首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)松動(dòng) 將執(zhí)行“還清貸款再買(mǎi)算首套”

    樓市僵持了數(shù)月后，首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)始出現(xiàn)松動(dòng)。9月22日，記者從福州市政府網(wǎng)站看到，福州發(fā)布最新房地產(chǎn)政策指出，購(gòu)房人償清購(gòu)房貸款后，再次申請(qǐng)貸款購(gòu)房的，按首貸認(rèn)定。同時(shí)，昨天有消息稱(chēng)，上周五央行已召集各大行開(kāi)會(huì)，四大行也將對(duì)首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)作出調(diào)整，可能改成“房貸還清再買(mǎi)算首套房”。

　　將執(zhí)行“還清貸款再買(mǎi)算首套”？

　　昨日下午，福州市政府網(wǎng)站發(fā)布《福州市人民政府發(fā)布促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展意見(jiàn)》，其中對(duì)首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)作出調(diào)整。

　　“購(gòu)房人償清購(gòu)房貸款后，再次申請(qǐng)貸款購(gòu)房的，按首貸認(rèn)定。金融機(jī)構(gòu)在貸款首付款比例和利率方面按照政策規(guī)定的低限執(zhí)行。”文件中表示。這意味著償清房貸再次申請(qǐng)貸款可算做首套房，貸款利率不必硬性規(guī)定上浮10%以上。除此之外，“居民家庭擁有的住房套數(shù)只在購(gòu)房所在地房屋登記機(jī)構(gòu)查詢。”也就是說(shuō)，首套房的確定僅限于本地，在其他地區(qū)有房產(chǎn)不影響在福州市享受首套房資格。

　　首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)放松或不僅限于福州市一地。昨天下午，兩位券商人士向記者透露，四大行將出政策，放松首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，只要房貸余額還清都算首套房。上周五央行已召集四大行開(kāi)會(huì)，透露這一想法，目前正在吹風(fēng)階段，預(yù)計(jì)該政策隨后出臺(tái)。

　　記者隨后向央行以及四大行求證，但截至發(fā)稿時(shí)未獲答復(fù)。

　　此前，監(jiān)管層規(guī)定的首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)是“認(rèn)房又認(rèn)貸”，即是否是首套房，要看家庭名下是否有房產(chǎn)，是否有過(guò)房貸記錄，兩個(gè)條件有其中任何一項(xiàng)即不能算作首套房。

　　專(zhuān)家稱(chēng)認(rèn)房不認(rèn)貸更可行

　　樓市8月數(shù)據(jù)十年最差。46個(gè)限購(gòu)城市40個(gè)已經(jīng)松綁，但效果有限。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，從9月前21天看，54個(gè)主要城市合計(jì)住宅簽約131947套，環(huán)比8月同期基本持平。多個(gè)地方政府積極呼吁松綁信貸，如湖北本月出臺(tái)“鄂七條”，稱(chēng)首套房貸利率最低可7折。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析，后續(xù)銀行放貸政策松綁不可能是只看貸款存量，因?yàn)槿绻凑者@一口徑松綁，并不符合目前滿足首套自住房信貸的政策要求。他認(rèn)為，后續(xù)信貸松綁的主要口徑將是認(rèn)房不認(rèn)貸，即只要證明名下無(wú)房，就可以按照首套購(gòu)房認(rèn)定，只要證明名下只有一套，就可以按照二套申請(qǐng)。這樣的口徑符合目前政府對(duì)購(gòu)房自住的調(diào)控思維，事實(shí)上也可以釋放、刺激一些自住和改善型需求。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭也認(rèn)為，房貸放松是大勢(shì)所趨，若果真有房貸政策，則應(yīng)主要支持首套房貸，尤其是普通住房。認(rèn)房不認(rèn)貸，是穩(wěn)增長(zhǎng)、穩(wěn)樓市與惠民生之需要。

　　經(jīng)濟(jì)評(píng)論員馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，如果央行真的調(diào)整“首套房”政策，在貸款人已經(jīng)還清貸款余額的情況下，新購(gòu)買(mǎi)住房都算首套，那意味著最強(qiáng)的救市政策出臺(tái)了。

    ■ 算賬

　　100萬(wàn)貸20年首套二套利息差10萬(wàn)

　　是否首套房對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，將有貸款利率的區(qū)別。金融搜索平臺(tái)融360的數(shù)據(jù)顯示，目前一線城市的房貸利率“有條件”略微松動(dòng)，二線城市優(yōu)惠更少，三四線城市的房貸優(yōu)惠幾乎絕跡，而二套房利率為基準(zhǔn)利率1.1倍以上。

　　記者了解到，北京提供按揭貸款的29家銀行中，8家銀行給出首套房貸利率折扣，最低折扣來(lái)自中信銀行、招商銀行和匯豐銀行，但均設(shè)置了享受優(yōu)惠的門(mén)檻。其中，匯豐開(kāi)出“辦理匯豐‘保證貸’業(yè)務(wù)、貸款金額200萬(wàn)以上”的客戶，才可享9折優(yōu)惠。

　　如果算作首套房，購(gòu)房者可以享受優(yōu)惠，雖然目前優(yōu)惠不多，但多數(shù)可以享受基準(zhǔn)利率，但如果按照二套房申請(qǐng)貸款，那么利率最低為基準(zhǔn)利率的1.1倍，甚至上浮得更多。

　　以貸款100萬(wàn)元20年為例，如果按照基準(zhǔn)計(jì)算本息合計(jì)為179.6萬(wàn)元，而按照1.1倍計(jì)算，本息合計(jì)則為189.1萬(wàn)元，相差9.5萬(wàn)元。