不動產(chǎn)登記簿證已初步形成 部分存量房被逼出

    眼下，隨著國土資源部地籍管理司司長王廣華成首任不動產(chǎn)登記局局長和重慶10月起申報繳納房產(chǎn)稅這兩條消息傳出，不動產(chǎn)登記再次成為各界關(guān)注的焦點。

    “經(jīng)過7年發(fā)酵與摸索，實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的時機已然成熟。”9月18日，國土部一官員對記者表示，實施不動產(chǎn)登記與開征房產(chǎn)稅有聯(lián) 系，但不是非此即彼的關(guān)系。“當(dāng)前推行統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記主要是整合共享。”長期關(guān)注不動產(chǎn)的北京盈科(廣州)律師事務(wù)所律師周玉忠表示。

    眼下房地產(chǎn)持續(xù)陰跌使得經(jīng)濟承受下行壓力，地方政府的土地財政也由此大受影響，市場對政府刺激再次寄予厚望，而加速不動產(chǎn)登記也因此被外界賦予了更多的想象空間。

    不斷升溫

    近期與不動產(chǎn)統(tǒng)一登記相關(guān)的消息不少。

    9月15日，不動產(chǎn)登記局“掌門人”王廣華首次露面；同日《不動產(chǎn)登記暫行條例(征求意見稿)》(以下簡稱《意見稿》)向社會公開征求意見結(jié)束；還有24個省(市、區(qū))成立了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記領(lǐng)導(dǎo)小組，部分地區(qū)將對新設(shè)計的不動產(chǎn)登記簿冊進行試填試用。

    局長人選并不意外。河南省國土資源廳官方網(wǎng)站披露，9月12日至13日，國土資源部副部長胡存智一行來鄭州市調(diào)研農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證、土地集 約、節(jié)約利用工作。國土部地籍管理司司長(不動產(chǎn)登記局局長)王廣華、國家土地督察濟南局局長趙龍等隨行。這是官方首次披露王廣華的新身份。

    此前國土部印發(fā)了《地籍管理司(不動產(chǎn)登記局)主要職責(zé)內(nèi)設(shè)機構(gòu)和人員編制規(guī)定》(即三定方案)，其中人員編制設(shè)定為24名，司長(不動產(chǎn)登記局局長)1名、不動產(chǎn)登記局常務(wù)副局長1名、副司長(不動產(chǎn)登記局副局長)2名、處長6名、副處長3名、其他工作人員11名。

    “地籍管理司與不動產(chǎn)登記局系同一套人馬，局長由地籍管理司司長擔(dān)任。”上述國土部官員表示。

    不動產(chǎn)局參與制定的《意見稿》，國務(wù)院法制辦在8月15日對外發(fā)布征求修改意見。按照此前安排，《意見稿》修改后將上報國務(wù)院批準(zhǔn)。

    此外，不動產(chǎn)登記簿證已初步形成。9月10日，不動產(chǎn)登記局負責(zé)人透露，經(jīng)過多次與有關(guān)部門和基層實踐人員、專家學(xué)者研究交流，目前已初步形成不動產(chǎn)登記簿證樣式。“下一步，將選擇多地對登記簿冊進行試填試用。”該負責(zé)人表示。

    針對不動產(chǎn)登記不斷升溫，9月19日，獨立地產(chǎn)評論員顧海波認為，相關(guān)政策的落實還需要一段時間。按照國土部的時間表，“今年只是建立統(tǒng)一登記的基 礎(chǔ)性制度，全面實施還要到2016年。”顧海波說，至2018年前不動產(chǎn)登記體系才能算基本形成，“時間還早，對高房價的影響尚難判斷”。

    顧海波認為，不動產(chǎn)登記來的不是好時候，而房產(chǎn)稅開征更要解決政策困境。本報記者采訪發(fā)現(xiàn)，在不動產(chǎn)登記上，中央推動進入快車道，但各地試點推進有 難度。“不動產(chǎn)登記提升了房產(chǎn)稅預(yù)期，但對房市的影響一直不明朗。”顧海波對記者說，全國個人住房系統(tǒng)的建立可以為“分類調(diào)控”提供幫助，對樓市健康平穩(wěn) 發(fā)展有益無害。

    推進房產(chǎn)稅出臺？

    “不動產(chǎn)登記的最大影響，是開征房產(chǎn)稅加快。”顧海波說。

    “第18條中提出加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革，第27條中提出落實稅收法定原則，兩者傳遞的信號是稅制改革要法治先行。”中國財稅法學(xué)研究會會 長、北京大學(xué)法學(xué)院教授劉劍文告訴記者，十八屆三中全會通過的《決定》中的最新表述是“加快房地產(chǎn)稅立法改革”。劉劍文指出，這是中央首次提出對房地產(chǎn)稅 進行立法。

    當(dāng)然，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記能為開征房產(chǎn)稅打下基礎(chǔ)，但絕不是唯一原因，正在開征房地產(chǎn)稅的重慶便是一個好例證。

    重慶地稅局官網(wǎng)顯示，2014年個人住房房產(chǎn)稅申報繳納工作將于10月實施。即2014年10月1日-31日，重慶主城范圍內(nèi)擁有獨棟商品住宅和新購高檔住房產(chǎn)權(quán)的納稅人，需向應(yīng)稅住房所在地的地稅機關(guān)主動申報繳納個人住房房產(chǎn)稅。

    3年前，即2011年1月27日，重慶開征房產(chǎn)稅。當(dāng)時重慶市市長黃奇帆宣布個人住房房產(chǎn)稅改革試點正式啟動，而這次只是具體付諸行動。

    不動產(chǎn)登記制度的推進，開始將部分存量房推向市場。據(jù)記者了解，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記逼出部分存量房，擠出一些政府官員房。“自房叔、房姐等被曝光后，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記就經(jīng)常與反腐、房產(chǎn)稅一并被提及。”顧海波說。

    “房產(chǎn)稅尚未成型，什么房型會被征收，征收稅率又是多少，這些都不明確。但如果稅率高于預(yù)期，對市場的打擊肯定會很大。”家住北京通州的高煜向記者 坦言，他正在賣出一套多余的房產(chǎn)，原因就是擔(dān)心開征高額的房產(chǎn)稅。近日也有消息稱，央產(chǎn)房、小產(chǎn)權(quán)房等并未納入不動產(chǎn)登記中，該消息尚未得到國土部的證 實。

    對此，財政部財科所前所長賈康多次闡述的觀點是，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記和房產(chǎn)稅開征之間存在邏輯關(guān)系，前者是后者的技術(shù)準(zhǔn)備和支撐條件。

    不僅如此，“不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，為推進屢屢受阻的全國住房信息聯(lián)網(wǎng)作前期鋪墊。”中原地產(chǎn)總監(jiān)張大偉對記者說。早在2011年，住建部就要求次年6月 底完成60個城市住房信息聯(lián)網(wǎng)；2012年，住建部再次要求在2013年6月底前完成500個城市住房信息聯(lián)網(wǎng)，但如今3年已過去卻仍未正式公布其最新進 展。

    “房產(chǎn)稅的出臺還需要一個復(fù)雜的博弈過程。”亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓認為，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記一旦實施，將促進樓市調(diào)控的長效機制的建設(shè)，為房地產(chǎn)稅征收創(chuàng)造條件。

    周玉忠認為，全國住房信息系統(tǒng)一旦覆蓋全國之后，不動產(chǎn)登記也將發(fā)揮基礎(chǔ)性作用，還能推進不動產(chǎn)領(lǐng)域的其他改革。

    劉劍文則告訴記者，未來征稅門檻的界定將會對中國的多套房產(chǎn)者有極大影響。“房產(chǎn)稅還沒有公布預(yù)案，稅率如何不得而知。”劉劍文稱，對于稅率問題，需要通過立法來解決。

    除房產(chǎn)稅外，不動產(chǎn)的影響還表現(xiàn)為能否抑制高房價、會否引發(fā)拋房潮等問題。對此，北京的一位購房者對記者說，相比高房價的當(dāng)下，他更關(guān)心的還是不動 產(chǎn)統(tǒng)一登記能否抑制高房價。“不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，有利于摸清全國房市的基本概況，為宏觀調(diào)控提供真實數(shù)據(jù)，但不確定因素太多。”張大偉說。