房價(jià)降了評估價(jià)卻漲了 二手房交易稅費(fèi)不降反增

　　近日，鹽城市民楊先生向記者反映，今年7月，他以95萬元的價(jià)格買了一套二手房，但在交稅時(shí)，地稅部門要其按167.5萬元交稅。鹽城市地稅局稅征處負(fù)責(zé)人解釋，95萬元的價(jià)格低于市場價(jià)，167.5萬元是根據(jù)鹽城市存量房交易納稅評估系統(tǒng)得出的。

  類似的情況南京也有。今年7月開始南京更新了房屋評估系統(tǒng)，不過與房價(jià)下跌相反，新系統(tǒng)調(diào)高了評估價(jià)，導(dǎo)致二手房交易的稅費(fèi)不降反增。專家表示，稅務(wù)局應(yīng)定期修正計(jì)稅價(jià)格，不能簡單套用自己設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)征稅。買房開心

  229平米的二手房，95萬元搞定

  買房人楊非告訴現(xiàn)代快報(bào)記者，他現(xiàn)住鹽城市農(nóng)科花苑小區(qū)，家中有五口人，因擠在幾十平方米老套間內(nèi)，所以今年年初便開始到處看房，打算換一套大房子。

  “我在網(wǎng)上看到，位于解放南路的陽光世紀(jì)城229平米的復(fù)式二手房售價(jià)100萬。”楊非說，該房產(chǎn)為毛坯房，已建成近15年。7月8日，他察看過該房后，便與賣方楊國才、姚俊娥夫婦以及房產(chǎn)中介——鹽城市經(jīng)緯房產(chǎn)三方共同簽訂了合同，最終以比網(wǎng)價(jià)略低的95萬元價(jià)格達(dá)成協(xié)議。

  交稅郁悶

  按167.5萬元納稅，要多交7萬元

  7月28日，買賣雙方以及鹽城市經(jīng)緯房產(chǎn)有關(guān)人員約定到鹽城市房產(chǎn)交易中心辦證大廳繳納二手房相關(guān)稅費(fèi)。稅務(wù)人員告知系統(tǒng)顯示陽光世紀(jì)城2幢5層502、502-1/車庫2-10的房子計(jì)稅價(jià)格為167.5萬。

  “我們經(jīng)手交易的房子很多，正常多個(gè)幾千元稅費(fèi)買賣雙方也不去計(jì)較了，但這次相差太大了。”鹽城經(jīng)緯房產(chǎn)負(fù)責(zé)人姜楠向記者表示，“這套房子的稅費(fèi)為總價(jià)格的9.65%，如果按167.5萬來算要交16萬的稅，95萬只要交9萬元的稅，光稅費(fèi)就要多交7萬元。”

  申請?jiān)u估

  評估后降至135萬，仍要多交4萬多

  楊國才夫婦不服，向鹽城稅務(wù)局提交了“存量房交易計(jì)稅價(jià)格爭議處理申請”。8月初，鹽城市地稅局委托房產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對該房屋進(jìn)行評估。評估價(jià)格為135萬元。隨后，地稅局告知楊國才夫婦，可以按照評估后的價(jià)格交稅。

  “135萬的9.65%為13萬，還是要多交4萬多元的稅。”楊國才夫婦仍不能接受：為什么不按照實(shí)際成交的95萬征稅，“2012年房價(jià)高時(shí)，我以116萬元從別人手中買來，現(xiàn)在房價(jià)下跌，房價(jià)降了稅費(fèi)反漲，哪有這個(gè)道理？”

  地稅回應(yīng)

  “95萬有偷稅嫌疑，135萬已是最低”

  “陽光世紀(jì)城的那套房有229平米，又是雙學(xué)區(qū)，95萬元的價(jià)格明顯與市場價(jià)不符，存在惡意偷稅嫌疑。”鹽城市地稅局稅征處處長賈文鴻說，2013年12月起，全省統(tǒng)一實(shí)行《存量房交易納稅評估系統(tǒng)》，該系統(tǒng)依法對全市范圍內(nèi)各小區(qū)樓盤的信息采集、測算、調(diào)查、公示后形成合理的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格。“我們已經(jīng)盡了最大的能力，幫他從167.5萬減少到135萬。”賈文鴻表示，這是全省統(tǒng)一的系統(tǒng)，他們沒有權(quán)限再降了。

  賈文鴻解釋，去年12月采集房價(jià)信息時(shí)房價(jià)較高，目前，鹽城房市處于下行趨勢，價(jià)格開始有波動，存在二手房交易稅收偏高現(xiàn)象，“7月份，我們已經(jīng)向省局匯報(bào)，請求將鹽城二手房交易稅收下調(diào)20%，目前省局還沒有答復(fù)。”

  成交價(jià)比同小區(qū)其他房源劃算

  昨天，記者在網(wǎng)上看到了陽光世紀(jì)城小區(qū)的多條二手房源信息：其中143平米的，售價(jià)80萬；100平米的，售價(jià)72.6萬。據(jù)發(fā)布信息的中介工作人員介紹，價(jià)格還可以再商量，“楊先生家的229平米，只賣95萬，這跟小區(qū)的其他房源比，價(jià)格確實(shí)便宜。”

  鹽城房產(chǎn)中介一資深人士分析，雖然229平米屬超大面積，但該房實(shí)用面積并沒有想象的那么大，且頂層層高較矮。“目前，鹽城整體房價(jià)每平米在五千元左右，95萬元成交，仍屬合理價(jià)格區(qū)間。”

  到底該按哪個(gè)價(jià)格征稅？

  是按市場實(shí)際成交價(jià)格征稅，還是按中介評估價(jià)格征稅，或者是按地稅系統(tǒng)生成的價(jià)格征稅？

  江蘇泓圖律師事務(wù)所律師劉友財(cái)告訴現(xiàn)代快報(bào)記者，根據(jù)營業(yè)稅和契稅暫行條例等法規(guī)的規(guī)定，納稅人銷售不動產(chǎn)，按照營業(yè)額和規(guī)定的稅率計(jì)算應(yīng)納稅額，營業(yè)額為銷售不動產(chǎn)收取的全部價(jià)款。價(jià)格明顯偏低并無正當(dāng)理由的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其營業(yè)額。“同時(shí)規(guī)定，房屋買賣的契稅計(jì)稅依據(jù)為成交價(jià)格。但成交價(jià)格明顯低于市場價(jià)格并且無正當(dāng)理由的，由征收機(jī)關(guān)參照市場價(jià)格核定。”劉友財(cái)說。

  “評估系統(tǒng)”價(jià)格是怎么算出的？

  據(jù)了解，從去年底開始，江蘇省存量房交易納稅評估系統(tǒng)(省級集中版)開始推廣應(yīng)用。按照地稅部門的說法，納入“大集中系統(tǒng)”管理后，二手房交易納稅申報(bào)實(shí)現(xiàn)了與交易系統(tǒng)內(nèi)數(shù)據(jù)的實(shí)時(shí)共享，提高了申報(bào)效率和準(zhǔn)確性。納稅評估也進(jìn)一步完善：評估方法更科學(xué)，操作更規(guī)范，評估反饋更合理。

  南京市地稅局相關(guān)人士表示，二手房的評估價(jià)計(jì)算方法比較復(fù)雜，是根據(jù)物價(jià)、房產(chǎn)、稅務(wù)部門的相關(guān)統(tǒng)計(jì)，結(jié)合市場成交情況得出來的。如果買賣合同上的價(jià)格等于或高于系統(tǒng)納稅額的話，就能通過；如果交易價(jià)格偏低的，沒法開票，稅務(wù)系統(tǒng)就有權(quán)進(jìn)行評估，按照系統(tǒng)評估的進(jìn)行交稅。如果納稅人不同意，可以找評估公司進(jìn)行評估，請有資質(zhì)的正規(guī)公司來評估房價(jià)。

  南京探訪

  房價(jià)降了，評估價(jià)卻漲了

  對二手房評估的爭議，同樣出現(xiàn)在南京。今年7月1日起，南京市地稅局啟用新的二手房評估系統(tǒng)，絕大多數(shù)小區(qū)評估價(jià)有不同程度上調(diào)。

  博飛房產(chǎn)總經(jīng)理胡飛說，鼓樓區(qū)的新河一村此前的評估價(jià)一直維持在1.2萬—1.3萬元/平方米，7月1日后評估價(jià)上調(diào)到2.3萬—2.4萬元/平方米。目前新河一村的實(shí)際成交價(jià)大約在2.3萬—2.7萬元/平方米左右，按照新的評估價(jià)，買賣雙方很難通過做低價(jià)格的方法來避稅。

  王祥房產(chǎn)事務(wù)所總經(jīng)理王祥介紹說，在河西奧體，一些房齡在2009年之前的小區(qū)評估價(jià)，之前是1.2萬—1.4萬元/平方米，7月1日后上漲了6千—1萬元，避稅空間同樣大大縮減。

  評估價(jià)上調(diào)的背后，是房價(jià)的下跌。

  365二手房報(bào)價(jià)指數(shù)顯示，從今年5月到8月，南京二手房報(bào)價(jià)已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月下跌。來自我愛我家的房價(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8月份南京二手房成交均價(jià)20063元/平方米，連續(xù)第5個(gè)月下跌，且房價(jià)已經(jīng)跌回到去年11月—12月間的水平。胡飛說，房價(jià)下降，評估價(jià)卻上漲，這背后的邏輯他不太理解。

  不過，在7月1日上調(diào)評估價(jià)之前，南京二手房的評估價(jià)格已經(jīng)至少5年沒變。“過去5年房價(jià)還是漲了很多的，但評估價(jià)卻沒變，客觀上讓一些房齡超過5年的老小區(qū)占了不少便宜。”一位二手房業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，只是今年上調(diào)評估價(jià)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)正巧是房價(jià)下跌的時(shí)候，這讓很多人心里不痛快。

  對于評估價(jià)變化為何與房價(jià)走勢不一致，地稅部門并未給出解釋。

  房產(chǎn)評估標(biāo)準(zhǔn)

  應(yīng)根據(jù)市場動態(tài)及時(shí)調(diào)整

  “自然人房屋交易，由于存在‘陰陽合同’，侵蝕了應(yīng)稅的稅基。”中國稅務(wù)籌劃專家、清華大學(xué)總裁班俱樂部專家委員會委員朱鵬祖教授認(rèn)為，在實(shí)際稅收征管中稅務(wù)機(jī)關(guān)通過技術(shù)手段，確定一個(gè)房屋成交價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)，防止納稅人偷逃稅款。這種做法的目的本來是遏制惡意偷逃稅款的人。但是，稅務(wù)局漠視納稅人提交的交易真實(shí)性的證據(jù)，簡單套用地稅局自己的標(biāo)準(zhǔn)征稅，應(yīng)當(dāng)屬于懶政。

  朱鵬祖建議，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)該入戶實(shí)地調(diào)查房屋的情況，確認(rèn)實(shí)際成交價(jià)。在制度設(shè)計(jì)上，稅務(wù)局應(yīng)該公示房屋計(jì)稅價(jià)格確定的原則、辦法和標(biāo)準(zhǔn)的計(jì)算過程，并定期修正，進(jìn)行動態(tài)更新，這樣才能讓稅務(wù)局確定的價(jià)格更接近真實(shí)。