不動產(chǎn)登記引擠出效應(yīng) 部分多套房持有者售房

    隨著不動產(chǎn)登記工作的提速，多套房持有者成為最焦慮的群體。

　　“這時候轉(zhuǎn)手價格并不理想，但要是不賣的話，一旦征收房產(chǎn)稅，又會增加很大一塊支出。”17日晚，擁有4套房產(chǎn)的張權(quán)對經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者表示，其目前正面臨左右為難的選擇。

　　數(shù)名受訪的多套房持有者表示，尚未成型的房產(chǎn)稅已經(jīng)成為壓在他們心口的大石。“什么房型會被征收，征收稅率又是多少，都不知道。要是出臺的稅率高于預(yù)期，對市場肯定會是一大打擊，到時候再賣就晚了。”18日，已經(jīng)賣出一套房產(chǎn)的濟(jì)南市民方俊如此說道。

　　或正是受此擔(dān)心情緒影響，濟(jì)南7、8兩月二手房交易均出現(xiàn)“量漲價跌”現(xiàn)象，其中7月二手房網(wǎng)簽量環(huán)比漲幅高達(dá)27.2%。

　　“房產(chǎn)稅目前還沒有公布預(yù)案，所以稅率如何尚不得而知。但如果稅率設(shè)置較高，對房地產(chǎn)市場將造成一定負(fù)面影響。”山東百丞稅務(wù)咨詢有限公司總經(jīng)理朱自永對導(dǎo)報(bào)記者表示。更有業(yè)內(nèi)人士表示，不動產(chǎn)登記制度的推進(jìn)已然開始將閑置房產(chǎn)推向市場。

　　多套房焦慮癥

　　近一周來，“不動產(chǎn)登記”已然成為網(wǎng)絡(luò)上的熱門字眼。

　　15日，《不動產(chǎn)登記暫行條例(征求意見稿)》向社會公開征求意見結(jié)束；同日，河南省國土資源廳官方網(wǎng)站披露信息，不動產(chǎn)登記局“掌門人”王廣華首次露面；隨后，相關(guān)媒體報(bào)道，目前已經(jīng)有約24個省(市、區(qū))成立了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記領(lǐng)導(dǎo)小組，相關(guān)工作進(jìn)入提速階段，部分地區(qū)將對新設(shè)計(jì)的不動產(chǎn)登記簿冊進(jìn)行試填試用。

　　不動產(chǎn)登記制度推進(jìn)提速，多套房持有者的焦慮心情也快速蔓延。

　　張權(quán)就是焦慮者之一。目前，他共擁有4套房產(chǎn)，包括來自父母過戶兩套及自購兩套(其中一套仍在還貸中)。本來其與父母各居住一套外，剩余兩套住房均已出租，每年可以帶來的租金在5萬元左右，基本可以平衡貸款支出。不過，不動產(chǎn)登記帶來的后續(xù)影響，很可能會打破這一平衡。

　　“都說不動產(chǎn)登記制度完善后，房產(chǎn)稅的征收就有基礎(chǔ)了，征稅肯定會增加成本。”張權(quán)說。更令其擔(dān)心的是，有報(bào)道顯示，家庭持有的第三套以上房產(chǎn)很可能會被征收更高的稅率。“本來父母將房子過戶給我是為了省心，結(jié)果現(xiàn)在反而更加操心了。”

　　北京師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院房地產(chǎn)研究中心教授張文清對導(dǎo)報(bào)記者表示，不動產(chǎn)登記有助于推動全國房地產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)，為房產(chǎn)稅的全面征收提供基礎(chǔ)條件，在不動產(chǎn)登記制度快速推進(jìn)下，房產(chǎn)稅的推進(jìn)將會明顯加速。

　　不過，對于稅率問題，張文清與朱自永均表示，尚未公布預(yù)案及通過人大立法。“即便是國家定下標(biāo)準(zhǔn)，落實(shí)在各省的稅率也有可能不同。”朱自永說。

　　目前，可供張權(quán)等房主參考的只有上海、重慶兩地房產(chǎn)稅試點(diǎn)的稅率，其中上海根據(jù)房價不同設(shè)為0.4%和0.6%兩檔，而重慶則在0.5%-1.2%之間。“按照最低的稅率計(jì)算，我要交的房產(chǎn)稅每年也會超過1萬元。”張權(quán)說道。

　　為此，張權(quán)曾一度打算出售一套房產(chǎn)，然而面對低迷的房地產(chǎn)市場，又擔(dān)心踏錯行情，得不償失，令其難以抉擇。

　　擠出效應(yīng)顯現(xiàn)

　　在張權(quán)左右為難之時，已經(jīng)有人作出了拋售的決定。

　　“均價1.2萬元/平方米的房子，我1.15萬元賣的，少賺了一點(diǎn)，但是成交快。”方俊對導(dǎo)報(bào)記者說。其在某事業(yè)單位工作10年，已經(jīng)擁有三套房產(chǎn)，其中一套來自于單位團(tuán)購，一套來自于其父單位的團(tuán)購住房，另外一套則是為了解決孩子上學(xué)問題購買的商品房，三套房產(chǎn)總計(jì)市場價格已經(jīng)超過400萬元。

　　“之所以賣房，一是考慮可以還清現(xiàn)在居住房子的貸款，二是不愿承擔(dān)多套房的麻煩。”方俊表示，其所售房產(chǎn)位置較偏，遠(yuǎn)離商業(yè)區(qū)，雖然均價不菲，但出租價格很低，還要耗費(fèi)精力打理；同時在不動產(chǎn)登記、房產(chǎn)稅征收等預(yù)期下，房價下跌、多套房隱性成本等問題都在增加。

　　實(shí)際上，方俊從去年就發(fā)現(xiàn)，其所在單位一些多套房持有者，不少人都有賣房經(jīng)歷。有些是為了置換房產(chǎn)，有些則是擔(dān)心自己的房產(chǎn)全部登記在案后，可能帶來不利影響。由于此類房產(chǎn)團(tuán)購時價格低于均價較多，即便比現(xiàn)在市場價稍低一點(diǎn)出手，這些售房者也能獲益不少。

　　導(dǎo)報(bào)記者注意到，自7月以來，濟(jì)南二手房交易市場確實(shí)出現(xiàn)了迅速增長態(tài)勢。搜房網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，7月濟(jì)南市區(qū)共網(wǎng)簽二手房2987套，環(huán)比6月的2349套大漲27.2%；而8月，二手房網(wǎng)簽則突破3000套，環(huán)比上漲1.81%。

　　值得關(guān)注的是，在二手房交易放量增長同時，7、8兩月的成交價環(huán)比分別下跌0.90%和0.16%。對此，21世紀(jì)不動產(chǎn)置業(yè)顧問侯月芹表示，這種“量漲價跌”背后，應(yīng)該是受政策推動影響。“比如房產(chǎn)稅預(yù)期帶來的擠出效應(yīng)等。”

　　實(shí)際效果待觀察

　　雖然市場對不動產(chǎn)登記制度的關(guān)注度不斷升溫，不過在張文清等業(yè)內(nèi)專家看來，相關(guān)政策的落實(shí)及效應(yīng)顯現(xiàn)，仍需2-3年，甚至更長的時間。

　　“按照國土部的時間表，今年只是建立統(tǒng)一登記的基礎(chǔ)性制度，全面實(shí)施還要到2016年。至2018年前不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺投入運(yùn)行，其體系才能算基本形成。”張文清說。

　　同樣，山東百丞稅務(wù)咨詢有限公司常務(wù)副總經(jīng)理董華也表示，房地產(chǎn)稅是一個新稅種，需要先立法再征收，估計(jì)2016年會完成立法，2017年左右開始征收。

　　顯然，在上述醞釀期內(nèi)，多套房的持有者并不會受到實(shí)際影響。但侯月芹表示，正是因?yàn)槁涞卣卟幻鞯膲毫?，才會推動一些風(fēng)險(xiǎn)承受能力較弱的持房人傾向售房，并令購房者變得更為謹(jǐn)慎，導(dǎo)致市場短期內(nèi)趨于供大于求的局面。

　　不過張文清也表示，即便登記制和房產(chǎn)稅都落實(shí)，其目標(biāo)也是為了健全房地產(chǎn)市場的長期管理制度，并不是直接影響房價。其認(rèn)為，決定房價走勢的主要還是長期供求關(guān)系，至于上述政策最終能夠?qū)Ψ績r起到多少影響力，仍待觀察。