中小城市樓市風險大 房地產(chǎn)是日不落行業(yè)嗎

    曾預言北京房價將漲到每平方米80萬元的北京師范大學房地產(chǎn)研究中心主任董藩，上周在天津舉行的達沃斯論壇上表示：未來經(jīng)濟結構調整之后房地產(chǎn)將不但是支柱產(chǎn)業(yè)，同時還是主導產(chǎn)業(yè)和先導產(chǎn)業(yè)，這是整個國民經(jīng)濟發(fā)展過程中一個客觀的現(xiàn)象。還有很多原因，決定了房地產(chǎn)是一個“日不落行業(yè)”。

    至于房地產(chǎn)為什么是“日不落產(chǎn)業(yè)”，董藩進一步解釋說，因為我們到今天為止找不到它的替代品在哪里，這個行業(yè)你想讓它衰退，到現(xiàn)在為止找不出理由來。

    近年來，經(jīng)濟學界出現(xiàn)了一種“娛樂界化”傾向，很多學者為了吸引眼球，往往語出驚人。他們不怕說錯，就怕說話沒人聽。恕我直言，董教授就是這樣的人物。此次他的發(fā)言，同樣沒有多少學術價值。

    近年來，關于住房供應量有沒有飽和，房地產(chǎn)還有多大發(fā)展空間，學界爭論非常大。在我看來，一個重要的原因就是因為缺少核心數(shù)字。中國房屋供應情況非常復雜，官方的統(tǒng)計部門歷來只公布“房地產(chǎn)開發(fā)”和“政策性住房”兩項數(shù)字。也就是說，大家討論的基礎只有商品房和保障房的供應量。

    其實，在市場中存在大量小產(chǎn)權房(違法建筑)、單位集資房、鄉(xiāng)鎮(zhèn)自用房、軍產(chǎn)房等五花八門的房子。以深圳為例，官方曾經(jīng)公布過到2011年年底違法建筑總量：37.94 萬棟，建筑面積高達4.05 億平方米，占全市總建筑面積的49.27%。深圳不是一個孤例，事實上在珠三角、長三角很多城市，甚至在北京，都存在大量的小產(chǎn)權房或違法建筑。在眾多的地級市、縣城，各種非商品房的存量遠遠大于商品房。但這些事實，被地方政府和學界有意無意遮蔽了。

    最近半個多月，我研究了中國經(jīng)濟總量最大的18個省市自治區(qū)200多個地級以上城市最近5年的統(tǒng)計公報，數(shù)據(jù)非常令人震驚。我可以將它概括為兩大現(xiàn)象：

    第一，幾乎所有省份的人均住房面積都已經(jīng)夠用了。比如在江西，全省城鎮(zhèn)人口人均住房面積達到了40.1平方米，農(nóng)村為48.5平方米;在廣東，全省城鎮(zhèn)人口人均住房面積為35平方米，農(nóng)村為33平方米;在江蘇，全省城鎮(zhèn)人口人均住房面積為36.8平方米，農(nóng)村為43.6平方米。但在很多城市，房地產(chǎn)開發(fā)仍然如火如荼進行中，比如在廈門、杭州、常州、惠州、珠海、威海、成都、銅陵，人均商品房施工面積都超過了10平方米。這還沒有包括非商品房，事實上在很多地方非商品住宅開發(fā)面積遠遠超過商品住宅。

    第二，中國的城鎮(zhèn)化正出現(xiàn)全面失衡現(xiàn)象。多數(shù)地級市，比如河南超過半數(shù)地級市，過去3年小學生減少人數(shù)都超過了15%(全國因計劃生育影響，平均減少5.8%)，呈現(xiàn)出嚴重的人口流失。有人口持續(xù)流入的省會城市，其房地產(chǎn)開發(fā)量也超過了實際需求，比如在西安、武漢、成都、昆明、長沙，房地產(chǎn)開發(fā)面積占全省比重都超過30%，甚至達到60%，是省會城市人口占全省比例的兩到三倍。也就是說，那些人口流失的中小城市，原來房子就夠用，但仍然不斷有不小的增量;在人口持續(xù)流入的大城市，供應量兩到三倍于實際需求。而我說的數(shù)字，沒有包括非商品房。

    國家發(fā)改委“城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心”2013年調查12個省、區(qū)的156個地級市和161個縣級市。結果發(fā)現(xiàn)，全國正在規(guī)劃建設的新城、新區(qū)，可以容納34億城鎮(zhèn)人口，如果加上存量，中國的城鎮(zhèn)化足以將全世界城市人口裝進來!

    在這種情況下，閉著眼睛說房地產(chǎn)行業(yè)是“日不落行業(yè)”，是草率和荒謬的。而董藩說的，因為沒有什么行業(yè)可以替代房地產(chǎn)，所以房地產(chǎn)就要“日不落”，就更為可笑。找不到新的龍頭行業(yè)，就只能接受經(jīng)濟危機?？控泿艑捤蓙砗逄Х績r，讓房地產(chǎn)行業(yè)虛假繁榮，這種空間已經(jīng)基本沒有了，因為那樣會讓經(jīng)濟危機來得更猛烈!

    事實上，中國目前房子仍然供不應求的城市，可能只剩下北京、上海、廣州、深圳這四個“一線城市”了。而所謂的供不應求，也主要是投資需求造成的。以前的投資需求被上千個大中小城市分流，現(xiàn)在大家看明白了，中小城市樓市風險太大，所以熱錢都在向一線城市集中。僅此而已。