以價(jià)換量仍是市場(chǎng)主流 暫時(shí)別指望限貸放松

    9月15日，湖北省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)全省房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》。其中明確規(guī)定，湖北省首套房貸利率最低可打7折，并要求銀行對(duì)已簽訂貸款協(xié)議的房貸一個(gè)月內(nèi)予以放款;使用組合貸款的購(gòu)房者，對(duì)其商業(yè)貸款，部分予以利率下浮優(yōu)惠。

    限貸的口子被豁開(kāi)，湖北被稱為第一個(gè)“吃螃蟹”的省份。然而，我們仔細(xì)回顧，放松限貸，湖北省絕不是第一個(gè)。

　進(jìn)入8月以來(lái)，限購(gòu)政策已呈現(xiàn)快速清退的趨勢(shì)，但地方政府期望中的銷(xiāo)售快速反彈沒(méi)有出現(xiàn)，市場(chǎng)仍面臨下行壓力，并且按揭貸款成本是制約需求的核心因素更為清晰。地方政府托底市場(chǎng)的目光逐漸投向限貸政策相關(guān)領(lǐng)域，在房貸方面刺激需求釋放。8月初，四川省財(cái)政廳表示將對(duì)今年符合條件貸款金額的3%給予財(cái)政補(bǔ)助;隨后紹興、杭州和福建省相繼在首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)方面尋求突破，即目前無(wú)房且還清貸款的購(gòu)房者應(yīng)按首套房認(rèn)定。8月下旬，江西省出臺(tái)的意見(jiàn)則在二套房首付上進(jìn)行努力。

　很顯然，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)下行，不僅拖累已經(jīng)陷入困境的實(shí)體經(jīng)濟(jì)，更嚴(yán)重影響了地方政府財(cái)政。在地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)乏力、樓市成交低迷等多重壓力下，目前地方松綁限購(gòu)限貸的意愿較為強(qiáng)烈。

　“限不限購(gòu)意義并不大，限不限貸才是大問(wèn)題。”這已經(jīng)成為房地產(chǎn)業(yè)界的共識(shí)，信貸的變化，將從根本上決定市場(chǎng)的走勢(shì)。目前購(gòu)房者最大的瓶頸是貸款難，如果首套房置業(yè)者的銀行貸款利率能下調(diào)至基準(zhǔn)利率的0.7倍，無(wú)疑將減輕剛需群體的按揭壓力;如果銀行放款及時(shí)，那對(duì)樓市將是一大利好。

　然而，在地方政策頻繁放松的同時(shí)我們也要看到，中央仍在繼續(xù)堅(jiān)持差別化信貸原則，并一再?gòu)?qiáng)調(diào)其對(duì)保障合理自住型需求的重要性，投資投機(jī)性需求將被持續(xù)抑制，全面放寬多套房貸暫無(wú)可能。

　更為重要的是，是否放松限貸的決定權(quán)并不在地方政府手中。

　總體來(lái)看，目前放松房貸的政策主要有三類(lèi)，分別是降低房貸首付比例要求、控制房貸利率、擴(kuò)大首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。由于金融系統(tǒng)是垂直管理，地方政府沒(méi)有對(duì)商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)直接干預(yù)的權(quán)力。房貸首付方面，在中央差別化信貸政策不改變的情況下，地方政府喊話很難降低首套房或二套房的首付標(biāo)準(zhǔn);房貸利率方面的放松也不會(huì)一蹴而就，而是根據(jù)銀行對(duì)收益與成本考慮，雖然目前少量城市有優(yōu)惠利率出現(xiàn)，但能否鋪開(kāi)需要關(guān)注銀行同業(yè)拆借利率和余額寶等“寶寶們”的收益率。

　地方政府下一步托市的重點(diǎn)，能行之有效的，或?qū)⒃谑滋准岸追康恼J(rèn)定方面。在這種情況下，采取更多措施鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)支持首套房貸，將成為下一階段各地政府促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的重要手段之一。

　既然全面放松限貸暫無(wú)可能，對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，就不要過(guò)多寄希望于信貸政策的變化，而是要根據(jù)自身情況快速回籠資金。以目前的情況看，以價(jià)換量仍將是市場(chǎng)主流。