房企拿地意愿持續(xù)萎縮 樓市調(diào)整或延至明年

   在樓市下行的2014年，大型房企用于儲(chǔ)備土地的金額也在大幅收縮。

    數(shù)據(jù)顯示，上半年萬(wàn)科權(quán)益拿地金額111億，僅占同期銷(xiāo)售額約一成。7月拿地金額僅2.2億，創(chuàng)下28個(gè)月新低；8月也僅拿地兩宗，權(quán)益金額11.23億。

    萬(wàn)科并非僅以土地面積作為約束變量，而是以總獲取金額作為獲取土地的核心約束變量。萬(wàn)科董秘譚華杰曾表示，萬(wàn)科拿地金額的財(cái)務(wù)安全底線為當(dāng)期銷(xiāo)售金額的60%以內(nèi)。

    如果說(shuō)前幾年萬(wàn)科的此種做法還是特例，那么當(dāng)前市場(chǎng)中，絕大多數(shù)房企已經(jīng)或正在采用萬(wàn)科式策略，拿地集體趨于保守謹(jǐn)慎，顯示其對(duì)未來(lái)一年的市場(chǎng)不看好。

    背后的原因，一方面是地價(jià)仍然高企，另一方面則是房企本身的存貨結(jié)構(gòu)所致，一些房企之前儲(chǔ)備的大量低效資產(chǎn)急需消化，再增加新的儲(chǔ)備力不從心。

    大型房企購(gòu)地金額銳減

    截至目前，萬(wàn)科全年拿地金額不足150億，而去年前10月，萬(wàn)科拿地金額已達(dá)700億。

    萬(wàn)科并非孤例。根據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至8月底，金地集團(tuán)的購(gòu)地額為48億，富力地產(chǎn)的購(gòu)地總額僅為19億。

    中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：20大標(biāo)桿房企購(gòu)置土地單月額度連續(xù)多月銳減，4-8月連續(xù)5個(gè)月不足200億，最近3個(gè)月更是在百億周?chē)腔?。?月截至目前，20大標(biāo)桿房企合計(jì)拿地僅1873億，相比2013年同期的3698億，減少了1825億，降幅高達(dá)49%。其中，9月前半月，20大房企僅萬(wàn)科與萬(wàn)達(dá)分別拿地9億左右，合計(jì)僅拿地18.34億。

    地價(jià)的高居不下，是直接因素。萬(wàn)科董秘譚華杰稱(chēng)，上半年商品房市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生調(diào)整，房?jī)r(jià)在跌，但是土地市場(chǎng)的調(diào)整剛剛開(kāi)始，地價(jià)并未下降，下半年將繼續(xù)謹(jǐn)慎觀望。

    不止是萬(wàn)科一家持有土地價(jià)格下降的預(yù)期，包括碧桂園、越秀地產(chǎn)等在內(nèi)，其管理層均表達(dá)了類(lèi)似的觀點(diǎn)。

    中原地產(chǎn)分析師張大偉認(rèn)為，從目前趨勢(shì)看，四季度房企拿地有可能繼續(xù)萎縮，企業(yè)全面進(jìn)入保守狀態(tài)。包括上海等地在內(nèi)的多個(gè)城市已出現(xiàn)了住宅土地市場(chǎng)流拍的現(xiàn)象。

    大型房企不積極拿地的原因，還在于其去年的高歌猛進(jìn)，已經(jīng)提前完成了土地儲(chǔ)備的布局。譚華杰在8月指出，萬(wàn)科一般會(huì)保持兩到三年項(xiàng)目?jī)?chǔ)備資源，目前還有3900萬(wàn)平米的土地，仍然符合儲(chǔ)備標(biāo)準(zhǔn)，所以現(xiàn)在并不著急。

    在中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，恒大地產(chǎn)總裁夏海鈞同樣表示，恒大現(xiàn)有土地儲(chǔ)備足夠未來(lái)5-7年的穩(wěn)健發(fā)展，因此在買(mǎi)地投入上不會(huì)像前些年，下半年在買(mǎi)地方面會(huì)更加謹(jǐn)慎。根據(jù)半年報(bào)，恒大擁有1.5億平方米的土地儲(chǔ)備，主要分布在147個(gè)城市，平均成本約986元/平方米。

    搶占一二線高地避險(xiǎn)

    拿地節(jié)奏可以看出企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的判斷。年內(nèi)20大房企在土地市場(chǎng)的表現(xiàn)透露出，房企非常不看好樓市未來(lái)一年的發(fā)展。但一二線城市仍被視為“相對(duì)安全”。

    以萬(wàn)科為例，盡管拿地總額大幅降低，但萬(wàn)科的一線城市布局愈發(fā)突顯。上半年萬(wàn)科收入囊中的21塊地中，四個(gè)一線城市共10宗，拿地額為67億，占購(gòu)地總額的比例達(dá)60%。

    保利地產(chǎn)中報(bào)顯示，上半年新獲取19個(gè)項(xiàng)目，其中，僅在大本營(yíng)廣州拿下的4塊地規(guī)劃建筑面積接近110萬(wàn)平方米，而去年全年其在一線城市也僅新增97萬(wàn)平方米。

    佳兆業(yè)今年以來(lái)的拿地區(qū)域也集中在深圳、上海、南京、成都等地。其中期報(bào)告顯示，今年上半年獲取的地塊，98.4%集中在一線和省會(huì)城市。

    業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，在資金面趨緊的情況下，房?jī)r(jià)出現(xiàn)調(diào)整的可能性越來(lái)越大，特別是庫(kù)存嚴(yán)重、新增人口放緩的三四線城市，整體風(fēng)險(xiǎn)非常大；而一二線城市抗波動(dòng)能力強(qiáng)大，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較小。

    盡管房?jī)r(jià)高企，但一二線城市強(qiáng)勁的市場(chǎng)需求支撐著樓市良性運(yùn)行?？硕鸬难芯繑?shù)據(jù)顯示，8月份，一線城市的成交同比增幅由7月份的-24.0%上升為-18.4%，二線城市由-10.5%下降為-11.7%，三線城市則由-14.0%下降為-24.3%。

    張大偉預(yù)計(jì)，一二線城市拿地競(jìng)爭(zhēng)將更加劇烈。房企扎堆一二線城市，在推高地價(jià)的同時(shí)，也在醞釀風(fēng)險(xiǎn)，但比三四線的風(fēng)險(xiǎn)仍要低得多。

    同時(shí)，房企也在對(duì)一二線城市新購(gòu)入的土地產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上作出調(diào)整。龍湖有關(guān)人士表示，未來(lái)三四年內(nèi)會(huì)繼續(xù)完成城市布局，拿地時(shí)開(kāi)始增多高層住宅以及首次置業(yè)的剛需產(chǎn)品。

    去庫(kù)存仍是首要任務(wù)

    多家房企人士表示，2014年以來(lái)，房?jī)r(jià)上漲幅度放緩，供需雙方的市場(chǎng)預(yù)判已經(jīng)出現(xiàn)轉(zhuǎn)向。“大家都在忙著去庫(kù)存，哪還敢去拿高價(jià)地？”一家央企地產(chǎn)內(nèi)部人士對(duì)記者說(shuō)。

    截至8月底，上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為26931萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)1.3%，同比增長(zhǎng)22.6%，庫(kù)存再攀新高。

    8月份，35個(gè)城市月度新增供應(yīng)量大于成交量（其中8月份成交量為1737萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)9.8%，同比減少6.1%）。8月份市場(chǎng)行情略有反彈，但依然有部分未消化的新增供應(yīng)轉(zhuǎn)化成為庫(kù)存。

    此外，中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2013年，20家標(biāo)桿房企購(gòu)入土地接近5586億，儲(chǔ)備充足，其中很多土地已開(kāi)始變?yōu)榭墒蹘?kù)存。WIND統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前已經(jīng)公布2014年半年報(bào)的125家上市房企，其報(bào)告期末的存貨總金額已經(jīng)達(dá)到了1.88萬(wàn)億元。

    然而，如此巨大的存貨中很多是低效資產(chǎn)。在萬(wàn)科的應(yīng)對(duì)策略中，集團(tuán)將持續(xù)對(duì)低效資產(chǎn)進(jìn)行去庫(kù)存，定期計(jì)提減值并直接扣減當(dāng)年利潤(rùn)，考核中利息成本不再進(jìn)行資本化，直接作為其間費(fèi)用當(dāng)期扣除。

    北京一家大型房企內(nèi)部人士對(duì)記者說(shuō)，公司近年來(lái)收到多筆并購(gòu)收購(gòu)需求，但是打開(kāi)其資產(chǎn)包一看，其中多是低效、無(wú)效資產(chǎn)，比如太多位于三四線城市的土地，或者供應(yīng)量已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求量的城市項(xiàng)目。

    從已公布前8月銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的18家房企來(lái)看，房企去庫(kù)存的效果仍不容樂(lè)觀。18家房企總銷(xiāo)售751億，相比7月份的652億上漲了15%，依然低于6月份的991億。大部分房企可能難以完成年度銷(xiāo)售目標(biāo)。

    包括中原地產(chǎn)、世聯(lián)行等機(jī)構(gòu)人士指出，樓市依然處于明顯調(diào)整過(guò)程中，預(yù)期后續(xù)特別是二線城市下調(diào)房?jī)r(jià)的項(xiàng)目將明顯增加，3季度以價(jià)換量去庫(kù)存仍是主流，而本輪市場(chǎng)調(diào)整將延續(xù)到2015年。