政補貼。在南京市最新宣布全面取消限購之后,選擇“松綁限購”而救市的城市已經達到40個左右。

    華遠地產董事長任志強認為,未來中國特大城市會不斷增多,千萬級以上人口的城市會增加很多,500萬以上人口的城市會更多。城鎮(zhèn)化進程不可阻擋,未來房地產市場不會進入下行通道。知名經濟學者馬光遠則表示:房地產不會暴漲也不會崩盤。

    二手房價格觸底反彈

    “金九”過半,伴隨越來越多樓盤低價跑量,購房者開始逐漸停止觀望,陸續(xù)入市。據偉業(yè)我愛我家市場研究院統(tǒng)計,第38周北京市住宅網簽量為4071 套,環(huán)比增長28.8%,其中,新房網簽量為2086套,環(huán)比前一周增長49.7%;二手房網簽量為1985套,環(huán)比增長12.3%。成交價格方面,第 38周,北京市純商品住宅成交均價為24352元/平米,環(huán)比回落0.7%,同比增長9.2%。

    二手房價格方面,據偉業(yè)我愛我家市場研究院監(jiān)測,本周內二手房實際成交價格為29703元/平米,比8月上漲5.4%。

    根據鏈家地產市場研究部統(tǒng)計,截至目前(9月1日-9月21日),9月北京市二手住宅網簽量為5528套,與8月同期基本持平。若刨除9月第二周中秋節(jié)假期的影響,9月份工作日平均網簽量較上月環(huán)比增加6.5%。預計9月整月成交量將可達到8600套左右。

    天津情況也大致如此:9月第三周天津新建商品住宅成交量出現較大幅度回升,成交量環(huán)比上漲三成。偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉認為,由于市場內在供需關系在逐步轉為平衡,房源增多,市場賣方賣房意愿相對強烈,未來一段時間市場價格維持觸底反彈勢頭。

    澳新銀行大中華區(qū)首席經濟師劉利剛表示:從一些長期指標來看,中國房地產市場事實上仍有較大的上升空間,同時房地產市場的需求也仍將保持旺盛,“從 絕對價格來看,中國的房價仍然遠遠稱不上昂貴,比如說上海中心城區(qū)的平均房價在7000美元/平方米左右,與臺北相當,但顯著低于孟買的11600美元 /平方米,東京的11460美元/平方米,新加坡的18000美元/平方米以及香港的20000美元/平方米。從這些角度來看,上海作為一個逐步崛起的國 際金融中心,其房價并沒有脫離基本面太多”。

    此輪房地產調整中,確實出現中小房地產企業(yè)破產的現象,“大魚吃小魚”的故事也再次上演。劉利剛認為:在過去3年中,前10大房企的市 場份額上升了3個百分點到13.3%,前50大房企的市場份額則上升了5個百分點至25.4%,這表明市場出現了顯著的兼并重組跡象。德意志銀行亞太區(qū)投 資銀行執(zhí)行主席蔡洪平指出:整個房地產市場正在走向調整期,大量的商業(yè)地產泡沫會被擠破。不過,資本市場目前對整個房地產業(yè)的估值是很低的,收購房地產公 司股權的機會已經到來,行業(yè)將迎來兼并。

    樊綱也表示:軟著陸和硬著陸有什么差別?從經濟學上說,硬著陸就是危機,大面積地倒閉、破產,血本無歸;軟著陸的話,如果早早地兼并重組,還能收回本,這就要求做價格調整。