任志強(qiáng)唱衰樓市 業(yè)內(nèi)：新的購(gòu)房窗口期已出現(xiàn)

    今年,房地產(chǎn)的秋天似乎早就開始了。

    年初,著名地產(chǎn)預(yù)言家、華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)就提醒同行今年的日子不會(huì)很好過;9月中旬,任志強(qiáng)再一次表達(dá)對(duì)今年行業(yè)前景的不樂觀,認(rèn)為經(jīng)濟(jì)發(fā)展出現(xiàn)下滑時(shí),房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展一定也會(huì)下滑,同時(shí)值得擔(dān)心的還有房企資金到位情況、市場(chǎng)供應(yīng)壓力等。

    來自全國(guó)統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字顯示,1-8月,全國(guó)商品房銷售面積為64987萬(wàn)平方米,同比下降8.3%,其中住宅銷售面積下降10.0%。北京作為一直 被認(rèn)為“最一線”、市場(chǎng)相對(duì)最堅(jiān)挺的城市,在整個(gè)樓市下行的趨勢(shì)中也未能獨(dú)善其身。無論從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看,還是從市場(chǎng)現(xiàn)象看,2014年的北京樓市鮮見亮點(diǎn)。 不過對(duì)于眾多買房人而言,樓市下行至此,也已經(jīng)出現(xiàn)了一個(gè)購(gòu)房窗口期。

    銷售量“降”字當(dāng)頭

    官方統(tǒng)計(jì)顯示,1-8月,北京全市商品房銷售面積為774.4萬(wàn)平方米,同比下降33%;住宅銷售578.6萬(wàn)平方米,同比下降31.7%。

    北京市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字表明,全市商品房銷售面積同比增速?gòu)娜ツ觊_始進(jìn)入下行通道,在去年底開始出現(xiàn)銷售面積同比下降(去年1-12月同比下降2.1%),今年初(1-2月)懸崖式來到同比下降39.1%的水平,此后一直保持在同比下降30%以上的水平。

    而在價(jià)格方面,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)字顯示,北京8月,新建商品住宅環(huán)比下降1.2%,二手住宅價(jià)格環(huán)比下降0.9%。北京新房?jī)r(jià)格已經(jīng)連續(xù)3個(gè)月下跌,二手房?jī)r(jià)格則連續(xù)5個(gè)月下跌。同時(shí),雖然同比價(jià)格仍然是上漲,但漲幅已經(jīng)在收窄。

    相對(duì)于銷售數(shù)據(jù)上的下降,全市房地產(chǎn)開發(fā)投資則是上漲的。1-8月,全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資2261.8億元,同比增長(zhǎng)13.9%;住宅投資完成1167億元,同比增長(zhǎng)26.8%。

    從土地市場(chǎng)看,截至9月中旬,全市已經(jīng)成交120宗土地,土地出讓金超過1532億元,同比增長(zhǎng)38.8%。

    樓市遭遇多重壓力

    對(duì)于樓市銷量的下行,業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為首先與北京樓市政策壓力密不可分。和其他多個(gè)城市相繼放松或取消限購(gòu)不同,作為嚴(yán)厲程度首屈一指的北京,限購(gòu)政策卻沒有松動(dòng)。

    在整個(gè)房地產(chǎn)降溫的背景下,6月底,呼和浩特在全國(guó)率先明文取消限購(gòu)。隨后,越來越多的城市開始跟進(jìn)。截至9月21日,在南京取消限購(gòu)后,全國(guó)40多個(gè)限購(gòu)城市,只有京滬廣深四個(gè)一線城市和珠海、三亞未取消限購(gòu)。

    北京會(huì)不會(huì)取消或者適度放松限購(gòu)?雖然不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為限購(gòu)是遲早要退出的,在今年這種淡市退出,對(duì)市場(chǎng)影響不至于太大,但北京還是看不出限購(gòu)放松的跡象。

    7月底,北京市市長(zhǎng)王安順在上半年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析會(huì)上表示,北京不會(huì)輕易放松限購(gòu)等措施,否則會(huì)削弱結(jié)構(gòu)調(diào)整的動(dòng)力,影響城市可持續(xù)發(fā)展。

    不過,相對(duì)于限購(gòu)政策,限貸政策的從緊,更被業(yè)內(nèi)人士視為影響樓市銷售的最大因素。

    華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)就在最近表示,去年開始出現(xiàn)房地產(chǎn)交易量下滑,而房地產(chǎn)交易量的下滑就在于金融市場(chǎng)的不開放,銀行大幅提高了個(gè)人消費(fèi)信貸利率,增加了購(gòu)房成本。

    易居中國(guó)執(zhí)行總裁丁祖昱也曾結(jié)合全國(guó)市場(chǎng)談到,限購(gòu)放松只是說買房人可能有了購(gòu)房資格,但是購(gòu)買力還是問題,樓市最核心的問題是剛需購(gòu)買力不足。

    除限購(gòu)、限貸政策影響外,北京樓市在今年還面臨的一個(gè)獨(dú)有情況是,自住房影響開始蔓延。自住房一方面降低了許多購(gòu)房人的入市門檻,但同時(shí)也分流了普通商品住宅市場(chǎng)的需求,并帶來了強(qiáng)烈的觀望情緒,最終導(dǎo)致許多樓盤降價(jià)促銷。

    自住房沖擊區(qū)域市場(chǎng)

    類似金隅匯星苑、匯景苑,一個(gè)自住房項(xiàng)目就能鎖定20多萬(wàn)買房人,這也間接導(dǎo)致許多樓盤蓄客與可售房源比明顯下降。

    9月中旬,有網(wǎng)站釋放了“朝陽(yáng)東壩精裝學(xué)區(qū)現(xiàn)房均價(jià)30000”的消息。這個(gè)學(xué)區(qū)現(xiàn)房就是首開旗下常青藤項(xiàng)目。

    在今年,首開常青藤成為北京在售老項(xiàng)目降價(jià)的代表。6月底,常青藤推出特價(jià)房,均價(jià)在34000-35000元/平方米,相對(duì)于此前一度在42000元/平方米水平的價(jià)格下調(diào)明顯。8月中,根據(jù)記者了解,常青藤的現(xiàn)房售價(jià)約為33000元/平方米。

    對(duì)于首開常青藤的降價(jià),市場(chǎng)分析人士就談到,常青藤所在的朝陽(yáng)東壩板塊,本身就有金隅匯景苑等自住房項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)。這給常青藤這樣的商品住宅樓盤帶來不小的壓力。

    自住商品房2013年開始推出,其價(jià)格低于周邊商品房30%(實(shí)際可能更多)的優(yōu)勢(shì),去年底就開始引起其他一些房企人士的擔(dān)心。北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉還認(rèn)為,北京兩年7萬(wàn)套自住房的供應(yīng)量,對(duì)于年成交量在12萬(wàn)上下的新房市場(chǎng)來說,無疑是個(gè)很巨大的數(shù)字。

    而從記者前期采訪了解看,眾多買房人開始申購(gòu)自住房,從而暫停在普通商品住宅市場(chǎng)出售,形成了濃重的觀望情緒,也間接導(dǎo)致許多樓盤蓄客與可售房源比明顯下降。

    房?jī)r(jià)出現(xiàn)“點(diǎn)狀”松動(dòng)

    在上述情況下,包括朝陽(yáng)東壩、通州臺(tái)湖、大興亦莊、房山等區(qū)域,均出現(xiàn)了不同程度的降價(jià),房企促銷的手段也愈發(fā)靈活。

    例如在通州臺(tái)湖,東亞旗下印象臺(tái)湖、尚品臺(tái)湖均下調(diào)了售價(jià)。最明顯的是在8月中旬,印象臺(tái)湖辦公類產(chǎn)品從每平方米2.1萬(wàn)元降到1.49萬(wàn)元,降幅達(dá)6000元/平方米,住宅類產(chǎn)品降價(jià)也達(dá)4000元/平方米。

    東亞新華營(yíng)銷總監(jiān)賈玉鵬曾對(duì)記者表示,降價(jià)主要是公司為了加速回款、尋求拿地,目前不少地塊底價(jià)成交,是一個(gè)拿地?cái)U(kuò)張的好時(shí)機(jī)。

    但接近東亞新華的人士也透露,印象臺(tái)湖也感受到自住房分流的市場(chǎng)需求,加上區(qū)域其他樓盤競(jìng)爭(zhēng)壓力,因此選擇了降價(jià)。

    同在臺(tái)湖板塊,首開萬(wàn)科聯(lián)合開發(fā)的臺(tái)湖新城·公園里項(xiàng)目,今年上半年入市,成交均價(jià)約2.7萬(wàn)元/平方米,相對(duì)于去年底預(yù)期超過3萬(wàn)元/平方米的售價(jià),實(shí)際推盤價(jià)格下調(diào)了。而這背后也有萬(wàn)科因應(yīng)市場(chǎng)走勢(shì)和限價(jià),將精裝房改為毛坯房的原因。

    今年,采取諸如特價(jià)房、零首付之類靈活促銷手段的房企和項(xiàng)目還有很多,諸如北京城建在亦莊的海梓府,京投萬(wàn)科在豐臺(tái)的西華府,合景在房山的合景領(lǐng)峰,合生在通州的濱江帝景,等等。

    萬(wàn)科集團(tuán)高級(jí)副總裁、北京萬(wàn)科總經(jīng)理毛大慶在接受記者采訪時(shí)表示,現(xiàn)在是非常典型的市場(chǎng)狀態(tài),已經(jīng)沒有或者說找不到太多投資性需求,剛需占非常大的 比重,價(jià)格是很重要的決心因素。價(jià)格只要合理,定位準(zhǔn)確,還是有不少賣得不錯(cuò)的項(xiàng)目。因此,房企平價(jià)或者以某種方式促銷推盤,已經(jīng)是常態(tài)。

    土地市場(chǎng)感受“冰桶挑戰(zhàn)”

    9月4日,北京豐臺(tái)南苑和麗澤商務(wù)區(qū)各有一宗土地成交,兩宗地出讓金合計(jì)超過43億元,也將北京今年土地出讓金金額拉高到1500億元。

    截至9月中旬,北京今年土地出讓金達(dá)到1532億元,同比增幅達(dá)到38.8%。雖然整體數(shù)據(jù)很好看,但實(shí)際上北京土地市場(chǎng)在今年也經(jīng)歷了一個(gè)高峰墜石的變化,不啻于也接受了一次“冰桶挑戰(zhàn)”。

    在今年前4月,北京土地出讓金就突破了千億大關(guān)。豐臺(tái)西局、大興黃村地塊競(jìng)爭(zhēng)尤為激烈。龍湖、泰禾進(jìn)駐西局,該區(qū)域樓面價(jià)漲到6萬(wàn)元/平方米水平,泰禾剛在黃村以2萬(wàn)元/平方米的高價(jià)拿地,恒大隨后就將黃村土地樓面價(jià)推高到3萬(wàn)元/平方米。

    整體來看,在今年前4月,北京土地市場(chǎng)熱鬧非凡,房企拿地積極性高漲。在北京接近4年沒拿地的遠(yuǎn)洋地產(chǎn),在今年1月,8天的時(shí)間拿下3宗土地,出讓金合計(jì)超過73億元。

    不過從5月開始,樓市低迷開始影響到土地市場(chǎng)。北京5月、6月兩個(gè)月沒有宅地成交。隨后,底價(jià)成交、低溢價(jià)率成交開始成為土地市場(chǎng)主流。7月底,更 是出現(xiàn)了朝陽(yáng)區(qū)孫河兩宗優(yōu)質(zhì)宅地流拍。對(duì)于優(yōu)質(zhì)地塊流拍,業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,一方面由于政府確定的底價(jià)太高,另一方面也因?yàn)榉科笤谙滦袠鞘兄虚_始謹(jǐn)慎拿地。

    近幾個(gè)月,北京土地市場(chǎng)難得一見競(jìng)爭(zhēng)激烈的地塊是西城區(qū)華嘉胡同地塊,該地塊最終以74.6億元成交,溢價(jià)率超過100%。不過該宗地塊由于地處金融街核心區(qū)域,特殊性較強(qiáng)。

    對(duì)于接下來土地市場(chǎng)的走勢(shì),業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì),北京土地價(jià)格依然會(huì)處于高位,房企拿地積極性相比之前總體還在降溫。

    8月底,此前流拍的孫河BCDE地塊重新掛出,起始價(jià)從46億元降到42.3億元。有孫河區(qū)域開發(fā)商預(yù)判,該地塊應(yīng)有接手企業(yè),但仍將是低溢價(jià)率成交。

    二手房市場(chǎng)顯現(xiàn)復(fù)蘇跡象

    雖然二手房在今年上半年同比表現(xiàn)低迷,但從6月開始,二手房市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)些許積極信號(hào)。

    北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示,從6月到8月,北京二手住宅簽約套數(shù)從6546套穩(wěn)步增加到8434套。8月的二手住宅成交量也是近5個(gè)月以來的高點(diǎn)。

    此外,據(jù)偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院數(shù)據(jù),9月中上旬,北京二手住宅網(wǎng)簽量達(dá)到5484套,比上月同期上漲6.9%,28547元/平方米的成交均價(jià)比上月小幅增加1.3%。

    偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為,9月中上旬,二手住宅市場(chǎng)逐步復(fù)蘇的特征在繼續(xù),二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)了階段性企穩(wěn)、試探性上揚(yáng)。

    對(duì)于二手房市場(chǎng)的這種新變化,北京中原首席分析師張大偉認(rèn)為,信貸放寬加速是影響二手房市場(chǎng)的重要原因,加上之前二手房市場(chǎng)的價(jià)格降幅超出預(yù)料,部分二手房源均價(jià)比年初下跌超過15%,吸引了購(gòu)房者入市。在這種情況下,成交量開始筑底,房?jī)r(jià)下調(diào)的幅度從而也開始放緩。

    占據(jù)北京二手房市場(chǎng)最大份額的鏈家地產(chǎn),在8月統(tǒng)計(jì)到日均客源量繼續(xù)回升,環(huán)比增加3%。鏈家預(yù)計(jì)在需求回流的帶動(dòng)下,未來一段時(shí)間成交量仍將保持回升態(tài)勢(shì)。賣家預(yù)期也逐漸改變,降價(jià)意愿有所下降,但價(jià)格上漲房源的市場(chǎng)接受度仍然會(huì)很低。

    高端市場(chǎng)平價(jià)開盤低調(diào)搶市

    根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì),上半年,北京共有13個(gè)單價(jià)超5萬(wàn)元/平方米的公寓豪宅產(chǎn)品獲批入市,新增1888套供給。但成交只有897套,同比下降57%,成交金額僅為92億元,同比減少105億元。

    在今年剛需盤直接受到自住房沖擊的同時(shí),高端住宅市場(chǎng)也沒能獨(dú)善其身。

    亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍認(rèn)為,高端樓盤的成交下行,與二手房市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌有關(guān)系,許多計(jì)劃“賣一買一”的改善型置業(yè)者因?yàn)樵蟹慨a(chǎn)無法收儲(chǔ),導(dǎo)致延遲購(gòu)置新房產(chǎn)。

    在這樣的情況下,京城高端樓盤入市姿態(tài)也頗為低調(diào)。諸如8月中旬首次開盤的琨御府項(xiàng)目,實(shí)際開盤價(jià)不到7萬(wàn)元/平方米,和周邊部分二手房?jī)r(jià)格相當(dāng)。這種平價(jià)策略為項(xiàng)目帶來開盤24億元的認(rèn)購(gòu)額。

    機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)也顯示,8月,公寓豪宅成交達(dá)到180套,環(huán)比大增73%。這就和多個(gè)項(xiàng)目“低價(jià)”入市凸顯性價(jià)比,吸引大量購(gòu)房需求有關(guān)。諸如清河板塊的華潤(rùn)萬(wàn)橡府,以不到6萬(wàn)元/平方米的價(jià)格入市,相對(duì)于五環(huán)外的一些競(jìng)品項(xiàng)目,展現(xiàn)了更高的性價(jià)比。

    預(yù)測(cè)

    樓市“下行通道”還將走多久?

    對(duì)于接下來的樓市走勢(shì),包括任志強(qiáng)等業(yè)內(nèi)人士還是傾向于認(rèn)為,從政策層面上來看,北京樓市限購(gòu)政策不可能放開。信貸是否放松,將成為判斷未來樓市走勢(shì)的關(guān)鍵因素。

    北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,全國(guó)政策面的轉(zhuǎn)寬松,對(duì)購(gòu)房者心理出現(xiàn)支撐,入市積極性在增加,但觀望依然是主流。對(duì)于房企而言,為確保全年銷 售,不得不沖刺入市。亞豪機(jī)構(gòu)則分析認(rèn)為,年底前自住型商品房還將與剛需項(xiàng)目爭(zhēng)奪客源,剛需住宅普遍存在競(jìng)爭(zhēng)壓力,或?qū)⒁l(fā)價(jià)格肉搏戰(zhàn)。

    一家上市房企北京公司高管也談到,從下半年開始到現(xiàn)在感覺還是有壓力的,從三個(gè)季度情況看,年底前樓市很難有井噴式的增長(zhǎng)。

    雖然9月不少樓盤加速供應(yīng),成交量也表現(xiàn)平穩(wěn),但到10月,預(yù)計(jì)入市樓盤僅有22個(gè),這也反映出房企推盤心態(tài)的糾結(jié)。

    不過多位業(yè)內(nèi)人士也建議,對(duì)于購(gòu)房人來說,樓市下行通道中,購(gòu)房時(shí)機(jī)已經(jīng)出現(xiàn),雖然房?jī)r(jià)還可能出現(xiàn)波動(dòng),但現(xiàn)在已經(jīng)是一個(gè)相對(duì)低點(diǎn)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看,當(dāng)下出手買房已經(jīng)是在“抄底過程中”。