重慶房管局解釋"6.5年買房":調(diào)控切合實際

    “一個正常就業(yè)的普通家庭，6.5年的家庭收入可買一套中低檔商品房”———9月7日，市委常委、常務副市長黃奇帆在接受國內(nèi)知名媒體總編集體采訪時，披露了我市“宜居重慶”的房價調(diào)控目標。

　　在如今百姓買不起房成為社會問題之時，“6.5年收入買1套房”的說法，頓時擊起千層浪，引起了國內(nèi)眾多媒體的關注和網(wǎng)民的熱議，各大媒體紛紛推出專題報道，網(wǎng)民更是展開熱議，相關網(wǎng)文高達4萬余篇。網(wǎng)友大聲叫好者有之，疑惑者有之，質疑者也有之。

　　總之，大家最關心的問題———6.5年的數(shù)據(jù)是怎么測算出來的？切合重慶的實際嗎？

　　昨日，帶著這一問題，本報記者獨家專訪了市國土房管局副局長黃強，請他就我市房價調(diào)控目標作了闡述和解釋。

　　采用“房價收入比”，可以科學衡量房價合理區(qū)間

　　重慶日報：許多網(wǎng)民從字面上理解“6.5年收入買1套房”的意思。我市此次采用國際慣例———以“房價收入比”的概念來確定“宜居重慶”的調(diào)控目標，如果用“房價收入比”概念來解釋，“6.5年收入買1套房”的真正含義是什么？

　　答：“6.5年收入買1套房”，是“主城雙職工家庭‘房價收入比’控制在6.5左右”的直白表述。它是我市根據(jù)國際沿用多年的衡量房價合理性的重要標準———“房價收入比”得出的結論。

　　“6.5年收入買1套房”作為我市制定的“宜居重慶”目標，意思是說，政府將通過加大房價的調(diào)控力度，確保主城區(qū)雙職工家庭6年半工資收入的總和，與一套中低檔商品住房(90平方米以下)的價格相當。

　　重慶日報：何為“房價收入比”？“宜居重慶”的指標里為什么要加入“房價收入比”？

　　答：“房價收入比”是指特定時期某一國度或某一地區(qū)內(nèi)，住房平均價格與家庭年平均收入的比值，是國際上衡量房價合理性的重要標準。

　　1989年，香港大學的專家伯納德·李諾首次提出了3-6這個“房價收入比”標準后，聯(lián)合國人居中心又通過對數(shù)十個經(jīng)濟發(fā)展水平不同的國家和地區(qū)主要城市居民房價的考察，肯定了“合理住房價格”的“房價收入比”應該為3-6，即房價的“合理水平”，應該是相當于每戶居民3-6年的平均收入。這一指標也得到了國際公認。

　　當前，對房地產(chǎn)市場發(fā)展，群眾最關心的是商品住房的價格，而價格也將影響房地產(chǎn)市場走勢，因此，市委、市政府自加壓力，明確提出將房價作為政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的目標。房地產(chǎn)業(yè)是宏觀經(jīng)濟中的一個重要產(chǎn)業(yè)，伴隨區(qū)域經(jīng)濟的趨好、人們收入水平的提高，房價相應會被推動，因此，為更加科學的衡量房價的合理區(qū)間，“宜居重慶”指標體系里，納入了“房價收入比”。

　　“6.5年收入買1套房”，實際上包含了三層含義

　　重慶日報：全國各地高喊房價漲勢兇猛。針對某些地區(qū)可望不可及的高房價，6.5年是一個可以期待和承受的時間長度。這個調(diào)控指標是在什么樣的背景下提出的？重慶啟動“宜居重慶”建設有什么深遠意義？

　　答：年初，我市提出了“五個重慶”的城市發(fā)展目標。“宜居重慶”是其中之一，又是最終體現(xiàn)。市委書記薄熙來強調(diào)，建設“宜居重慶”，就是要特別關注中低收入群眾的居住需求，讓廣大老百姓都有房子住，而且質量較好，能買得起。從中我們就可以看出，解決市民居住問題是“宜居重慶”建設的核心和關鍵。

　　重慶日報：“房價收入比”是反映家庭對房價承受能力的一個相對指標。我市以“房價收入比”的方法測算出“6.5年收入買1套房”的調(diào)控目標，它包含了什么意思？

　　答：“一個正常就業(yè)家庭，平均只需6.5年，就可買一套中低檔商品房”是指政府將加大房價的調(diào)控力度，通過有力的作為，確保主城區(qū)雙職工家庭6年半工資收入的總和與一套中低檔商品住房的價格相當。這是一個依據(jù)統(tǒng)計指標的相對指標，通過這個指標的把握與調(diào)控，來衡量房價的合理性，確保房價增長與經(jīng)濟增長、居民收入增長相協(xié)調(diào)。

　　這個指標包括三層含義：第一，是指主城區(qū)有正常收入的雙職工家庭。第二，是指購買90平方米以下商品住房。第三，房價是排除高檔住房以外的商品住房交易的均價。
 

    重慶“房價收入比”，低于全國總體水平

　　重慶日報：我市為何確定6.5為房價調(diào)控指標？

　　答：之所以提出6.5的調(diào)控目標，政府主要是經(jīng)過了以下考慮：

　　參考國際上3-6的公認比例以及分析我市商品住房價格和收入的運行規(guī)律。近幾年，我市房價運行總體平穩(wěn)，在全國70個大中城市中居于中下游，且增幅小于職工年平均工資增幅，雙職工家庭“房價收入比”都在6.5以下。但考慮到我市正處于城鎮(zhèn)化加快發(fā)展時期，人多地少，以及當前我市住房消費需求旺盛，供求關系對市場價格的作用放大，要在較短時間內(nèi)下調(diào)“房價收入比”難度較大，因此穩(wěn)定在6.5是一個較為實際的目標。

　　重慶日報：能否舉例說明一下我市“房價收入比”的測算過程？

　　答：以我市主城區(qū)城鎮(zhèn)雙職工家庭購買1套基本滿足三口之家居住需要的90平方米、建筑面積單價5000元/平方米以下的中低檔商品住房為例，2008年，我市主城區(qū)商品住房建筑面積交易均價為3834元/平方米，其中5000元/平方米以下商品住房成交均價為3198元/平方米(成交面積和成交套數(shù)均占到了80%以上)。分別按主城區(qū)城鎮(zhèn)單職工和雙職工平均工資(單職工平均工資30575元/年)測算，購買上述房子，房價收入比均在6.5內(nèi)。

　　“市場+保障”齊步走，扎實推進“宜居”重慶建設

　　重慶日報：與我國其他地區(qū)相比，重慶的“房價收入比”處于什么位置？

　　答：據(jù)我所知，目前，國內(nèi)一些研究機構已開始進行“房價收入比”的研究。但政府機構還沒有發(fā)布官方數(shù)據(jù)。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部于2009年4月發(fā)表的研究報告《我國房價收入比研究：房價有所回落，一線城市依然偏高》中認為，我國“房價收入比”在地區(qū)分布上不均衡，總體特征是經(jīng)濟越發(fā)達、城市地位越重要，“房價收入比”越高，東、中、西部呈現(xiàn)明顯的梯度序列。以上海和北京為代表的一線城市和東部大城市，“房價收入比”明顯偏高，均在10以上。而重慶、沈陽等中西部城市的房價收入比都不超過7，低于全國總體水平(見下表)。這個研究報告對重慶的測算是全市的概念。

　　重慶日報：任何公共政策都有不斷完善的過程，政府如何切實保證“宜居重慶”建設的強力推進，實現(xiàn)市民買得起房、住得起房的調(diào)控目標？

　　答：為實現(xiàn)“宜居重慶”目標，市政府將面對低收入群體的居住需求、面對人們購房的地域限制，在“宜居重慶”建設的總體框架下，加大保障性住房建設，擴大保障范圍和豐富保障形式，使更多低收入人群得到居住保障；加快交通體系建設，擴大活動范圍，使市民在更寬領域具有更多的購房選擇。

　　目前政府主要按照“市場+保障”的思路進行房地產(chǎn)調(diào)控。一方面，加大保障性住房投入，包括廉租住房、經(jīng)濟適用住房、公共租賃房等，著力改善城市中大約30%的低收入家庭的住房困難。另一方面，推進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，包括保障供應、穩(wěn)定價格、規(guī)范秩序等，著力確保其余70%的人能在市場中，以合理的價格買到宜居的住房?！?/p>