土地市場(chǎng)變局：新地王出現(xiàn)無(wú)法阻止悲觀預(yù)期

    在風(fēng)急雨驟的調(diào)控成果下，“地王”這個(gè)詞匯，再次現(xiàn)身。

　　樓市成交清淡，令人疑惑的是，一線城市的土地市場(chǎng)，近期卻呈現(xiàn)出流拍與地王并存的現(xiàn)象。從年初土地市場(chǎng)的異常火爆，到年中受樓市調(diào)控影響而“集體謹(jǐn)慎”，再到新地王的諸多猜測(cè)，土地市場(chǎng)，不乏爭(zhēng)論與焦點(diǎn)。

　　地王再現(xiàn)

　　8月20日下午，北京新“地王”誕生。

　　來到新“地王”——華嘉胡同地塊，記者看到地塊四周已經(jīng)被磚墻圍封，出入口也被大塊紅白藍(lán)塑膠布遮得嚴(yán)嚴(yán)實(shí)實(shí)。在工地附近，多輛工程車進(jìn)出，施工板房已搭建完成。

　　北京金嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“金嘉”）以總價(jià)74.6億元一舉拿下了本年度最受關(guān)注的西城區(qū)華嘉胡同地塊。這家2014年7月25日才注冊(cè)的公司更被看作是為拿地而生，其背后的華融基礎(chǔ)設(shè)施投資有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱“華融”）也浮出水面。

　　“華融”成立于2006年5月，屬北京西城區(qū)國(guó)有獨(dú)資企業(yè)，由西城區(qū)人民政府國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)履行出資人職責(zé)，并授權(quán)北京金融街投資（集團(tuán)）有限公司行使股東職權(quán)。屬于金融街集團(tuán)，一級(jí)開發(fā)企業(yè)。

　　北京市企業(yè)信用信息網(wǎng)的注冊(cè)信息顯示，金嘉地產(chǎn)2014年7月25日注冊(cè)成立，投資人為北京華融基礎(chǔ)設(shè)施投資有限責(zé)任公司，法人代表為陳松石，注冊(cè)資金為2000萬(wàn)元；而西城華嘉地塊的一級(jí)開發(fā)商便是北京華融基礎(chǔ)設(shè)施投資有限責(zé)任公司，法人代表同樣也是陳松石，注冊(cè)資金近76億元，法人股東為北京金融街資本運(yùn)營(yíng)中心，該中心的投資人為西城區(qū)國(guó)資委，總經(jīng)理為鞠瑾。而金融街同為西城區(qū)國(guó)資委下屬企業(yè)，且鞠瑾在金融街任副董事長(zhǎng)一職。

　　繞了一圈，同宗同族一家人。金融街控股為什么不自己拿地？一位地產(chǎn)公司高管向記者透露，“金融街控股可能是因?yàn)椴幌胩濆X拿地。其實(shí)，華融也不想，但是價(jià)格在可控范圍內(nèi)，就沒想過賺錢。但現(xiàn)在不賺錢，等兩年也許就賺錢了。要考慮到促進(jìn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展。”

　　據(jù)悉，根據(jù)北京市供地計(jì)劃，此次的“地王”華嘉胡同地塊是三年多來北京市供應(yīng)的惟一一宗二環(huán)內(nèi)的住宅用地。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，北京金融街“地王”出現(xiàn)和目前市場(chǎng)降溫并不矛盾。從土地稀缺性角度看，此類土地未來的增值空間很大，而且從拿地企業(yè)看，也有地方政府支持，所以拿地方面會(huì)顯得比較積極。反過來也說明，目前房企如果資金充裕，其實(shí)拿地并不虧，目前還是屬于一個(gè)抄底的過程。

　　一位首都產(chǎn)業(yè)建設(shè)集團(tuán)中層告訴《國(guó)際金融報(bào)》記者，作為二環(huán)內(nèi)的絕版地塊，換個(gè)角度也值這個(gè)價(jià)錢。“金融街板塊的增值前景是非常可觀的。對(duì)于開發(fā)商而言，物業(yè)可以抵押變現(xiàn)，資產(chǎn)價(jià)值增長(zhǎng)的收益遠(yuǎn)比租金收益更值得追求。”

　　而在北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，“接近10萬(wàn)元的樓面價(jià)商業(yè)地塊，在區(qū)域內(nèi)已經(jīng)出現(xiàn)了面粉與面包的價(jià)格倒掛，主要原因還是在企業(yè)對(duì)地塊可能有非市場(chǎng)化的考慮”。

　　悲觀情緒

　　遺憾的是，新地王的出現(xiàn)，也無(wú)法阻止土地市場(chǎng)寡淡甚至土地流拍的發(fā)生。

　　偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為，從2014年北京宅地市場(chǎng)成交的實(shí)際情況來看，土地價(jià)格進(jìn)一步攀高，同時(shí)，土地實(shí)際成交量比去年有了明顯回落。

　　據(jù)偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，截止到目前，北京市年內(nèi)已經(jīng)成交了大小共37宗宅地，比去年同期的46宗減少了9宗；出讓土地規(guī)劃建設(shè)總面積679萬(wàn)平方米，比去年同期回落15.59%；但土地出讓金總額達(dá)974.0萬(wàn)元，比去年同期增長(zhǎng)25.35%。

　　值得關(guān)注的是，北京土地出讓金攀新高不是普遍現(xiàn)象。中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：8月，北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市，合計(jì)土地出讓金為3236億元，僅完成了2013年5242.3億元的61%。

　　全國(guó)樓市整體趨冷趨勢(shì)已定。胡景暉認(rèn)為，未來3個(gè)月，北京市土地市場(chǎng)在年內(nèi)土地供應(yīng)計(jì)劃尚未完成的情況下，或?qū)⒈憩F(xiàn)為土地供應(yīng)量增、流拍、低價(jià)成交并存的淡市局面，而其中拿地的主力也將依然以國(guó)資背景的企業(yè)為主。

　　不論地王的成交價(jià)格多么高不可攀，也不論地產(chǎn)公司或者金融公司對(duì)地塊的舉牌是謹(jǐn)慎還是瘋狂，多家機(jī)構(gòu)卻對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)給出了一致的悲觀預(yù)期。

　　標(biāo)準(zhǔn)普爾信用分析師符蓓告訴記者，“我們認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)無(wú)法保持過去幾年的高增長(zhǎng)率。此外，我們預(yù)計(jì)政府不會(huì)再像此前的行業(yè)低迷期時(shí)那樣提供救助，從而導(dǎo)致開發(fā)商較長(zhǎng)期的艱難經(jīng)營(yíng)狀況。”

　　“房地產(chǎn)業(yè)信貸增速放緩和較高庫(kù)存將在未來幾年限制房地產(chǎn)商的增速，盡管基數(shù)較高。因全行業(yè)增長(zhǎng)放緩且利潤(rùn)率受壓，中國(guó)房地產(chǎn)商的財(cái)務(wù)杠桿也預(yù)計(jì)將繼續(xù)上升。”

　　摩根大通中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家朱海斌在此前的報(bào)告中也分析，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整仍可能是未來幾個(gè)季度內(nèi)中國(guó)面臨的最大宏觀風(fēng)險(xiǎn)，主要原因是房地產(chǎn)投資放緩和土地出讓金下降。

    增長(zhǎng)變量

　　住宅和商業(yè)用地雖然呈現(xiàn)集體謹(jǐn)慎的狀態(tài)，物流地產(chǎn)卻在悄聲的崛起。

　　中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8月份20家大房企拿地總金額僅為99億元，其中拿地最多的為保利與融創(chuàng)，其他房企均在土地市場(chǎng)保持克制。9月份首周，20大房企出現(xiàn)“零拿地”現(xiàn)象。

　　標(biāo)準(zhǔn)普爾信用分析師葉翱行告訴《國(guó)際金融報(bào)》記者，“因?yàn)槌杀旧仙?、房?jī)r(jià)停滯或下跌以及高端住宅需求逐步下降，大部分開發(fā)商的盈利能力可能將在未來幾年下降。但是，部分成本控制良好且資產(chǎn)周轉(zhuǎn)較快的開發(fā)商將有能力緩解利潤(rùn)率下降。”在目前的市場(chǎng)狀況下，企業(yè)管理疲弱的小型開發(fā)商或未評(píng)級(jí)開發(fā)商的債務(wù)違約或受并購(gòu)而退出市場(chǎng)的情況將增加。

　　仲量聯(lián)行天津研究部負(fù)責(zé)人馬渡告訴《國(guó)際金融報(bào)》記者，“比起寫字樓和零售地產(chǎn)過度供給的擔(dān)憂，更加看好京津冀一體化中的倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)投資機(jī)會(huì)。未來該區(qū)域?qū)}(cāng)儲(chǔ)物業(yè)的需求將會(huì)越來越多，這一板塊的投資收益率也會(huì)更大。”

　　“在過去幾年里，倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)是國(guó)內(nèi)所有商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)中毛收益率最高的物業(yè)市場(chǎng)。然而，與此同時(shí)，國(guó)內(nèi)機(jī)構(gòu)投資者卻在以較低的收益率在投資寫字樓。”馬渡認(rèn)為，投資寫字樓的毛收益率約為5%－6.5%，而在首都經(jīng)濟(jì)圈的倉(cāng)儲(chǔ)投資毛收益率介于7%－9%，遠(yuǎn)高于區(qū)域內(nèi)寫字樓和零售市場(chǎng)的收益率。

　　與供應(yīng)相對(duì)過剩、競(jìng)爭(zhēng)加劇的寫字樓及商鋪市場(chǎng)，以及受政策管控的住宅市場(chǎng)相比，物流地產(chǎn)回報(bào)顯然更高，因此日益成為中國(guó)物業(yè)市場(chǎng)的投資熱點(diǎn)。

　　中國(guó)物流策劃研究院副院長(zhǎng)李芏巍告訴《國(guó)際金融報(bào)》記者，物流地產(chǎn)將是中國(guó)房地產(chǎn)下一個(gè)財(cái)富聚集地。

　　在高力國(guó)際產(chǎn)業(yè)及工業(yè)地產(chǎn)服務(wù)部中國(guó)區(qū)執(zhí)行董事鄧懿君看來，隨著國(guó)內(nèi)跨境電子商務(wù)的興起與發(fā)展，倉(cāng)儲(chǔ)及物流的需求應(yīng)運(yùn)而生，物流地產(chǎn)或?qū)⒊蔀橥顿Y者的新寵。“物流地產(chǎn)的熱潮正在推向住宅和商業(yè)開發(fā)商，我們看到平安、萬(wàn)通、復(fù)星、萬(wàn)科等開發(fā)商也開始染指物流地產(chǎn)。”

　　仲量聯(lián)行預(yù)計(jì)，至2020年，中國(guó)電子商務(wù)市場(chǎng)的規(guī)模將達(dá)1萬(wàn)億美元。市場(chǎng)日益向B2C模式（企業(yè)對(duì)消費(fèi)者）發(fā)展，產(chǎn)生對(duì)物流配送中心的巨大需求。而物流物業(yè)卻處于相對(duì)短缺的狀態(tài)。據(jù)克爾瑞研究顯示，中國(guó)人均倉(cāng)儲(chǔ)面積只有美國(guó)1/14，僅洛杉磯市就擁有超過5000萬(wàn)平方米的標(biāo)準(zhǔn)化倉(cāng)儲(chǔ)。

　　仲量聯(lián)行北京工業(yè)地產(chǎn)部董事羅薔薔告訴《國(guó)際金融報(bào)》記者，比起寫字樓抑或是購(gòu)物中心，物流地產(chǎn)是換手率低且市場(chǎng)波動(dòng)不大的市場(chǎng)。許多外圍的投資者們看不懂，又不知該如何進(jìn)入，場(chǎng)內(nèi)發(fā)展商們大多數(shù)選擇自己經(jīng)營(yíng)和持有。北京已很難拿到物流用地。眾多資本看好這個(gè)領(lǐng)域。

　　【名詞解釋】

　　物流地產(chǎn)

　　物流地產(chǎn)指投資商開發(fā)的物流設(shè)施，比如物流倉(cāng)庫(kù)、配送中心、分撥中心等等?，F(xiàn)代物流地產(chǎn)的范疇包括物流園區(qū)、物流倉(cāng)庫(kù)、配送中心、分撥中心等物流業(yè)務(wù)的不動(dòng)產(chǎn)載體。

　　在過去五年中，北京和上海的高檔住宅投資回報(bào)率分別為2.6%和3.0%，購(gòu)物中心的投資回報(bào)率分別為5.0%和4.5%，寫字樓的投資回報(bào)率分別為4.8%和4.5%，而物流設(shè)施的投資回報(bào)率則分別為6.5%和6.7%。優(yōu)質(zhì)物流設(shè)施達(dá)到8%以上。

　　自2013年5月至今，各路資金已經(jīng)在物流地產(chǎn)上投入了超過250億元。