媒體稱靠房地產(chǎn)救經(jīng)濟(jì)老路已經(jīng)走不通

    近期,有關(guān)房地產(chǎn)信貸政策松綁的傳聞甚囂塵上,盡管幾大行均未證實,但傳聞反映出的救市沖動頗為真切。在經(jīng)濟(jì)增長乏力、“房地產(chǎn)財政”縮水的情況下,這種沖動不難理解。但需要注意的是,已經(jīng)度過“黃金十年”的房地產(chǎn)業(yè),已無力承擔(dān)提振經(jīng)濟(jì)的“重任”。在調(diào)結(jié)構(gòu)、去房地產(chǎn)化的重要階段,切勿重走房地產(chǎn)救經(jīng)濟(jì)的老路。

    對于信貸政策,部分地方政府公布了相關(guān)措施,挽救市場與提振信心的目的明顯。在房地產(chǎn)發(fā)展史上,這一幕似曾相識。2008年,受多重因素影響,經(jīng)濟(jì) 增速放緩、房地產(chǎn)市場低迷。從當(dāng)年10月起,多個城市出臺文件進(jìn)行救市。10月22日,三部委發(fā)文指出,金融機(jī)構(gòu)對居民首次購買住房提供貸款,貸款利率下 限擴(kuò)大為基準(zhǔn)利率的0.7倍(原為0.8倍);最低首付款比例調(diào)整為20%。隨后,房地產(chǎn)市場迅速升溫。

    如今的情形是,低迷的成交量似乎表明,只有信貸徹底松綁,才能激活房地產(chǎn)市場。那么,當(dāng)前的房地產(chǎn)市場到底要不要救?

    之所以有“救市”訴求,是因為房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長、地方財政等層面都有重要貢獻(xiàn)。過去多年來,這種“支柱地位”得到充分體現(xiàn)。但在新形勢下,有兩個基本判斷必須厘清。

    第一,我國正處于“調(diào)結(jié)構(gòu)”的重要階段,“去房地產(chǎn)化”是調(diào)結(jié)構(gòu)的重要目標(biāo)之一。近年來,經(jīng)濟(jì)增長對房地產(chǎn)的依賴程度越來越高。在很多地方,土地出讓收入和房地產(chǎn)相關(guān)稅收占當(dāng)?shù)刎斦杖氲囊话胍陨?。因?避免房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)“綁架”宏觀經(jīng)濟(jì),是未來的政策重要考量。

    第二,度過“黃金十年”后,房地產(chǎn)業(yè)將告別高增長階段。隨著整體供需關(guān)系逆轉(zhuǎn)和人均居住面積提高,房地產(chǎn)市場高速增長難以為繼。近期以來,房地產(chǎn)投資增速連續(xù)多月低于固定資產(chǎn)投資增速,表明房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的推動作用正在下滑,且這種趨勢難以逆轉(zhuǎn)。

    基于這種判斷,盡管多數(shù)從業(yè)者已習(xí)慣于“低迷期救市”的固有邏輯,但靠房地產(chǎn)救經(jīng)濟(jì)的老路顯然走不通。

    不過,在城鎮(zhèn)化方興未艾、房地產(chǎn)業(yè)仍承受政策高壓、經(jīng)濟(jì)增長乏力的階段,對房地產(chǎn)政策進(jìn)行微調(diào)仍有必要。但這種調(diào)整不應(yīng)以“救市”之名,而需站在維持市場平穩(wěn)運(yùn)行、推動經(jīng)濟(jì)健康增長的角度。

    首先,房地產(chǎn)信貸政策有必要適度放松。在現(xiàn)有信貸政策下,首次置業(yè)需求和改善需求仍受諸多限制。引導(dǎo)合理需求釋放,是房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)之一。因此,適度放松信貸政策、降低購房杠桿,在現(xiàn)階段頗有必要。

    其次,避免地方救市行為“越線”。所謂“越線”,是指逾越土地、信貸等紅線。在政策調(diào)整過程中,容易出現(xiàn)土地粗放利用、城市規(guī)模無序擴(kuò)張、地方融資平臺過度投資等亂象,對此需警惕并嚴(yán)格監(jiān)管,避免市場非理性膨脹,并帶來新的供應(yīng)過剩和金融風(fēng)險。

    再次,加快建設(shè)房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制。加快完善住房供應(yīng)體系、個人住房信息系統(tǒng)、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記系統(tǒng)等建設(shè),有助于維持市場平穩(wěn)運(yùn)行。在供需關(guān)系發(fā)生逆轉(zhuǎn)、市場進(jìn)入低速增長期的當(dāng)下,這些長效機(jī)制的推出迫在眉睫。

    最后,加快推進(jìn)城鎮(zhèn)化相關(guān)改革。城鎮(zhèn)化不僅是我國經(jīng)濟(jì)增長的最大紅利,同時是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入“白銀時代”的重要背景。加快推進(jìn)與城鎮(zhèn)化相關(guān)的土地、戶籍等制度改革,既能開啟經(jīng)濟(jì)增長新動力,也有助消化房地產(chǎn)市場過剩庫存,避免市場“硬著陸”。