農(nóng)民個人買地開發(fā)商品房 與小產(chǎn)權(quán)房是否有關(guān)？

    農(nóng)民李家喜當選CCTV“一周人物”

    ———李家喜現(xiàn)象引發(fā)的思考

    作為農(nóng)民買地開發(fā)商品房第一人，李家喜遭遇了網(wǎng)上如雨的評價。

    李家喜的探索，讓很多市民近距離地看到了個人買地、個人蓋房和土地投資方面的機會和可能性。本報記者聚焦由此引發(fā)的諸多疑問，咨詢專家、業(yè)內(nèi)和相關(guān)法規(guī)，期待給“個人購地”一個更加全面的視角。

    盡管開發(fā)商的樓盤在不斷刷新房屋的樣式，但別墅也好，洋房也罷，仍舊還是“批發(fā)”建設(shè)。無法誕生如廬山別墅一樣的“個性面孔”。

    專家指出，個人拿地，為自己蓋房，像辦個人畫展一樣，每個自己建房的人，都會把他的所喜所思表達出來，這也可能催生武漢城市的“個性化住房”。

    不過，管理部門介紹，若是中心城區(qū)，想實現(xiàn)“寬敞的房子十院落”，可能性幾乎沒有。

    一是我國節(jié)約用地的政策不允許。武漢中心城區(qū)容積率比較高，大多在2—3。

    就算容積率是2，買一畝地，必須蓋1334平方米的住房，一個家庭用不了，得三四家合起來建。容積率高了，房屋的形態(tài)受到限制———要么院子小，要么房屋樓層加高。

    二是市場上沒有這么小的地塊賣。中心城區(qū)舊城改造都是成片開發(fā)，小地塊鳳毛麟角。從武漢市土地市場此前的供應(yīng)記錄看，小地塊，規(guī)劃用途都是加油站或停車場類。

    三是，如果有城市中心區(qū)的小地塊，爭奪會很激烈，從而升高地價和房價。

    據(jù)悉，武漢遠城區(qū)誕生過一些人個拿地記錄。

    以2007年誕生的武漢“地王”價格推算，其樓面地價6879元/平方米，如果買100平方米，成本69萬元。蓋上占地70平方米3層的個性小屋，建筑面積210平方米。以高的建設(shè)成本4000元/平方米計算，蓋樓花費84萬元。

    花上153萬元，在開發(fā)商手上肯定買不到210平方米“占天占地”的獨棟。

    當李家喜以不到14萬元一畝的價格買下這塊地后。讓很多市民產(chǎn)生一個念頭:我們是不是可以繞開開發(fā)商建別墅?
 

    業(yè)內(nèi)介紹，土地是生產(chǎn)資料，國家允許個人購買。李家喜說，“如果不當商品賣，我在這塊地上蓋房子自己住，不用成立開發(fā)公司。”

    市民自蓋“寬敞和有花園的房子”的夢想，從經(jīng)濟上來看，似乎并不存在太多的難題———自蓋別墅怎么算也比購買商品別墅劃算得多。

    個人買了地，是不是可以等到它升值了再賣出去?市土地部門有關(guān)負責人回答:法律規(guī)定，土地競得者只有在土地上的建設(shè)投資達到25%，符合國家相關(guān)要求，才能進人市場再轉(zhuǎn)讓。

    按照國土部規(guī)定，持有開發(fā)用地閑置超過兩年，政府有權(quán)無條件收回。盡管現(xiàn)實中，武漢市收地的案例少見。業(yè)內(nèi)分析，如果是個人閑置土地，政府執(zhí)法的難度會小一些，閑置地面臨回收的風險更大。

    李家喜報道見報后，天涯社區(qū)上發(fā)表了作者野戰(zhàn)神龍一則觀點“武漢農(nóng)民買地建房背后是城市化幌子下的‘小產(chǎn)權(quán)’漂白”。

    他說，按照李家喜的做法，今后各地郊區(qū)集鎮(zhèn)可將集體土地先轉(zhuǎn)化成國有土地，然后通過土地交易再購回這塊地，這樣就可以完成小產(chǎn)權(quán)的漂白。而增加的成本在這個事件中，每套房子比小產(chǎn)權(quán)房只貴了1萬左右，可以想象多花1萬多元就可以拿到一個房產(chǎn)證的吸引力有多大。同時當?shù)卣部梢阅玫揭环莶恍〉呢斦杖恕?/p>

    小產(chǎn)權(quán)房與商品房的區(qū)別在于土地性質(zhì):小產(chǎn)權(quán)房是村集體用地，商品房是國有經(jīng)營用地。據(jù)悉，李家喜數(shù)年前購得原單位的養(yǎng)豬場，用地性質(zhì)是國有綜合用地，并不是集體用地。

    他告訴記者，申請國土部門回購再從市場上競得，是完成土地從個人到公司的轉(zhuǎn)換和變成住宅用地。

    李家喜模式，與小產(chǎn)權(quán)房無關(guān)