32家上市公司進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn) 爭(zhēng)食4萬(wàn)億蛋糕

    近年來(lái),傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)商、險(xiǎn)資紛紛高調(diào)宣布進(jìn)軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè),就連中石化、首鋼之類企業(yè)也跨界進(jìn)入。據(jù)記者統(tǒng)計(jì),近兩年時(shí)間里,至少有32家上市公司宣布進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。

    據(jù)中國(guó)社科院老年研究所測(cè)算,目前中國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)的商機(jī)約4萬(wàn)億元,到2030年有望增加至13萬(wàn)億元。

    記者通過(guò)長(zhǎng)達(dá)1個(gè)月時(shí)間的走訪調(diào)查了解到,盡管國(guó)內(nèi)已有部分養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)入正式運(yùn)營(yíng)階段,但相比海外成熟市場(chǎng),中國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)可謂 “小荷才露尖尖角”。

    各路資本紛紛布局養(yǎng)老地產(chǎn)

    今年3月初,中茵股份公告稱,公司與蘇州九龍醫(yī)院有限公司簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議,進(jìn)軍中國(guó)高端養(yǎng)老業(yè)。雙方共同成立蘇州中茵九龍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)管理有限公司,主要從事養(yǎng)老養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)投資,為居家社區(qū)養(yǎng)老、休閑養(yǎng)生養(yǎng)老、醫(yī)療康復(fù)護(hù)理養(yǎng)老等機(jī)構(gòu)提供專業(yè)化管理服務(wù)等。

    8月6日,上實(shí)發(fā)展(600748,SH)也發(fā)布公告稱,其參股子公司上海實(shí)業(yè)養(yǎng)老發(fā)展有限公司與上海市崇明縣規(guī)劃和土地管理局簽訂了《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》,由上海實(shí)業(yè)養(yǎng)老發(fā)展有限公司受讓坐落于崇明東灘、總面積為6.8萬(wàn)平方米的土地,價(jià)格為7454萬(wàn)元。公司稱,獲得該地塊標(biāo)志著“崇明東灘長(zhǎng)者社區(qū)一期CCRC養(yǎng)老項(xiàng)目”正式啟動(dòng)。

    1天后,億城投資公告披露,公司與漢盛資本簽訂了《關(guān)于中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目投資的框架協(xié)議》,雙方擬共同在中國(guó)投資、運(yùn)營(yíng)退休養(yǎng)老相關(guān)業(yè)務(wù),其中包括持有、開發(fā)運(yùn)營(yíng)和管理高品質(zhì)的退休養(yǎng)老社區(qū)。投資總額不低于12億元人民幣,由雙方或其關(guān)聯(lián)方均等出資。

    9月2日,越秀地產(chǎn)宣布聯(lián)手澳大利亞養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)IMG公司,就“老年社區(qū)發(fā)展事業(yè)”簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議,率先在一二線城市試水,首個(gè)項(xiàng)目落地廣東,填補(bǔ)當(dāng)?shù)乜瞻住?/p>

    除了上述幾家企業(yè)外,其他一些房地產(chǎn)企業(yè),如金陵飯店、鳳凰股份、珠江實(shí)業(yè)、花樣年、萬(wàn)科、保利等也有投資養(yǎng)老地產(chǎn)的表述或舉動(dòng)。

    不止是房地產(chǎn)企業(yè),一些非房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)也在布局養(yǎng)老地產(chǎn)。

    首鋼剛于今年7月初完成養(yǎng)老項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和公示。該項(xiàng)目位于原首鋼第一耐火材料廠的廠址,占地面積約46.7萬(wàn)平方米,規(guī)劃設(shè)置4000~6000張普通床位,以及建設(shè)一個(gè)設(shè)置800張床位的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園區(qū),據(jù)媒體估算,投資或達(dá)數(shù)十億元。

    去年3月,中石化四川銷售公司與成都市郫縣政府簽訂《天府惠澤桃源頤養(yǎng)中心項(xiàng)目投資協(xié)議》,進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)。項(xiàng)目總投資80億元,總體規(guī)劃占地2000畝,規(guī)劃養(yǎng)老床位1萬(wàn)張以上。中石化四川銷售公司董事長(zhǎng)黃久長(zhǎng)表示,公司欲將該項(xiàng)目打造成國(guó)內(nèi)最好的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。

    除了實(shí)業(yè)資本,追求長(zhǎng)期穩(wěn)定收益的保險(xiǎn)資本,如中國(guó)人壽、泰康人壽、中國(guó)平安、合眾人壽、太平保險(xiǎn)等也紛紛布局養(yǎng)老地產(chǎn)。

    養(yǎng)老市場(chǎng)商機(jī)達(dá)4萬(wàn)億

    養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)究竟有多大?

    從國(guó)務(wù)院印發(fā)的《社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃 (2011~2015年)》(以下簡(jiǎn)稱《規(guī)劃》)中可以看到,第六次全國(guó)人口普查顯示,我國(guó)60歲及以上老年人口已達(dá)1.78億人,占總?cè)丝诘?3.26%,而城鄉(xiāng)失能和半失能老年人約3300萬(wàn)人,占老年人口總數(shù)的19%,中國(guó)已步入老齡化社會(huì)。

    龐大的人口基數(shù),使得中國(guó)的老齡化現(xiàn)象備受矚目?！兑?guī)劃》顯示,我國(guó)是世界上唯一一個(gè)老年人口超過(guò)1億人的國(guó)家,且正在以每年3%以上的速度快速增長(zhǎng),是同期人口增速的五倍多。預(yù)計(jì)到2020年,老年人口將達(dá)到2.43億人,約占總?cè)丝诘?8%。

    在2013年末舉行的全國(guó)民政工作會(huì)議上,民政部部長(zhǎng)李立國(guó)透露,2013年全國(guó)養(yǎng)老床位數(shù)500多萬(wàn)張,每千名老年人擁有養(yǎng)老床位約25張,而按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn),每千名老人擁有的床位數(shù)通常為40至50張。若以此判斷,中國(guó)養(yǎng)老床位還空缺接近一半。

    《規(guī)劃》還顯示,隨著人口老齡化、高齡化的加劇,失能、半失能老年人的數(shù)量還將持續(xù)增長(zhǎng),照料和護(hù)理問(wèn)題日益突出。據(jù)推算,2015年我國(guó)老年人僅僅在護(hù)理服務(wù)和生活照料方面的潛在市場(chǎng)規(guī)模就將超過(guò)4500億元,由此催生的養(yǎng)老服務(wù)就業(yè)崗位潛在需求將超過(guò)500萬(wàn)個(gè)。

    據(jù)中國(guó)社科院老年研究所測(cè)算,目前中國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)的商機(jī)約4萬(wàn)億元人民幣,到2030年有望增加至13萬(wàn)億元。

    不過(guò),記者通過(guò)對(duì)國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)先行企業(yè)、業(yè)內(nèi)人士的采訪中了解到,養(yǎng)老地產(chǎn)的前景雖然誘人,但要從中獲利并非易事。從實(shí)踐來(lái)看,養(yǎng)老地產(chǎn)不是一個(gè)高收益、高回報(bào)的行業(yè),反而蘊(yùn)藏著巨大的風(fēng)險(xiǎn),這與市場(chǎng)的預(yù)期大相徑庭。

    中國(guó)市場(chǎng)

    國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)調(diào)查:投入大 概念多 定位高

    與發(fā)達(dá)國(guó)家相比,我國(guó)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)才剛剛開始發(fā)展,尚無(wú)真正成熟的模式,也沒(méi)有以養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)為主業(yè)的上市公司。目前,聲稱要進(jìn)入這一行業(yè)的企業(yè),大多與地產(chǎn)相關(guān)。

    正因?yàn)榇?國(guó)內(nèi)的地產(chǎn)商進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)時(shí)雖然頗為高調(diào),但在實(shí)際運(yùn)營(yíng)中,卻又小心翼翼。記者選取了國(guó)內(nèi)幾個(gè)有代表性的樣本調(diào)查后發(fā)現(xiàn),由于養(yǎng)老產(chǎn)品的復(fù)雜性和多樣性,即使是同一個(gè)企業(yè),也不一定只選擇一種模式,而是多方面試水,試圖尋找出最合適的盈利模式。

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    “賣房子”的太陽(yáng)城

    位于北京市昌平區(qū)的太陽(yáng)城項(xiàng)目,占地面積42公頃,建筑面積32萬(wàn)平方米,其中24萬(wàn)平方米為老齡住宅,另外8萬(wàn)平方米為持有型老年公寓。太陽(yáng)城董事會(huì)主席朱鳳泊不止一次地在公開場(chǎng)合表示,太陽(yáng)城70%的土地和建筑做養(yǎng)老住宅,銷售70年的產(chǎn)權(quán);其余30%的土地面積做養(yǎng)老功能區(qū)、持有型物業(yè)。“這樣最大的意義在于風(fēng)險(xiǎn)可控,而不會(huì)在做養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)初期摸不著門、找不著北,最后半途而廢自己倒閉。”簡(jiǎn)而言之,太陽(yáng)城是用“70%的出售”來(lái)養(yǎng)“30%的出租”。

    對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)來(lái)說(shuō),無(wú)障礙設(shè)施、醫(yī)用塑膠防滑地板、一鍵呼叫系統(tǒng)等適老設(shè)施必不可少,軟性服務(wù)也不可或缺。太陽(yáng)城的老年公寓涵蓋自理、半自理及不能自理的老年人,并配套建設(shè)了一所太陽(yáng)城醫(yī)院,級(jí)別為一級(jí)甲等。

    “太陽(yáng)城的模式是獨(dú)一無(wú)二的,復(fù)制難度很大。”養(yǎng)老行業(yè)人士田國(guó)勇對(duì)記者表示,“北京太陽(yáng)城1998年開始建設(shè),當(dāng)時(shí)國(guó)內(nèi)還尚未重視老齡化問(wèn)題,太陽(yáng)城已經(jīng)超前一大步。以太陽(yáng)城的規(guī)模來(lái)看,今天很難再在一線城市周邊拿到如此大面積的土地。”

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    “賣會(huì)員”的親和源

    太陽(yáng)城主要是“賣房子”,上海親和源則側(cè)重于“賣服務(wù)”。

    親和源官網(wǎng)顯示,公司在上海市浦東新區(qū)康橋鎮(zhèn)投資近6億元,建成中國(guó)第一個(gè)會(huì)員制養(yǎng)老社區(qū)上海親和源。社區(qū)占地面積8.4公頃,建筑面積10萬(wàn)平方米。配備專業(yè)護(hù)理院和社區(qū)醫(yī)院、健康會(huì)所、配餐中心、老年大學(xué),以及圖書館、文體活動(dòng)室等。

    要住進(jìn)這樣的社區(qū),費(fèi)用也不菲。親和源上海項(xiàng)目的房屋不出售產(chǎn)權(quán),作為養(yǎng)老產(chǎn)品,以會(huì)員卡的形式進(jìn)入市場(chǎng)。會(huì)員卡分為A、B卡兩種,A卡不記名,可繼承、可轉(zhuǎn)讓,有效期與房屋土地證的權(quán)限相同;以A卡78平方米的房間計(jì)算(可入住兩名老人),除了118萬(wàn)元的會(huì)籍費(fèi),每年還需要支付3.98萬(wàn)元的費(fèi)用。B卡是記名卡,不可轉(zhuǎn)讓,可終身居住。如果老人在親和源沒(méi)有住滿15年,可按年份折算退還給家屬,如果居住期超過(guò)15年,就沒(méi)有余錢可退;以B卡70平方米的房間計(jì)算,會(huì)籍費(fèi)60萬(wàn)元,每年年費(fèi)為4.2萬(wàn)元(可住兩位老人)。

    親和源副總裁華山告訴記者,公司用了三年時(shí)間收回投資,5年時(shí)間便實(shí)現(xiàn)了管理和服務(wù)的盈虧平衡,目前1500個(gè)床位已經(jīng)基本住滿。公司早就在籌備上海的第二個(gè)、第三個(gè)項(xiàng)目。不僅如此,公司已經(jīng)在全國(guó)其他地區(qū)建設(shè)親和源項(xiàng)目,建成并進(jìn)入運(yùn)營(yíng)的有海南親和源、遼寧親和源、海寧親和源等。

    “會(huì)員費(fèi)+服務(wù)費(fèi)”這樣的養(yǎng)老模式并非親和源獨(dú)有。去年,遠(yuǎn)洋地產(chǎn)聯(lián)合哥倫比亞太平洋公司及Emeritus公司,共同組建了“椿萱茂·凱健”項(xiàng)目,該項(xiàng)目用“會(huì)員費(fèi)+月費(fèi)”的收費(fèi)方式。其中,會(huì)員費(fèi)為50萬(wàn)元,有效期20年,而月費(fèi)則根據(jù)護(hù)理的等級(jí)不同而不同。例如,一位老人想要入住一居室,需要交納的床位費(fèi)為每月1.5萬(wàn)元至2萬(wàn)元,護(hù)理費(fèi)為每月5000元,此外還有不同等級(jí)的餐費(fèi)。

    綠城董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平在一次記者會(huì)中談到,養(yǎng)老地產(chǎn)是綠城必須做成的事業(yè)。綠城典型的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目是桐鄉(xiāng)雅達(dá)國(guó)際生態(tài)園項(xiàng)目中的養(yǎng)老公寓,該項(xiàng)目規(guī)劃6000套養(yǎng)老公寓,總建筑面積為50萬(wàn)平方米,計(jì)劃于2014年交付。項(xiàng)目采取租售并舉的模式,最大特點(diǎn)是配有占地2萬(wàn)多平方米的老年大學(xué),是“學(xué)院式”的養(yǎng)老模式。綠城還對(duì)外宣稱,要在未來(lái)的10年時(shí)間里打造100家養(yǎng)老院。

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    “多點(diǎn)開花”的萬(wàn)科

    萬(wàn)科也早已經(jīng)開始試水養(yǎng)老地產(chǎn),不同之處在于,其既有直接“賣房子”的模式,也有自己的服務(wù)品牌。

    以萬(wàn)科幸福匯為例,其主要以養(yǎng)老概念來(lái)“賣房子”。北京房山竇店的“萬(wàn)科幸福匯”在2013年完工,推出100多套養(yǎng)老地產(chǎn)房源作為試點(diǎn),分成兩種業(yè)態(tài),分別是利用商業(yè)配套建設(shè)的“活躍長(zhǎng)者之家”、配建于住宅部分的“活躍長(zhǎng)者住宅”。其中,“活躍長(zhǎng)者之家”是老年公寓,共有130套房間,戶型面積在60~80平方米、規(guī)劃建筑面積為1.6萬(wàn)平方米,公寓周邊配套醫(yī)療服務(wù)站、心理咨詢、老年學(xué)校等設(shè)施,以及24小時(shí)呼叫護(hù)理服務(wù)、送餐、果蔬超市等送貨上門、收費(fèi)代繳等服務(wù),公寓的持有者即萬(wàn)科本身。“活躍長(zhǎng)者住宅”則直接面向市場(chǎng)銷售。

    此外,萬(wàn)科在杭州的“隨園嘉樹”項(xiàng)目,也是養(yǎng)老概念,首度開盤推出兩棟樓共50套,售價(jià)15000元/平方米,很快售空。但萬(wàn)科并不認(rèn)為這是成功,因?yàn)?ldquo;買主都是青壯年,是為自己日后養(yǎng)老做準(zhǔn)備”。

    萬(wàn)科方面曾對(duì)外表示,未來(lái)將在16個(gè)社區(qū)配建養(yǎng)老配套綜合樓,全部由北京萬(wàn)科的養(yǎng)老團(tuán)隊(duì)持有和運(yùn)營(yíng),不對(duì)外銷售,僅為滿足萬(wàn)科小區(qū)的老人。

    萬(wàn)科的探索并不止于此。除了“幸福匯”,萬(wàn)科還推出了“橡樹匯”品牌,主要“賣服務(wù)”。

    記者走訪了成都“橡樹匯·長(zhǎng)者專顧中心”,這是一家日間照料中心,每日的營(yíng)業(yè)時(shí)間從早八點(diǎn)到晚八點(diǎn),提供三餐及點(diǎn)心、午休及活動(dòng)場(chǎng)所,以及協(xié)助淋浴、康復(fù)理療等服務(wù)。該中心工作人員告訴記者,物業(yè)持有者是萬(wàn)科,目前只提供日間服務(wù),暫時(shí)沒(méi)有全托服務(wù),目前自理老人的每月費(fèi)用為2600元。該工作人員表示,未來(lái)萬(wàn)科也有做全托業(yè)務(wù)的想法。

    成都萬(wàn)科在給記者的回復(fù)中寫道:各個(gè)城市的老齡化進(jìn)程不一樣,客戶的需求也會(huì)有所差異,所以,目前并沒(méi)有統(tǒng)一的做法。成都目前的“長(zhǎng)者專顧中心”只是多種形式的嘗試之一,“全國(guó)各地萬(wàn)科所提供的養(yǎng)老地產(chǎn)服務(wù)形式因本地市場(chǎng)與客戶需求存在差異而各不相同”。

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    有志打通金融通道的保利

    這部分費(fèi)用看起來(lái)有些像會(huì)員制,但其實(shí)二者有本質(zhì)的區(qū)別。世聯(lián)行在其關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)的報(bào)告中指出,第一,從財(cái)務(wù)角度,押金嚴(yán)格來(lái)講不能算作收入,但是會(huì)員費(fèi)用可以較為靈活地計(jì)入財(cái)務(wù)報(bào)表;第二,從盈利效果角度,押金制受限于床位數(shù)量,而會(huì)員卡可以實(shí)現(xiàn)超售;第三,從經(jīng)營(yíng)角度,押金對(duì)應(yīng)的房間或?qū)I(yè)床位是固定的,會(huì)員制可以比較靈活安排。

    除了押金之外,和熹會(huì)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按不同房間來(lái)定,根據(jù)居住面積和朝向,租金從5000元~11000元/月不等;每個(gè)房間有兩張床位,單張床位租金是房間租金的一半。此外,每人每月伙食費(fèi)900元,看護(hù)費(fèi)500元及以上不等。

    項(xiàng)目開發(fā)初期,入住率并不理想。從2013年8月開始,和熹會(huì)對(duì)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。記者從和熹會(huì)官網(wǎng)上看到,費(fèi)用調(diào)整后,如果按照最優(yōu)惠的價(jià)格計(jì)劃,和熹會(huì)靠北邊的房間,自理型老人一個(gè)月吃住護(hù)理全包支付3400元即可。據(jù)媒體報(bào)道,其負(fù)責(zé)人表示,價(jià)格優(yōu)惠后,入住率有一定提升。

    保利地產(chǎn)副總經(jīng)理胡在新曾表示,目前西山林語(yǔ)和熹會(huì)項(xiàng)目還處于虧損階段。未來(lái)計(jì)劃用3~5年時(shí)間使養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的運(yùn)營(yíng)進(jìn)入穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)階段,基本實(shí)現(xiàn)盈虧平衡,同時(shí)規(guī)劃用8~10年左右達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家的盈利水平,打通金融通道,通過(guò)REITs(房地產(chǎn)信托投資基金)上市。

    將“押金制”用到極致的要數(shù)北京的太申祥和。其官網(wǎng)顯示,太申祥和山莊(國(guó)際敬老院)于1999年開始試營(yíng)業(yè),于2002年10月16日正式開業(yè),它是全國(guó)首家推行會(huì)員制養(yǎng)老模式的國(guó)際敬老院。項(xiàng)目?jī)?nèi)的北京太申祥和醫(yī)院于2002年正式開業(yè),為一級(jí)甲等醫(yī)院。在網(wǎng)站上還可以看到,中醫(yī)館是其特色之一,會(huì)員們可以針對(duì)自身的問(wèn)題,預(yù)約不同的中醫(yī)進(jìn)行咨詢。

    記者以咨詢?yōu)槊码娞晗楹?對(duì)方表示目前已經(jīng)住滿,不確定何時(shí)會(huì)有名額。他告訴記者,入住者需要繳納120萬(wàn)元的押金,除此之外,每月只需要繳納幾百元的生活費(fèi)即可。記者進(jìn)一步詢問(wèn)“就是說(shuō)用這120萬(wàn)元的利息來(lái)支付日常費(fèi)用?”對(duì)方表示“可以這么理解”。

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    “不差錢”的泰康人壽

    2010年9月,保監(jiān)會(huì)發(fā)布《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》,保險(xiǎn)資金正式獲準(zhǔn)進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)。到2012年底,保險(xiǎn)系企業(yè)在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的投資已超過(guò)500億元,包括國(guó)壽、泰康、平安、合眾等企業(yè)。

    其中,泰康人壽是最早試水養(yǎng)老社區(qū)的險(xiǎn)企。2009年11月,保監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)了泰康人壽養(yǎng)老社區(qū)股權(quán)投資計(jì)劃,2012年4月,泰康人壽推出了國(guó)內(nèi)第一款保險(xiǎn)與養(yǎng)老社區(qū)相結(jié)合的“幸福有約”綜合養(yǎng)老計(jì)劃。同年6月,養(yǎng)老社區(qū)在北京昌平奠基。去年,命名為“泰康之家·燕園”的養(yǎng)老社區(qū)實(shí)體模式亮相,該養(yǎng)老社區(qū)占地面積17萬(wàn)平方米,建筑面積30萬(wàn)平方米,總共能容納3000戶居民入住,首批600余戶、共約800位居民將于2015年入住。

    與此同時(shí),泰康也在上海、廣州拿地,啟動(dòng)三亞、蘇州多個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目,上海申園、廣州粵園的體驗(yàn)館目前也均已開館。

    “保險(xiǎn)企業(yè)是做行業(yè)的整合,跨界整合。泰康第一個(gè)提出用保險(xiǎn)資金投資養(yǎng)老社區(qū),第一個(gè)拿到牌照,目前完成了北上廣、三亞、蘇州五個(gè)社區(qū),90萬(wàn)平方米、一萬(wàn)戶的布局。北京的燕園明年開始入住。”泰康人壽副總裁劉挺軍告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。在他看來(lái),保險(xiǎn)資金做養(yǎng)老地產(chǎn)優(yōu)勢(shì)很大,首先,把虛擬的保險(xiǎn)同實(shí)體的醫(yī)療養(yǎng)老社區(qū)結(jié)合起來(lái),提供的服務(wù)更多樣更完整;其次有資金優(yōu)勢(shì),能夠忍受行業(yè)的長(zhǎng)周期,此外還有客戶優(yōu)勢(shì)等。

    不過(guò),泰康的養(yǎng)老產(chǎn)品并非面向大眾。劉挺軍介紹,客戶可以通過(guò)兩種方式入住,一種是購(gòu)買泰康人壽200萬(wàn)元以上的相關(guān)產(chǎn)品,獲得入住泰康養(yǎng)老社區(qū)的資格。“我購(gòu)買的保險(xiǎn)產(chǎn)品,可以用來(lái)支付入住后的費(fèi)用,而且未來(lái)我們的養(yǎng)老社區(qū)只會(huì)接受保險(xiǎn)客戶。另一種方式是針對(duì)目前一些高齡老人,可以繳納一定的定金,購(gòu)買相關(guān)的樂(lè)泰財(cái)富卡,直接到社區(qū)申請(qǐng)入住,享受一個(gè)月9800元的最低費(fèi)用。”

    這樣的價(jià)格,在劉挺軍看來(lái)已經(jīng)是“為了培育市場(chǎng)”而拿出的“成本價(jià)”。劉挺軍還介紹,現(xiàn)在養(yǎng)老社區(qū)的預(yù)定已經(jīng)超過(guò)了65%。

    養(yǎng)老地產(chǎn)新動(dòng)向

    異地復(fù)制

    雖然養(yǎng)老地產(chǎn)目前尚未有成熟的、可復(fù)制的盈利模式,但不少公司已經(jīng)開始著手?jǐn)U張。最常見(jiàn)的便是“旅游養(yǎng)老”、“異地養(yǎng)老”的概念。據(jù)調(diào)查,70%的老年人退休后有出游的愿望。

    有觀點(diǎn)認(rèn)為,廣義上的休閑、旅游度假地產(chǎn)也是養(yǎng)老地產(chǎn)的一種產(chǎn)品模式,是針對(duì)活躍長(zhǎng)者的養(yǎng)老產(chǎn)品。這樣的產(chǎn)品跟純粹意義上的、含專業(yè)養(yǎng)護(hù)設(shè)施的養(yǎng)老產(chǎn)品存在競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。

    例如,北京太陽(yáng)城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事局主席朱鳳泊,已經(jīng)不滿足于北京太陽(yáng)城一地的運(yùn)營(yíng)。有報(bào)道稱,朱鳳泊已經(jīng)開始在?？?、廈門、貴陽(yáng)、周口等地著手布局,并聯(lián)合全國(guó)各地涉老機(jī)構(gòu)或單位,建立全國(guó)度假養(yǎng)生養(yǎng)老聯(lián)合體,未來(lái)“籌備上市”。

    親和源也已經(jīng)開始了多個(gè)項(xiàng)目的前期工作。親和源副總?cè)A山對(duì)記者表示,公司未來(lái)仍然會(huì)深耕上海,第二個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)在做,未來(lái)還要做第三個(gè)。公司同時(shí)也在向其他地區(qū)復(fù)制,用同樣的商業(yè)模式,融合本地特色,尋求多元化。“不可能完全相同。比如海南的項(xiàng)目偏重旅游,繼續(xù)探討合適的商業(yè)模式,海寧的項(xiàng)目準(zhǔn)備入住,遼寧的項(xiàng)目在二期開發(fā),都會(huì)有各自的特點(diǎn)。”華山說(shuō)道。

    品牌輸出

    看到了重資產(chǎn)模式的諸多弊端,不少養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開始有意識(shí)地向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。

    按照朱鳳泊的說(shuō)法,太陽(yáng)城的盈利模式分為五層。第一層到第四層都是圍繞著老年公寓及配套設(shè)施產(chǎn)生的收益及現(xiàn)金流;第五層則是北京太陽(yáng)城的模式向外延伸,對(duì)其他項(xiàng)目提供指導(dǎo)、咨詢、運(yùn)營(yíng)服務(wù)等,也會(huì)有冠名收益。這一部分,就是所謂的管理輸出。

    同樣,親和源也在進(jìn)行輸出品牌和管理。“在全國(guó),我們輸出管理服務(wù)的、已經(jīng)簽約的項(xiàng)目有22家。具體模式不一樣,有些是我們幫助做前期咨詢,有些是做運(yùn)營(yíng)。”華山告訴記者。

    另有一些企業(yè)選擇的是完全輕資產(chǎn)的運(yùn)作模式,例如,志在為養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目做前期咨詢的世聯(lián)行。去年8月,世聯(lián)行與恒安照護(hù)集團(tuán)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議,探索符合中國(guó)特點(diǎn)的養(yǎng)老服務(wù)模式。公司認(rèn)為,養(yǎng)老地產(chǎn)還有3~5年“窗口期”,公司計(jì)劃在此期間做好資金籌備、項(xiàng)目篩選和人員培訓(xùn)等。世聯(lián)行目前只做養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的前期咨詢,為做養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)商服務(wù)。對(duì)具體拿地開發(fā)、資金籌措等,公司暫不涉及。

    更具代表性的是港股上市公司花樣年控股(01777,HK),其董事局主席潘軍在公開場(chǎng)合表示,“未來(lái)玩房地產(chǎn),一定要向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型,不然玩不下去。”

    花樣年在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)上的初期布局,與許多地產(chǎn)商都不同。截至目前,花樣年并未推出自建的養(yǎng)老項(xiàng)目,而是在深圳、成都等地以“福泰年”品牌開始推廣社區(qū)護(hù)理,聲稱要做到健康護(hù)理、居家照顧、康復(fù)理療、營(yíng)養(yǎng)配餐、精神撫慰等五大養(yǎng)老產(chǎn)品全覆蓋。

    海外市場(chǎng)

    美國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè):重資產(chǎn) 高成本 難賺錢

    人口老齡化是一個(gè)全球性話題。聯(lián)合國(guó)老齡化議題的導(dǎo)言中寫道:“世界正處于一個(gè)獨(dú)特的、不可逆轉(zhuǎn)的進(jìn)程,人口結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型將導(dǎo)致老齡人口增加。由于生育率的下降,從2007年至2050年,60歲及以上人口比例預(yù)計(jì)將增加一倍,他們的實(shí)際人數(shù)將增長(zhǎng)三倍,到2050年將達(dá)到20億。在大多數(shù)國(guó)家,超過(guò)80歲的人數(shù)很可能翻兩番至400萬(wàn)。”

    如何讓老者們?cè)谕诵莺髮?shí)現(xiàn)老有所依,且“依”得安心、放心?縱觀全球養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng),根據(jù)參與主體分類,主要有政府主導(dǎo)型、市場(chǎng)化開發(fā)型以及政府和開發(fā)商合作開發(fā)型,其中美國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)時(shí)間較長(zhǎng),也是市場(chǎng)化程度最高的,大部分的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)屬私立性質(zhì),政府通常只向退休者提供最基本的養(yǎng)老需求,因此也更具借鑒意義。

    據(jù)美國(guó)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,到2030年,當(dāng)嬰兒潮一代悉數(shù)年滿65歲時(shí),全美人口的20%,即超過(guò)7000萬(wàn)人口將不小于65歲。對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō),這無(wú)疑是個(gè)商機(jī)。

    據(jù)記者了解,美國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展方向是差異化養(yǎng)老社區(qū),太陽(yáng)城模式和持續(xù)護(hù)理退休社區(qū)模式(以下簡(jiǎn)稱CCRC)是目前的主流,前者一般以出售為主,部分出租;后者則主要采取出租的方式,向長(zhǎng)者提供日常協(xié)助或醫(yī)療護(hù)理。近年來(lái),在金融市場(chǎng)日漸成熟的背景下,還出現(xiàn)了第三種模式—由金融機(jī)構(gòu)(通常為REITs,房地產(chǎn)信托投資基金)參與投資,通過(guò)出租或委托經(jīng)營(yíng)回收成本。

    養(yǎng)老地產(chǎn)需要新建大量和老年人有關(guān)的建筑及配套設(shè)施,是典型的重資產(chǎn)行業(yè),維護(hù)費(fèi)用、折舊攤銷等成本較高;聘用大量專業(yè)護(hù)理人員,服務(wù)方面的支出也十分龐大?？偟膩?lái)看,美國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)成本很高,傳統(tǒng)開發(fā)商想要從中賺錢并非易事。

    模式

    賣養(yǎng)老概念地產(chǎn) 太陽(yáng)城項(xiàng)目?jī)H接收健康老者

    太陽(yáng)城模式的開創(chuàng)者是地產(chǎn)開發(fā)商德?tīng)?middot;韋布(DelWebb)公司,上個(gè)世紀(jì)60年代,其以 “太陽(yáng)城”(SunCityCenter)命名,在亞利桑那州陽(yáng)光明媚的鳳凰城建立了第一個(gè)太陽(yáng)城項(xiàng)目,并直接帶動(dòng)了美國(guó)養(yǎng)老社區(qū)的建設(shè)。

    這類地產(chǎn)項(xiàng)目主要針對(duì)年齡在55~70歲的活躍健康老人,除住宅外,還提供康樂(lè)會(huì)所和戶外運(yùn)動(dòng)設(shè)施。目前全美有十多個(gè)太陽(yáng)城項(xiàng)目,分布于亞利桑那州、加利福尼亞州等。

    太陽(yáng)城模式本質(zhì)上屬于住宅開發(fā)性質(zhì),由地產(chǎn)開發(fā)商主導(dǎo),通過(guò)銷售養(yǎng)老概念住宅,開發(fā)商得以收回投資并產(chǎn)生盈利。

    太陽(yáng)城選址通常位于郊區(qū),占地大、容積率低,精裝修標(biāo)準(zhǔn),拎包即可入住,附近一般配有專為社區(qū)服務(wù)的商業(yè)中心?？紤]到老年人收入水平,太陽(yáng)城項(xiàng)目房?jī)r(jià)往往相對(duì)便宜,如“蘋果谷太陽(yáng)城”位于洛杉磯東北方向120公里左右,房?jī)r(jià)僅為洛杉磯市內(nèi)的約三分之一,對(duì)老年購(gòu)房群體構(gòu)成了極大的吸引力。

    由于項(xiàng)目面向的是身體康健的老者,因此社區(qū)內(nèi)沒(méi)有專門提供醫(yī)療、護(hù)理等配套服務(wù),主要依賴社區(qū)所在城鎮(zhèn)提供的大市政配套。但社區(qū)為活躍長(zhǎng)者們提供了多樣的設(shè)施,如高爾夫球場(chǎng)、娛樂(lè)中心以及教育培訓(xùn)等。在醫(yī)療護(hù)理方面,允許第三方提供的家政、保健等服務(wù)。

    太陽(yáng)城平均規(guī)模在23000戶左右,入住率可達(dá)90.95%,住宅類型多樣,以獨(dú)棟和雙拼為主,還有多層公寓、獨(dú)立居住中心、生活救助中心、生活照料社區(qū)、復(fù)合公寓住宅等。據(jù)2013年的一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)顯示,太陽(yáng)城的常住居民達(dá)20多萬(wàn)人。

    典型公司

    德?tīng)?middot;韋布:開發(fā)周期長(zhǎng) 毛利率低于20%

    德?tīng)?middot;韋布公司(DelWebb)是美國(guó)活躍長(zhǎng)者之家 (ActiveAdultCommunities)的領(lǐng)導(dǎo)者,以開發(fā)太陽(yáng)城聞名。目前,德?tīng)?middot;韋布旗下活躍長(zhǎng)者社區(qū)超過(guò)55個(gè)。

    2001年,德?tīng)?middot;韋布被帕爾迪集團(tuán)(NYSE:PHM)收購(gòu),后者按照收入計(jì)算是全美最大的住宅建筑商。

    記者查閱歷史資料了解到,在被收購(gòu)前,德?tīng)?middot;韋布市值為2.81億美元(截至2000年6月30日),歷史平均股價(jià)為17.52美元,受帕爾迪收購(gòu)消息拉動(dòng),德?tīng)?middot;韋布股價(jià)曾沖至38.69美元,也刷新了歷史最高價(jià)位。

    帕爾迪2013財(cái)年年報(bào)披露,通常情況下,公司在拿地24~36個(gè)月后完成銷售,但旗下的德?tīng)?middot;韋布活躍長(zhǎng)者地產(chǎn)開發(fā)等大型項(xiàng)目除外,因?yàn)檫@類社區(qū)的建設(shè)往往耗時(shí)更長(zhǎng)。

    帕爾迪下屬的三個(gè)子品牌為專注首次置業(yè)需求的CentexHomes,針對(duì)改善性購(gòu)需求的PulteHomes以及鎖定活躍長(zhǎng)者的德?tīng)?middot;韋布,截至2013財(cái)年末,這3個(gè)品牌銷售分別占集團(tuán)總銷售額的25%、46%以及29%。一般來(lái)說(shuō),德?tīng)?middot;韋布的社區(qū)比首次置業(yè)和改善型社區(qū)占地面積更大。

    記者查詢彭博數(shù)據(jù)端獲悉,1993~2001年,德?tīng)?middot;韋布的平均毛利率為19.2%,平均凈利潤(rùn)率約為3%。截至2001年6月(被收購(gòu)前),德?tīng)?middot;韋布的凈資產(chǎn)收益率 (ROE)為18.2%,這一水平在當(dāng)時(shí)全美社區(qū)開發(fā)商中排第六位。

    由于涉足養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)和出售,以及配套設(shè)施的營(yíng)建,德?tīng)?middot;韋布是典型的重資產(chǎn)公司,作為太陽(yáng)城模式的代表企業(yè),其多年來(lái)都是微利經(jīng)營(yíng)。在被大型建筑商帕爾迪收購(gòu)后,結(jié)合兩家公司各自的優(yōu)勢(shì)以及開發(fā)經(jīng)驗(yàn),德?tīng)?middot;韋布得以繼續(xù)主導(dǎo)著美國(guó)高質(zhì)量老年住宅社區(qū)的開發(fā)。

    模式

    運(yùn)營(yíng)商主導(dǎo)CCRC模式 82%為非盈利性組織所有

    在美國(guó),另一種主流養(yǎng)老地產(chǎn)模式為持續(xù)護(hù)理退休社區(qū)(ContinueCareofRetirementCommunity,以下簡(jiǎn)稱CCRC),由運(yùn)營(yíng)商主導(dǎo),主打精細(xì)化管理服務(wù)。這一模式已有100多年歷史,經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期發(fā)展,CCRC進(jìn)一步發(fā)展成為一種復(fù)合型養(yǎng)老社區(qū)。

    CCRC模式的理念是,在復(fù)合型社區(qū)中滿足老人對(duì)健康管理、護(hù)理和醫(yī)療等不同生理年齡階段的基本養(yǎng)老需求,令老人不需要搬家就可以在CCRC社區(qū)中完成人生三分之一的幸福旅程,這也是一種提升客戶粘性的有效做法。

    全美目前共有近2000處CCRC,其中約82%為非盈利性組織所有,有相當(dāng)一部分是從傳統(tǒng)養(yǎng)老院轉(zhuǎn)型而來(lái)。

    CCRC主要服務(wù)三類老人,一類是自理型老人,年齡介于55~65歲之間,在社區(qū)中有獨(dú)立住所。社區(qū)為這部分老年人提供便捷的社區(qū)服務(wù),如餐飲、清潔、醫(yī)療保健及緊急救護(hù)等。同時(shí),為滿足老年人精神生活的需求,社區(qū)會(huì)組織各種形式的活動(dòng),如老年大學(xué)、興趣協(xié)會(huì)等。

    第二類是介助型老人,主要服務(wù)對(duì)象為需要他人照料的老人。這類老人除了可以得到社區(qū)服務(wù)外,還有類似飲食、穿衣、洗浴等日常生活護(hù)理。為了豐富介助老人的生活,一些社區(qū)也會(huì)在老人身體可接受范圍內(nèi),提供各類活動(dòng)。

    第三類是介護(hù)型老人,針對(duì)的是生活完全無(wú)法自理的老人,在介護(hù)型社區(qū),老人24小時(shí)都處于專業(yè)護(hù)士的監(jiān)護(hù)之下。介護(hù)型老人年齡一般在80歲以上,同時(shí)居住在特殊的單元里。

    CCRC模式對(duì)管理和護(hù)理人員水平要求較高,員工人數(shù)眾多,服務(wù)提供者和入住老人的比例一般為1:1。為了集中為老人提供全方位服務(wù),并進(jìn)一步降低看護(hù)成本,CCRC項(xiàng)目通常位于郊區(qū),以多層為主,布局緊湊,密度相對(duì)太陽(yáng)城更高。

    和太陽(yáng)城靠出售地產(chǎn)獲利不同,CCRC只提供地產(chǎn)租賃權(quán)和服務(wù)享受權(quán),通過(guò)收取房屋租賃費(fèi)和服務(wù)費(fèi)賺錢。其中,服務(wù)費(fèi)包括一次性的入門費(fèi)、定期的房屋租賃費(fèi)及特殊服務(wù)費(fèi)等。根據(jù)房間大小,入門費(fèi)從20萬(wàn)美元到100萬(wàn)美元不等,年費(fèi)或月費(fèi)則視所需護(hù)理的程度而定,針對(duì)健康活躍長(zhǎng)者,每月需要支付3000美元,半護(hù)理老人4000美元/月,全護(hù)理老人則是5000~6000美元/月。特殊服務(wù)費(fèi)則取決于個(gè)體所需的額外護(hù)理服務(wù)。

    CCRC模式具有支付入門費(fèi)的會(huì)員制特點(diǎn),這恰恰也是這種模式的突出風(fēng)險(xiǎn)之一,假如遭遇不誠(chéng)信的企業(yè),或因企業(yè)經(jīng)營(yíng)不善等導(dǎo)致項(xiàng)目現(xiàn)金流出現(xiàn)嚴(yán)重問(wèn)題時(shí),老人預(yù)先繳納的入門費(fèi)就極有可能 “打水漂”。因此,CCRC模式必須由具備市場(chǎng)認(rèn)可、具有優(yōu)秀品牌的公司進(jìn)行管理和開發(fā)。

    典型公司

    布魯克代爾:人力、折舊成本沉重 業(yè)績(jī)連年虧損

    布魯克代爾老年關(guān)懷公司(NYSE:BKD)是全美最大的養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商,負(fù)責(zé)老年人退休后護(hù)理、醫(yī)療、起居等,以入門費(fèi)、租賃為主要收入來(lái)源。據(jù)美國(guó)老年住宅協(xié)會(huì)(以下簡(jiǎn)稱ASHA)2013年報(bào)告,布魯克代爾已連續(xù)五年蟬聯(lián)規(guī)模最大的養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商頭銜,該公司同時(shí)也是美國(guó)第三大養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商,這決定了布魯克代爾既是輕資產(chǎn)公司,也有重資產(chǎn)運(yùn)作模式。

    截至今年3月31日,布魯克代爾在美國(guó)36個(gè)州擁有647個(gè)社區(qū),運(yùn)營(yíng)著超過(guò)550個(gè)老年生活社區(qū)和退休社區(qū),每天有超過(guò)32000名服務(wù)人員向逾52000位入住老者提供護(hù)理。公司2014年一季報(bào)披露,公司旗下供出售的社區(qū)有226個(gè),用于租賃的329個(gè),僅提供管理服務(wù)的有92個(gè)社區(qū)。

    不過(guò),布魯克代爾的經(jīng)營(yíng)狀況并不好,自2005年登陸紐交所以來(lái),其長(zhǎng)期處于虧損狀態(tài),截至2013年末,公司凈資產(chǎn)收益率為-0.7%。記者梳理了公司2007年來(lái)的核心財(cái)務(wù)指標(biāo),并通過(guò)計(jì)算發(fā)現(xiàn),7年來(lái)公司毛利率和凈利率平均值分別為37.93%和-5.56%。

    盡管連年虧損,但布魯克代爾在二級(jí)市場(chǎng)上的股價(jià)表現(xiàn)并不差。自2009年3月觸及2.5美元的歷史最低點(diǎn)以來(lái),公司股價(jià)一路震蕩上行,最新報(bào)34.95美元,5年多來(lái)累計(jì)漲幅約達(dá)13倍,市值約60億美元。對(duì)此,一位對(duì)美國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)頗有研究的業(yè)內(nèi)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,“主要是因?yàn)榇蠹覍?duì)它的模式比較認(rèn)可。作為CCRC模式的龍頭企業(yè),二級(jí)市場(chǎng)愿意給予公司一個(gè)高估值。至于其凈利潤(rùn)為負(fù),則是因?yàn)槿肆?、折舊等運(yùn)營(yíng)成本高企。”

    以2013財(cái)年年報(bào)為例,布魯克代爾運(yùn)營(yíng)成本中最大的一項(xiàng)為人工成本,占比66%,這和公司本身以提供護(hù)理服務(wù)為主業(yè),需要大量人力密切相關(guān)。此外,費(fèi)用的核心組成部分為租金和折舊攤銷費(fèi)用,各占11%。

    布魯克代爾雖然常年虧損,其營(yíng)收卻穩(wěn)定增長(zhǎng)。自2007年以來(lái),公司營(yíng)收同比增幅分別為4.8%、4.9%、12.72%、7.78%、12.64%以及4.5%;公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流入也逐年上升,2008年~2013年依次為1.37億、2.37億、2.28億、2.68億、2.91億和3.66億美元。

    在今年2月的公告中,布魯克代爾宣布將與Emeritus合并,后者是行業(yè)第二大運(yùn)營(yíng)商,合并后的公司將成為美國(guó)最大的養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商,布魯克代爾占新公司73.1%的股份,據(jù)悉,合并事項(xiàng)已于今年7月完成。

    模式

    金融機(jī)構(gòu)完成前期投資凈出租模式為主流

    據(jù)ASHA2013年報(bào)告,截至2013年6月1日,在全美規(guī)模最大的五大老年住宅開發(fā)商中,有兩家是房地產(chǎn)投資信托公司 (以下簡(jiǎn)稱REITs)。金融機(jī)構(gòu)參與養(yǎng)老地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)在于,其為地產(chǎn)項(xiàng)目提供了資金來(lái)源,可有效解決資金占用較長(zhǎng)的問(wèn)題,并為開發(fā)商提供了更好的退出機(jī)制。

    REITs是美國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的主流投資商。大多數(shù)養(yǎng)老或醫(yī)療地產(chǎn)類的REITs公司成立于上世紀(jì)70~80年代,大型REITs公司擁有的物業(yè)數(shù)量可達(dá)600多處,其中,80%~90%的物業(yè)是自有的,其余物業(yè)則是通過(guò)與運(yùn)營(yíng)商或其他投資人合作發(fā)起的私募基金平臺(tái)持有。這類REITs總資產(chǎn)規(guī)?？蛇_(dá)百億美元以上,但員工卻只有一兩百人,屬于典型的資本密集型企業(yè)。

    REITs最常見(jiàn)的投資方式有兩種,一種是凈出租模式,另一種是委托經(jīng)營(yíng)模式。在凈出租模式下,REITs公司將養(yǎng)老物業(yè)出租給運(yùn)營(yíng)商,每年收取固定租金費(fèi)用,而直接運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、社區(qū)維護(hù)費(fèi)用、稅費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等一切由運(yùn)營(yíng)商承擔(dān)。在這種模式下,REITs的毛利潤(rùn)率很高,租金收益可達(dá)50%以上,而且?guī)缀醪怀袚?dān)任何經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn);與之相對(duì),作為租戶的運(yùn)營(yíng)商則獲取全部經(jīng)營(yíng)收入及剔除租金費(fèi)用、運(yùn)營(yíng)成本后的剩余收益,并承擔(dān)絕大部分經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

    在委托經(jīng)營(yíng)模式下,REITs公司將旗下物業(yè)托管給運(yùn)營(yíng)商,運(yùn)營(yíng)商每年收取相當(dāng)于經(jīng)營(yíng)收入5%~6%作為管理費(fèi),但不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)虧損的風(fēng)險(xiǎn),也不獲取剩余收益,所有的經(jīng)營(yíng)收入都?xì)wREITs所有,經(jīng)營(yíng)成本也由REITs公司負(fù)擔(dān),相應(yīng)的,REITs獲取租金及經(jīng)營(yíng)剩余收益,承擔(dān)大部分經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

    對(duì)比可知,在凈出租模式下,REITs的風(fēng)險(xiǎn)更低、收益更穩(wěn)定,因此,為降低資金成本,REITs的大部分物業(yè)采用凈出租方式運(yùn)營(yíng),只有少數(shù)物業(yè)采用委托經(jīng)營(yíng)模式運(yùn)營(yíng)。

    正是依靠賺取租金收入以及部分經(jīng)營(yíng)所得,REITs獲得了源源不斷的穩(wěn)定收益,也由此成為了養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)上有力的長(zhǎng)期投資人。

   典型公司

    HCP:輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng) 平均毛利率高達(dá)56%

    HCPInc.(NYSE:HCP)就是在這一模式下運(yùn)作成功的案例之一。HCP公司是美國(guó)一家服務(wù)于醫(yī)療保健領(lǐng)域的房地產(chǎn)投資信托公司,在美國(guó)紐交所上市,也是標(biāo)普500指數(shù)成分股,目前公司總市值為198億美元。旗下地產(chǎn)包括老年人住宅、生命科學(xué)地產(chǎn)、診所、醫(yī)院及專業(yè)護(hù)理院。

    2013年期末,HCP旗下共有444個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目,運(yùn)營(yíng)成本為9560.3萬(wàn)美元,公司獲得的租賃收入為6.03億美元,入住和服務(wù)費(fèi)用為1.46億美元,扣除折舊攤銷等,2013年公司來(lái)自養(yǎng)老地產(chǎn)的凈營(yíng)收約為5.94億美元,同比增長(zhǎng)24%。

    記者查閱公司歷史財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)并計(jì)算得出,公司最近六年平均毛利率高達(dá)56%,凈利率也處于較高水平,為28.75%。截至2013財(cái)年末,公司凈資產(chǎn)收益率為9.4%,在同類REITs中居第五位。

    記者觀察:美養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)分工明確 各投資主體業(yè)績(jī)迥異

    通過(guò)上述案例不難發(fā)現(xiàn),美國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)生態(tài)圈的構(gòu)建離不開各個(gè)市場(chǎng)主體的分工合作:開發(fā)商采取拿地、建房、賣房的“快進(jìn)快出”方式,是典型的重資產(chǎn)運(yùn)作模式,利潤(rùn)微薄,且因受制于養(yǎng)老設(shè)施等配套的建造,資金回籠速度相比一般地產(chǎn)業(yè)更慢;運(yùn)營(yíng)商通常只租賃不持有,同時(shí)提供專業(yè)護(hù)理服務(wù),借助輕資產(chǎn)模式放大經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金回報(bào),但需承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn);投資商(如REITs)則通過(guò)長(zhǎng)期持有資產(chǎn)獲取穩(wěn)定的租金收益,利潤(rùn)率高但資金回籠期長(zhǎng),風(fēng)險(xiǎn)低,但投資回報(bào)率也略低。

    一方面,在這種各司其職的方式下,參與者既能找到專業(yè)的運(yùn)營(yíng)商,也能尋到長(zhǎng)期投資人,同時(shí)也滿足了各類投資主體的風(fēng)險(xiǎn)偏好,進(jìn)一步促進(jìn)了美國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展。

    另一方面,美國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)中傳統(tǒng)的開發(fā)商和運(yùn)營(yíng)商利潤(rùn)微薄也是不爭(zhēng)的事實(shí),而這種微利甚至虧損經(jīng)營(yíng)的狀況不僅僅發(fā)生在上市公司身上。

    金融信息公司Sageworks近期對(duì)全美1000多個(gè)行業(yè)中非上市公司的財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行分析,結(jié)果顯示,在截至2014年7月1日的12個(gè)月里,僅有一個(gè)行業(yè)凈利潤(rùn)率呈負(fù)值(-1%),而這正是持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)和輔助生活服務(wù)設(shè)施行業(yè)(北美行業(yè)分類代碼:6233)。

    Sageworks分析師利比·比爾曼表示,最不賺錢的行業(yè)具有一個(gè)共同點(diǎn),即費(fèi)用支出都很龐大。持續(xù)照護(hù)和輔助生活服務(wù)設(shè)施行業(yè)的凈利潤(rùn)率向來(lái)微薄,提供服務(wù)所需的設(shè)備以及固定成本可能非常高;此外,很多設(shè)施從政府項(xiàng)目和保險(xiǎn)公司獲得的報(bào)銷比例也受到嚴(yán)格控制。

    注:美國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)參與各方的ROE都不高,即便是輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的REITs也不到10%;尤其是運(yùn)營(yíng)商的ROE普遍為負(fù),而國(guó)內(nèi)地產(chǎn)商進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)普遍扮演的角色恰恰是運(yùn)營(yíng)商。另,普爾特2013年的ROE數(shù)據(jù)采用的是稅前利潤(rùn)。

    行業(yè)困局

    養(yǎng)老地產(chǎn)看上去很美 馬拉松式投入考驗(yàn)企業(yè)耐力

    在企業(yè)扎堆進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的背后,是國(guó)內(nèi)多數(shù)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)長(zhǎng)年累月的艱難度日,甚至連年虧損的現(xiàn)狀。

    原因何在?多位業(yè)內(nèi)人士對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,行業(yè)的長(zhǎng)周期性、項(xiàng)目的盲目貪大、產(chǎn)品與需求不匹配等等,都會(huì)直接導(dǎo)致不盡如人意的結(jié)果。

    而眼下扎堆進(jìn)入這一行業(yè)的企業(yè),前路究竟會(huì)如何?

    尚無(wú)完全成熟模式

    不少企業(yè)開始轉(zhuǎn)向國(guó)外“取經(jīng)”,特別是CCRC模式(持續(xù)照料退休社區(qū)),近幾年得到了不少關(guān)注。

    清華大學(xué)建筑學(xué)系教授周燕珉就曾表示,最近的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)熱潮促使很多開發(fā)商、投資者或政府人員到國(guó)外參觀考察,希望把國(guó)外經(jīng)驗(yàn)推廣到國(guó)內(nèi)。然而養(yǎng)老社區(qū)發(fā)展是帶有時(shí)代和地域特征的,從國(guó)家整體的政策環(huán)境、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平到老年人的居住習(xí)慣,再到社區(qū)的服務(wù)管理模式,國(guó)內(nèi)外都不相同。更重要的是,國(guó)內(nèi)外養(yǎng)老地產(chǎn)的整體生態(tài)不同,比如美國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)由開發(fā)商、投資商、運(yùn)營(yíng)商共同構(gòu)建,三方各司其職,每一個(gè)參與者都可以得到風(fēng)險(xiǎn)和收益的較好匹配。相比美國(guó),中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)雖然匯聚了地產(chǎn)商、保險(xiǎn)公司和其他民營(yíng)企業(yè),但各自定位模糊,更加談不上彼此的分工合作,結(jié)果就是在養(yǎng)老地產(chǎn)的投資、開發(fā)、運(yùn)營(yíng)三個(gè)階段,都能看到開發(fā)商的身影,開發(fā)商扮演的角色過(guò)于復(fù)雜。

    曾在歐美各國(guó)研究養(yǎng)老行業(yè)多年的清華大學(xué)博士王勤也對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,CCRC模式被過(guò)分推銷了。“實(shí)際上,CCRC在美國(guó)也是小眾產(chǎn)品,真正能夠負(fù)擔(dān)起這種生活方式的人寥寥無(wú)幾。”

    醫(yī)療問(wèn)題難解決

    做養(yǎng)老地產(chǎn),醫(yī)療是一個(gè)繞不過(guò)去的問(wèn)題。目前,國(guó)內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目多數(shù)沒(méi)有自己的醫(yī)療資源,往往選擇與某個(gè)醫(yī)院進(jìn)行合作,開辟“綠色通道”等方式解決老人的就醫(yī)需求。護(hù)理人員缺乏必要的技能,難以勝任相應(yīng)的護(hù)理工作。

    這與美國(guó)的情況相去甚遠(yuǎn)。美國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)擁有成熟的醫(yī)療護(hù)理服務(wù)配套體系。在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、或是專業(yè)護(hù)理機(jī)構(gòu)中,都有專業(yè)醫(yī)師、康復(fù)治療師、長(zhǎng)期照護(hù)護(hù)士等專業(yè)養(yǎng)老護(hù)理團(tuán)隊(duì)對(duì)老年人進(jìn)行長(zhǎng)期持續(xù)的檢測(cè)。

    泰康人壽助理總裁劉挺軍對(duì)記者表示,國(guó)外醫(yī)療資源很豐富,分布也比較均衡。“而中國(guó)就很特殊,不僅醫(yī)療資源、養(yǎng)老資源總體供應(yīng)不足,其分布也不均衡,好的醫(yī)療資源集中在大城市、大醫(yī)院。”

    不僅如此,老年人大部分有慢性病,而且是多種慢性病,這需要長(zhǎng)期的預(yù)防保健和專業(yè)的調(diào)理。“即使到了三甲醫(yī)院,也只能解決急診的問(wèn)題,全周期的護(hù)理無(wú)從談起。我們從消費(fèi)者的角度、從社會(huì)效率的角度,包括從商業(yè)模式的角度提出醫(yī)養(yǎng)結(jié)合。”劉挺軍說(shuō),“把急性病治療、術(shù)后康復(fù)、慢性病的長(zhǎng)期干預(yù)和持續(xù)的健康管理按照老年人的需求特點(diǎn)結(jié)合起來(lái),而不是簡(jiǎn)單把社區(qū)和醫(yī)院放到一起。”

    不過(guò),投資類似醫(yī)院的場(chǎng)所,難度是可想而知的。一位長(zhǎng)期關(guān)注養(yǎng)老行業(yè)的投資人對(duì)記者表示,現(xiàn)在很多企業(yè)都想“蓋一個(gè)醫(yī)院”,但是,醫(yī)院不是“蓋”成的,關(guān)鍵是要有醫(yī)療資源,而這是個(gè)很復(fù)雜的事情。

    高端路線“曲高和寡”

    在目前盈利模式并不清楚的情況下,國(guó)內(nèi)企業(yè)在進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)時(shí)不約而同地選擇了“高端”,月均支出動(dòng)輒上萬(wàn)。有投資機(jī)構(gòu)做過(guò)調(diào)研,中國(guó)家庭年收入超過(guò)150萬(wàn)的老年人口為1020萬(wàn),也就是說(shuō),僅5.1%的老年人可以“滿足”這種高端定位。

    周燕珉表示,發(fā)達(dá)國(guó)家步入老齡化社會(huì)已有百年以上的歷史,其養(yǎng)老設(shè)施覆蓋體系比較完善和全面,目前比較高端的養(yǎng)老社區(qū)是在經(jīng)歷了很長(zhǎng)的發(fā)展歷程后形成的,并且也僅僅是其養(yǎng)老居住體系中的一部分。目前,中國(guó)65歲以上的老年人口比例為8.87%,接近日本1980年的9.1%,并與美國(guó)上世紀(jì)五六十年代相近。

    王勤告訴記者,目前,高端的人群需求被高估,而90%以上的中等收入人群被忽略。這是很多運(yùn)營(yíng)商無(wú)法盈利的一個(gè)重要原因。

    養(yǎng)老行業(yè)人士田國(guó)勇也對(duì)記者表示,國(guó)內(nèi)高端養(yǎng)老院目前的入住率大多不是很理想,這與國(guó)內(nèi)的老齡人口特點(diǎn)有關(guān)系。目前步入70歲的老人多是“50”前的,一輩子省吃儉用,很是樸素,享老消費(fèi)還沒(méi)有真正到來(lái)。“高端養(yǎng)老的群體只占養(yǎng)老市場(chǎng)份額的一小部分,目前市場(chǎng)還在培育期,還需要引導(dǎo)消費(fèi),可能會(huì)在未來(lái)5~10年爆發(fā)出來(lái)。中端養(yǎng)老應(yīng)該會(huì)有不錯(cuò)的發(fā)展前景。”

    虧損局面難打破

    養(yǎng)老行業(yè)出現(xiàn)了“怪現(xiàn)狀”:公立養(yǎng)老院一床難求,私營(yíng)養(yǎng)老院卻因入住率偏低而步履艱難,甚至已經(jīng)有公司決定放棄。

    今年4月,北京長(zhǎng)青國(guó)際老年公寓有限公司八成股權(quán)被掛牌出售。該公司為北京城建與中國(guó)紅十字基金會(huì)所有。其開發(fā)的項(xiàng)目有北京曜陽(yáng)國(guó)際老年公寓。2012年北京長(zhǎng)青虧損5042.7萬(wàn)元,2013年虧損4926.1萬(wàn)元。

    這只是國(guó)內(nèi)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)虧損的一個(gè)縮影。據(jù)山東省2013年的一項(xiàng)統(tǒng)計(jì),當(dāng)?shù)刂挥?0%的民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)能夠盈利,虧損的占40%。北京歐英明德養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)咨詢有限公司副總經(jīng)理邱浩浩告訴記者,能夠盈利的民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在全國(guó)范圍內(nèi)占比都比較低。

    邱浩浩表示,在國(guó)內(nèi),民營(yíng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)分為民辦盈利型和民辦非盈利型,其主要區(qū)別體現(xiàn)在民政系統(tǒng)和地方政府的補(bǔ)貼和稅費(fèi)優(yōu)惠方面。國(guó)內(nèi)80%以上的養(yǎng)老院是非盈利性質(zhì)的,其生態(tài)環(huán)境、配套設(shè)施等都處于非常落后的水平,入住率自然低;而盈利性的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)則硬件設(shè)施非常完善,但是要么醫(yī)療護(hù)理以及服務(wù)體系沒(méi)跟上,要么價(jià)格高得驚人,要么是遠(yuǎn)離中心城區(qū),所以入住率也不高。

    入住率是保證盈利與否的決定性條件。王勤告訴記者,養(yǎng)老院入住率一般要達(dá)到70%~80%,才能實(shí)現(xiàn)盈虧平衡。而在國(guó)內(nèi),目前入住率良好的機(jī)構(gòu)很少,“私立機(jī)構(gòu)和一般的公立機(jī)構(gòu),很多入住率都在50%附近。北京有一個(gè)項(xiàng)目,開業(yè)3年了才住了7個(gè)老人!”

    美國(guó)典型CCRC公司布魯克代爾處于連續(xù)10年虧損的境地。國(guó)內(nèi)企業(yè)又究竟能夠忍受幾年虧損呢?

    “微利”本質(zhì)須認(rèn)清

    即使把各方面因素都考慮到并盈利了,養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)也不是一個(gè)“躺著數(shù)錢”的行業(yè)。據(jù)劉挺軍介紹,泰康人壽對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資的盈利預(yù)期,按凈運(yùn)營(yíng)收入占資產(chǎn)的比例來(lái)衡量,也不過(guò)2%~3%。

    劉挺軍表示,布魯克代爾的虧損是因?yàn)橛?jì)算了折舊,而商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)考察其盈利能力要按經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流和現(xiàn)金流折現(xiàn)來(lái)計(jì)算。“我們希望通過(guò)5到8年的時(shí)間,形成穩(wěn)定的現(xiàn)金流。從大資產(chǎn)組合來(lái)看,我們會(huì)配一些收益較高的,但也要配一些穩(wěn)定的,比如養(yǎng)老社區(qū)。我們期望凈運(yùn)營(yíng)收入與資產(chǎn)的比例,大概能達(dá)到2~3個(gè)百分點(diǎn),這是社會(huì)平均租金加上服務(wù)溢價(jià)的結(jié)果。”

    “第一,養(yǎng)老是長(zhǎng)線產(chǎn)業(yè),沒(méi)有暴利;第二,服務(wù)做好了,社會(huì)租金會(huì)回到正常水平。”劉挺軍總結(jié)道,“最終能不能成功,一是要看商業(yè)模式,二是認(rèn)清行業(yè)屬性—是服務(wù)業(yè)而不是地產(chǎn)業(yè)。”

    王勤表示,國(guó)外的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)也不是暴利,“比如在西班牙,凈利率一般在6%左右。”而在中國(guó),更應(yīng)該“薄利多銷”,“開發(fā)商要從開發(fā)型的地產(chǎn)商轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)營(yíng)型的地產(chǎn)商,這是一樁長(zhǎng)期的生意。”

    一位長(zhǎng)期關(guān)注旅游和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的職業(yè)投資人表示,養(yǎng)老行業(yè)目前盈利狀況普遍不好,“收獲期估計(jì)還要過(guò)幾年”。在他看來(lái),兩三年的培育期還是可以接受的,但如果超過(guò)五年還不能達(dá)到盈虧平衡,估計(jì)這個(gè)企業(yè)也就做不下去了。

    “養(yǎng)老項(xiàng)目從立項(xiàng)、籌備到開業(yè)的周期,本身就比一般產(chǎn)業(yè)要長(zhǎng)很多,而運(yùn)營(yíng)達(dá)到平衡點(diǎn)一般需要3~4年以上,達(dá)到盈利狀態(tài)一般要5~6年時(shí)間。這個(gè)周期對(duì)于投資商來(lái)說(shuō)是一個(gè)不小的考驗(yàn),一方面需要較為雄厚的資金鏈,另一方面需要具備可持續(xù)的運(yùn)營(yíng)能力。”邱浩浩說(shuō)。

    細(xì)節(jié)風(fēng)險(xiǎn)不可忽視

    在盈利難的現(xiàn)實(shí)之下,不少所謂的養(yǎng)老項(xiàng)目其實(shí)另有目的。邱浩浩表示,由于養(yǎng)老項(xiàng)目投資回報(bào)周期長(zhǎng),很多開發(fā)商為了快速回籠資金,打著養(yǎng)老的幌子拿地,實(shí)際上進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。

    真正要做養(yǎng)老的企業(yè),目前還在不斷試錯(cuò)的過(guò)程當(dāng)中。在王勤看來(lái),養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)要迎來(lái)大發(fā)展,從人口的計(jì)算上,大概有5~10年的過(guò)渡期,眼下這個(gè)行業(yè)已有很多重復(fù)投資:“不少企業(yè)往往在前期準(zhǔn)備不夠充分,項(xiàng)目來(lái)來(lái)回回地修改,造成了資源浪費(fèi)。”

    對(duì)于養(yǎng)老行業(yè)的服務(wù)業(yè)屬性,許多企業(yè)也理解不到位。“能盈利的機(jī)構(gòu)的共同點(diǎn)有:設(shè)施設(shè)置不是大而全,而是能靈活利用空間;服務(wù)專業(yè),不是人海戰(zhàn)術(shù),而是有專業(yè)團(tuán)隊(duì),這是很重要的。”王勤說(shuō),人才不足是目前房地產(chǎn)商遇到的大問(wèn)題之一。

    此外,對(duì)于養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在法律方面的風(fēng)險(xiǎn),很多企業(yè)還認(rèn)識(shí)不足。“風(fēng)險(xiǎn)還是比較大,比如老人在院內(nèi)有個(gè)閃失,家屬把養(yǎng)老院告上法庭,這樣的例子并不少。想要規(guī)避,要注意兩方面,第一是在法律條文上規(guī)定,還有入院時(shí)的評(píng)估,有據(jù)可查;第二就是從設(shè)計(jì)上考慮到位。”