開發(fā)商轉戰(zhàn)土地二級市場 價格便宜近兩成

    拍賣買地太貴，土地二級交易可便宜近兩成

　　上半年的成交回暖，讓開發(fā)商手中有了充足的銷售回款，為了兩三年后的樓市版圖，不少開發(fā)商近期又開始忙于圈地。曾在2008年幾度流拍的土地在今年也成了搶手的香餑餑，一年之內比相鄰土地價格上漲了45%。

　　面對價格高昂的招拍掛地塊，知名的外來開發(fā)商們紛紛轉戰(zhàn)土地二級市場，因為從本地開發(fā)商手中轉讓來的土地，價格比掛牌交易的地塊低了近兩成。

　　業(yè)內人士認為，目前正處于東莞土地價格較低的時期，許多開發(fā)商將繼續(xù)尋找新地塊，用以開發(fā)兩三年后上市的樓盤。

　　一級市場

　　相鄰地塊一年時間地價上漲45%

　　除了7月份龍光地產拍下的體育路“地王”外，上個月出讓的幾塊地塊也引起了眾多開發(fā)商的爭奪。

　　其中曾在2008年兩度遭遇流拍的編號為2009G024的東駿路西側地塊拍賣時，萬科、金地、深業(yè)、新世紀、東駿、中熙等16家房地產企業(yè)悉數(shù)到場，最終被中熙地產以2.86億競得，比起拍價超出142%，地面單價達到8496元/平方米，折合樓面地價3399元/平方米。據了解，2008年10月，東駿地產只以樓面地價2344元/平方米拍下了隔壁相鄰的一地塊，相隔不到一年時間，地價已經上漲了45%。

　　同樣在8月13日，大朗大井頭村2009G023地塊，經過68輪的叫價之后，被碧桂園以總價6億元強勢拿下，樓面地價為1690元/平方米，比起拍價高出86%。

　　二級市場

　　比掛牌交易價格低兩成

　　與土地一級市場激烈爭奪相比，土地二級市場的價格則更是暗潮洶涌。一些知名開發(fā)商開始找本地開發(fā)商合作開發(fā)，或者尋求轉讓的土地，二級市場交易成功的消息也頻頻傳出。

　　近日，原屬于聯(lián)華地產的“檀宮”地塊已經轉讓給中信地產開發(fā)，更名為“御園”。該地塊原本計劃開發(fā)一個純別墅項目，并曾在2006年5月舉行過奠基儀式，后因種種原因，一直沒有開工建設，近期有消息傳出，該地塊已經被聯(lián)華轉讓給中信，并將開發(fā)成純別墅項目。

　　上周又有消息稱，東莞綜藝曼哈頓集團位于萬江面積約5萬平方米的某地塊也將易主金地地產。據內部人士透露，該地塊的交易價格比附近近期拍賣拿地的價格低了兩成。金地地產也承認，除看中該地塊所處位置外，價格合理是接受該地塊的主要原因之一。

　　金地地產東莞分公司總經理謝文云向記者透露，該地塊容積率為2.5，將于明年年初動工，建成高層洋房。

　　拿地方式

　　本地外來開發(fā)商“聯(lián)姻”

　　在拿地方式上面，開發(fā)商們也從以前單一的競拍模式逐漸轉變?yōu)楹献?、轉讓等模式。

　　謝文云認為，在二級市場方面，早期本土開發(fā)商所取得的地塊中不乏位置較好的地塊，從而獲得有實力的外來開發(fā)商的青睞。

　　東莞中原地產市場研究部經理車德銳也表示，如果外來開發(fā)商和本地開發(fā)商以參股、并購等方式合作，在低成本的基礎上獲得合理的利潤，同時也可以提高本地開發(fā)商的開發(fā)質量，達到雙贏的目的。

　　目前東莞已經有多宗外來開發(fā)商與本地開發(fā)商合作開發(fā)的項目，如金域華府即是萬科地產和中天利通合作，而金地博登湖則是金地地產和新世紀地產合作開發(fā)。

　　原因分析

　　本地開發(fā)商有大量存地

　　土地二級市場交易活躍，并出現(xiàn)流轉的主要原因之一，是因為本地開發(fā)商手中仍然有大量土地。東莞中原地產市場研究部經理車德銳認為，2003、2004年東莞土地市場放量很大，使得許多本地開發(fā)商手中仍有大量土地。

　　謝文云也承認，本土發(fā)展商有自己的一些優(yōu)勢，能拿到比較多的便宜土地。

　　此外，上半年樓市回暖，資金回籠也是開發(fā)商圈地的主要原因。

　　合富輝煌東莞市場研究部認為，大部分開發(fā)商的資金壓力已經暫時消除，有足夠的資金進行拿地；另一方面一些大型開發(fā)商缺乏可后續(xù)開發(fā)的土地，為了可持續(xù)發(fā)展，忙于圈地。

　　預測：未來三年，樓價至少上漲20%

　　地價上漲，也影響到了樓價。瑞豐置業(yè)總經理陳強認為，目前很多開發(fā)商拿地，是為了兩年以后的樓市進行布局，而按照目前地價來看，上升20%是較為合理的價格。

　　陳強算了一筆賬，以體育路“地王”為例，預計一年半后可以上市，如果賣到8500元/平方米，就比目前的價格上升了15%，如果賣到12000元/平方米，就是有了20%的升幅，這是一個比較正常的上漲范圍。

　　謝文云也認為，房價是多方面的，高地價肯定會造成高房價，而這方面則需要政府對出讓土地的調控，推出的土地多，地價就不會上升得太快。