無(wú)法復(fù)制的養(yǎng)老地產(chǎn) 探索階段的中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)困惑

    全國(guó)老齡辦指出，今后20年我國(guó)將年均增加1000萬(wàn)老年人口，到本世紀(jì)中葉將迎來(lái)老齡化高峰，老年人口預(yù)計(jì)達(dá)4.87億，占總?cè)丝诘谋戎厣仙?5%，中國(guó)社會(huì)即將進(jìn)入“銀發(fā)時(shí)代”，21世紀(jì)將是老齡化的世紀(jì)。盡管中國(guó)不是老齡化程度最重的國(guó)家，但將長(zhǎng)期是老年人口規(guī)模最大的國(guó)家。根據(jù)中國(guó)老齡科學(xué)研究中心的測(cè)算，在過(guò)去的30年間，中國(guó)老年人口的增長(zhǎng)超過(guò)了總?cè)丝诘脑鲩L(zhǎng)速度。

    “中國(guó)從上世紀(jì)70年代末開(kāi)始實(shí)施計(jì)劃生育，現(xiàn)在計(jì)劃生育實(shí)施以來(lái)的人都30多歲了，形成了一批421的家庭，上面有四個(gè)老人，中間一代兩個(gè)人，下面一個(gè)孩子。421家庭出現(xiàn)以后，對(duì)家庭的養(yǎng)老功能形成了沖擊。”北京太陽(yáng)城集團(tuán)董事局主席朱鳳泊在接受采訪時(shí)曾說(shuō)到。

    傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老模式難以承擔(dān)進(jìn)入老齡化的中國(guó)社會(huì)發(fā)展，而隨著“以房養(yǎng)老”等飽受詬病的養(yǎng)老觀念的提出又為我們敲響了警鐘。每個(gè)人都有老的那一天，我們應(yīng)該選擇怎樣的養(yǎng)老生活方式，怎么度過(guò)人生夕陽(yáng)的時(shí)光成為所有人所關(guān)注的話題。而養(yǎng)老這一領(lǐng)域也成為企業(yè)探索研究的對(duì)象。

    從“地產(chǎn)”到“產(chǎn)業(yè)” 養(yǎng)老在摸索中起步

    “別跟我提養(yǎng)老地產(chǎn)。”現(xiàn)在在與很多開(kāi)發(fā)商聊到養(yǎng)老地產(chǎn)時(shí)他們的第一反應(yīng)就是如此，當(dāng)年大家趨之若鶩的養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)在就如同洪水猛獸般避之不及。“現(xiàn)在我們做的都是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，借著養(yǎng)老拿地買(mǎi)房子的事我們不干。”一位開(kāi)發(fā)商這樣對(duì)鳳凰房產(chǎn)表示。

    曾幾何時(shí)，養(yǎng)老地產(chǎn)遍地開(kāi)花，山巒湖泊之間風(fēng)景秀美之所工地密布，美其名曰養(yǎng)老地產(chǎn)，其實(shí)際上只是新一輪對(duì)大自然的跑馬圈地。所謂地產(chǎn)也大多淪為開(kāi)發(fā)商囤地賣(mài)房子的工具。因此本應(yīng)該是作為社會(huì)養(yǎng)老補(bǔ)充的“養(yǎng)老地產(chǎn)”從誕生到現(xiàn)在名聲并不太好。

    近幾年來(lái)另一個(gè)名聲在外的詞匯是“中國(guó)大媽”，他們以獨(dú)門(mén)絕技“廣場(chǎng)舞”名動(dòng)江湖，“廣場(chǎng)舞”爭(zhēng)論的背后是中國(guó)老齡化進(jìn)程的加劇所帶來(lái)的城市發(fā)展的矛盾。

    一個(gè)客觀的事實(shí)是，中國(guó)已經(jīng)進(jìn)入老年社會(huì)，而現(xiàn)有的養(yǎng)老服務(wù)設(shè)置無(wú)法保障如此龐大的老年人的需求。根據(jù)中國(guó)社科院發(fā)布的《2014年中國(guó)社會(huì)形勢(shì)分析與預(yù)測(cè)》顯示，截至2013年末，我國(guó)60周歲及以上人口20243萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?4.9%，65周歲及以上人口13161萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?.7%。“在未來(lái)的40年時(shí)間里，我國(guó)將面臨非常嚴(yán)峻的人口老齡化問(wèn)題”，全國(guó)老齡工作委員會(huì)辦公室副主任朱勇表示：“據(jù)預(yù)測(cè)，老齡人口數(shù)到2025年將超過(guò)3億，2033年超過(guò)4億，2053年將達(dá)到最高峰，4.87億。”

    面對(duì)正在迅速“變老”的中國(guó)社會(huì)，巨大的需求面對(duì)的是并不完備的市場(chǎng)。據(jù)媒體報(bào)道稱，北京第一社會(huì)福利院目前有1100張床位，但現(xiàn)在已有8000多人在排隊(duì)等待床位，福利院的工作人員表示，老人要想住進(jìn)來(lái)，至少得等10年。養(yǎng)老體系的欠缺也給市場(chǎng)帶來(lái)了巨大機(jī)遇，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)被認(rèn)為是“朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)”受到越來(lái)越多人的關(guān)注。而過(guò)去，我們提到的更多是“養(yǎng)老地產(chǎn)”。

    那何為“養(yǎng)老地產(chǎn)”呢？原住建部政策研究中心副主任王玨林認(rèn)為：“養(yǎng)老地產(chǎn)是住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)和服務(wù)三者的有機(jī)結(jié)合體。它是一種創(chuàng)新的房地產(chǎn)產(chǎn)品，也可以稱為房地產(chǎn)混合開(kāi)發(fā)模式。養(yǎng)老地產(chǎn)接近于高端住宅產(chǎn)品，但又有所不同，養(yǎng)老地產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)更高，功能和設(shè)施更全，可以根據(jù)老年人的需要，從居住、餐飲、護(hù)理、醫(yī)療、康復(fù)等方面量身設(shè)計(jì)。”可以說(shuō)地產(chǎn)只是養(yǎng)老地產(chǎn)中的一部分，養(yǎng)老地產(chǎn)更注重的是服務(wù)的那一部分。而傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)商在做養(yǎng)老地產(chǎn)時(shí)更為看重的是可以通過(guò)打造養(yǎng)老的概念更加容易的從政府手中獲得土地，最終的目的還是盡快銷售住宅，這就使得養(yǎng)老地產(chǎn)在一定程度上“變味了”。這也是當(dāng)前開(kāi)發(fā)商極力避開(kāi)“養(yǎng)老地產(chǎn)”這樣詞匯的原因。

    “其實(shí)現(xiàn)在借著養(yǎng)老的名義開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)已經(jīng)過(guò)時(shí)了，”中房聯(lián)合集團(tuán)副總裁王毅對(duì)鳳凰房產(chǎn)表示：“現(xiàn)在大多數(shù)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)不會(huì)再像過(guò)去那樣借開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)從地方政府手里拿地賣(mài)房子，這樣實(shí)際上是一種不可持續(xù)的開(kāi)發(fā)，對(duì)于企業(yè)以及項(xiàng)目當(dāng)?shù)夭⒉粫?huì)帶來(lái)多少好的影響。”目前，包括他所在的中房集團(tuán)也都在與地方政府與其他企業(yè)積極研究探討一種可行的、可持續(xù)的養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式。

    養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展困局之一：無(wú)法復(fù)制的中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)

    再回到廣場(chǎng)舞的話題，據(jù)媒體報(bào)道，當(dāng)前全國(guó)有近億人參與到廣場(chǎng)舞的活動(dòng)之中，而且參與者主要是很多歲數(shù)正在變大的女性。他們正好是需要被納入到養(yǎng)老體系中來(lái)的那部分人群。也正是中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的源動(dòng)力之一。這些進(jìn)入社會(huì)養(yǎng)老體系的人群可以被稱為是“活力老人”，他們有時(shí)間、有精力也有經(jīng)濟(jì)能力享受自己的“退休”生活，因此一個(gè)被稱為“中國(guó)大媽”的特殊群體將“廣場(chǎng)舞”帶到火車(chē)上、旅游景點(diǎn)甚至海外的街道和廣場(chǎng)上。實(shí)際上“大媽們”也很無(wú)奈：“我們只想找個(gè)地方跳舞健身！”

    那么老年人應(yīng)該怎樣選擇適合自己養(yǎng)老方式呢？中國(guó)傳統(tǒng)上是以居家養(yǎng)老為主，老人一般不愿離開(kāi)多年居住的房子以及自己所熟悉的社區(qū)。社區(qū)養(yǎng)老作為養(yǎng)老地產(chǎn)的一個(gè)部分成為許多養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的嘗試目標(biāo)，老人們可以居住在自己家中，一方面可以享受到子女親人的照料，另一方面也可以享受到社區(qū)提供的專業(yè)服務(wù)，然而真正成功的案例并不多。老人看重的更多的是社區(qū)所提供的各種老年娛樂(lè)休閑設(shè)施，而對(duì)于集中的餐飲配送和床位則鮮有問(wèn)津者。

    另一方面，部分開(kāi)發(fā)商也在嘗試養(yǎng)老社區(qū)的構(gòu)建，建造專門(mén)的適老住宅社區(qū)，并配套提供相應(yīng)的服務(wù)。這部分養(yǎng)老地產(chǎn)以出租和出售為主。出售的則是你購(gòu)買(mǎi)養(yǎng)老社區(qū)的房產(chǎn)可以享受相應(yīng)的配套服務(wù)，出租則多為繳納會(huì)員費(fèi)的會(huì)員制度，在繳納會(huì)員費(fèi)后可以享受相應(yīng)的物業(yè)居住權(quán)并享受相應(yīng)的社區(qū)配套服務(wù)。但是長(zhǎng)久以來(lái)，中國(guó)老年人風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)比較強(qiáng)，投資意愿比較薄弱，因此養(yǎng)老地產(chǎn)的銷售周期都比較長(zhǎng)。

    從目前來(lái)看，“養(yǎng)老地產(chǎn)”剛剛處于起步階段，尚未有一個(gè)好的模式，成功的標(biāo)桿企業(yè)甚少，缺少領(lǐng)軍房企，養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展速度慢。

    傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)習(xí)慣買(mǎi)地、建房然后就銷售的快速周轉(zhuǎn)模式，而養(yǎng)老地產(chǎn)則是需要長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)的，同時(shí)還需要大量的資金投入以及跨平臺(tái)的資源支持，因此養(yǎng)老地產(chǎn)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)都是極大的挑戰(zhàn)。中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌表示，對(duì)中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)到底怎么做還在探索當(dāng)中，還沒(méi)有做真正的突破，真正養(yǎng)老地產(chǎn)機(jī)構(gòu)能持平就不錯(cuò)了，不少還是虧損狀態(tài)。

    養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展困局之二：年輕人成為養(yǎng)老地產(chǎn)銷售主角

    “中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)奇特的現(xiàn)象就是養(yǎng)老社區(qū)里住的都不是老人”，海南長(zhǎng)壽城投資發(fā)展有限公司運(yùn)營(yíng)總監(jiān)孫鵬對(duì)鳳凰房產(chǎn)表示：“當(dāng)前養(yǎng)老地產(chǎn)大多的購(gòu)買(mǎi)者是年輕人，他們?yōu)樽约夯蛘吒改纲?gòu)買(mǎi)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。”這就造成了一個(gè)奇怪了現(xiàn)象，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的業(yè)主都不是老年人，因此很多為老人準(zhǔn)備的服務(wù)人員、設(shè)施和醫(yī)療設(shè)備根本無(wú)處使用，造成大量的資源浪費(fèi)。

    特別是一些銷售的項(xiàng)目，這樣的問(wèn)題尤其嚴(yán)重。“上次見(jiàn)到宋衛(wèi)平時(shí)他說(shuō)已經(jīng)后悔把烏鎮(zhèn)雅園的項(xiàng)目賣(mài)掉了。”王毅說(shuō)。綠城烏鎮(zhèn)雅園是宋衛(wèi)平在浙江烏鎮(zhèn)打造的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，之前開(kāi)盤(pán)已經(jīng)銷售掉一部分物業(yè)。王毅表示，宋衛(wèi)平發(fā)現(xiàn)雖然房子賣(mài)出去了，但是住進(jìn)項(xiàng)目來(lái)的并不都是老年人，很多為自己養(yǎng)老準(zhǔn)備而購(gòu)房者的年輕人也是這里的業(yè)主，因此項(xiàng)目配套的很多老年服務(wù)無(wú)用武之地。因此宋衛(wèi)平考慮或改變目前的銷售模式而轉(zhuǎn)為對(duì)外出租的形式。

    不僅是烏鎮(zhèn)雅園，中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的主要購(gòu)買(mǎi)群體并不都是老人，據(jù)媒體報(bào)道稱，有業(yè)內(nèi)人士透露，在北京不論太陽(yáng)城還是九華山莊，所住年輕人并不在少數(shù)。

    萬(wàn)科首個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，位于杭州的萬(wàn)科隨園嘉樹(shù)售罄之際，萬(wàn)科集團(tuán)總裁郁亮就直言售罄并不意味著這一項(xiàng)目的成功，因?yàn)橘I(mǎi)家多為40歲左右的“少壯派”。

    養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展困局之三：養(yǎng)老會(huì)員制模式能走多遠(yuǎn)

    當(dāng)前養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的重要分支就是會(huì)員制的養(yǎng)老模式，老人繳納入會(huì)費(fèi)或者購(gòu)買(mǎi)物業(yè)產(chǎn)權(quán)獲得相應(yīng)的養(yǎng)老社區(qū)居住資格，同時(shí)這種會(huì)員制養(yǎng)老多為連鎖經(jīng)營(yíng)，項(xiàng)目分布在全國(guó)多個(gè)省市。

    例如，太陽(yáng)城采取加盟發(fā)展的模式，在全國(guó)各地?fù)碛卸鄠€(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，采取產(chǎn)權(quán)置換的形式后，你在北京擁有一套太陽(yáng)城的房產(chǎn)，同時(shí)你可以去海南的項(xiàng)目居住，類似于一些產(chǎn)權(quán)式酒店的分時(shí)度假模式。“這其中會(huì)遇到一個(gè)很大的問(wèn)題”，孫鵬表示：“如果在冬季，春節(jié)期間，全國(guó)項(xiàng)目的業(yè)主都想去海南居住，而太陽(yáng)城在海南僅有一個(gè)項(xiàng)目，那如何才能滿足全國(guó)業(yè)主的需求呢？”

    另一方面，一些采用會(huì)員制的項(xiàng)目在入住時(shí)需要交納大筆的入會(huì)費(fèi)用，類似于消費(fèi)者與開(kāi)發(fā)商簽訂了長(zhǎng)期的租賃合同，然后可以獲得在養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目中居住的資格，但是這種合同是否有“非法集資”的嫌疑，“開(kāi)發(fā)商很多時(shí)候也是在打政策的擦邊球。”孫鵬表示。

    養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展困局之四：政策引導(dǎo)失利市場(chǎng)預(yù)期不定

    “中房和綠城合作在北京海淀溫泉鎮(zhèn)有大量的養(yǎng)老地塊儲(chǔ)備”，王毅表示：“但是地塊都比較分散，如果單獨(dú)拿出其中一塊地塊來(lái)做養(yǎng)老，周邊其他的配套跟不上的話，也很難發(fā)展。”因此現(xiàn)在也在與綠城積極研究這些地塊如何開(kāi)發(fā)。如果在國(guó)外，可能大家可以協(xié)商整個(gè)區(qū)域一同開(kāi)工一起完工，這樣項(xiàng)目起來(lái)了，周邊的配套也起來(lái)了，但是目前在國(guó)內(nèi)很難實(shí)現(xiàn)。

    同時(shí)當(dāng)前，國(guó)家對(duì)于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是有一定稅費(fèi)優(yōu)惠的，但是養(yǎng)老地產(chǎn)不在這樣的范圍內(nèi)，但是當(dāng)前很多投資養(yǎng)老地產(chǎn)的是央企和險(xiǎn)資，他們?cè)谶M(jìn)入很多地方時(shí)是會(huì)享受到地方政府給予的各種稅費(fèi)優(yōu)惠的。很多地方政府由于受到地方債以及土地財(cái)政的鉗制，在發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)時(shí)一味的賣(mài)地賺錢(qián)，也在客觀上造成了很多開(kāi)發(fā)商打著“養(yǎng)老地產(chǎn)”的名義，低價(jià)拿地，實(shí)際上仍然在做普通住宅，只是搭配少量養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施。有的甚至僅僅包裝一個(gè)“養(yǎng)老房產(chǎn)”概念作為拿地的策略。